永和府最高降5000，竞品来势汹汹，江东慌了？
北市区首个房价冲上2万+的楼盘，近期悄悄降价了。
这个盘就是江东永和府，开盘至今住宅降价约1900元/平，公寓最高降约5000元/平。
昆明房价已连涨11个月，江东永和府怎么反降了？
公寓起价下探至8900元/平
住宅降价近1900元/平
江东永和府比较特殊，它是昆明北市区首个房价冲上2万+的住宅盘，具有代表意义。
该盘于去年9月开盘，彼时住宅1.7-2.2万元/平，公寓1.4-1.6万/平。
永和府开盘对外宣传的价格（源于网络）
但仅销售半年，江东永和府就降价了。
先来看住宅。
楼市君实踩时，销售说江东永和府目前的价格是1.7-2.2万元/平。这跟去年对外公布的一样。
但查询成交数据发现，住宅实际上已经降价了。
在中指研究院的成交数据中，江东永和府去年第四季度的成交均价为1.77万元/平，到今年一季度下跌至1.58万元/平，降幅约1879元/平。
此外，楼市君还发现，在中指院的数据中，房价2万+的住宅仅6套，其中仅1套卖到2.2万元/平，而且都是在去年成交的。
大部分房源成交价在1.5-1.9万元/平之间，甚至还有低至1.36万元/平的。
再来看公寓。
几天前，永和府打出了新的广告，公寓8900元/平起。这与开盘时的1.4-1.6万元/平差距较大，其中起价就相差约5000元/平。
对此，售楼部销售说8900元/平的公寓是毛坯，现已基本售罄，精装价格1.1-1.3万元/平。
但即便按1.1-1.3万元/平计算，比开盘时的价格也降了约3000元/平。
江东永和府户外广告
户型奇葩
北京路上新，江东慌了？
截至今年3月份，昆明新建商品住宅价格已连涨11个月，江东永和府怎么反降了？
公寓降价并不意外。早在今年初，楼市君就分析过公寓降价的原因。昆明公寓，像不像渣男？（点击查看原文）。
江东永和府实景（昆明楼市一线摄）
至于住宅降价，与以下两个因素息息相关。
其一，项目产品设计有缺陷，买家吐槽甚多。
永和府位置很好，但户型真是一言难尽。地段满分！户型0分？昆明北市区最贵楼盘让人看不懂！（点击查看原文）。
先上户型看看。
这种不规则户型，即便后期靠装修弥补一些“畸形”带来的不愉悦感，也难以补齐先天缺陷。
项目108平户型是最小户型，除两个卫生间，几乎没有方正的空间。
而且在市场上，这个面积段的户型多是三室两卫。但该户型只能做出两室两卫，而且客厅4.05*7.5米，主卧5.75*3.6米，也就是个普通二房的级别，算不得宽阔。
江东永和府215平户型
215平户型是最大户型，面积虽大，但客厅、卧室并没有那么阔绰，其中客厅约4*8米，也就是普通住宅的尺寸。
所以即便项目地段绝好，但销量并不高，去化很慢。在中指研究院的成交数据中，从去年开盘至今年3月份，整个项目仅备案115套房。
江东永和府实景（昆明楼市一线摄）
其二，北京路更优质的楼盘即将入市，江东永和府承压。
江东永和府能将价格卖上2万+，其中一个原因是缺乏竞品。
去年，整个北京路沿线（沣源路以南路段）除俊发城外，仅江东永和府一盘在售。
但今年，北京路俊发俊尚峰、美的北京路9號、万科金刀营项目等三个新盘，即将入市。
一瞬间来了三个重磅级对手，江东永和府也有压力。
北京路多盘齐放
改善型购房者可以等一等
北京路（沣源路以南路段）四盘齐放，哪个更好？
江东永和府的劣势就不再重复了。
优势是地段好，交通便捷，从项目到2号线霖雨桥站仅需约5-10分钟，与甘美医院仅一路之隔，就医方便。
地铁2号线霖雨桥站（昆明楼市一线摄）
而江东的“对手”都很不简单，来势汹汹。
先看俊发俊尚峰。
俊尚峰就在北京路金格中心旁，一环边，临近2号线白云路站、同德购物中心、金格百货等，地段和配套都比永和府更出色。
而且俊尚峰是俊发旗下高端“峰”系楼盘，产品可对标逸天峰，逸天峰已打造成昆明典型的豪宅盘。
项目计划今年5月开盘，推125-183平的大平层豪宅。
再看美的北京路9號。
北京路9號是美的TOP级产品，玻璃幕墙外立面，满满的高端感。
项目临近2号线北辰站和金星站，旁边有欣都龙城购物中心，地段和配套也非常不错。
万科新盘与美的北京路9號相邻，周边配套几乎是共用的。该盘虽暂未公布产品细节，但以万科的产品力，不会差。
综合来看，北京路三个新盘无论地段、产品、商业配套等，都比江东永和府要出色。三个新盘的到来，对江东永和府是三颗“重磅炸弹”。
如果想在北京路买改善型住宅，不妨等这三个新盘入市后再做决定。
北京路这几个盘，你中意哪个？
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