广州市番禺区农村宅基地审批管理指导意见（征求意见稿）

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广州市番禺区农村宅基地审批管理指导意见（征求意见稿）

番禺区农业农村局宅基地管理与利用 2021-02-01

为贯彻上级机构改革精神，落实新修订的土地管理法有关要求，切实加强农村宅基地审批管理，我局起草了《番禺区农村宅基地审批管理指导意见》（征求意见稿），现向社会公众征求意见。有关事项如下：

一、公众征求意见起止时间

2020年8月26日至2020年9月4日（共10天）。

二、意见反馈途径

公众若对该征求意见稿（见附件）有意见或建议，请通过电子邮件向我局反映（邮箱：nyjbgs@panyu.gov.cn ）

附件：番禺区农村宅基地审批管理指导意见（征求意见稿）

番禺区农业农村局

2020年8月26日

番禺区农村宅基地审批管理指导意见

（征求意见稿）

为推进农村美丽乡村建设和实施乡村振兴战略发展，进一步规范全区农村宅基地审批和住房建设管理工作，维护宅基地使用人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及中央省市其它相关文件，结合本区实际，制定本指导意见。

一、适用范围

本指导意见适用于我区辖内农村村民新申请宅基地的审批及其管理。

我区辖内农村村民在已合法取得的宅基地上新建、改建、重建、维修非公寓式村民住宅，其规划许可及监管按照《番禺区人民政府关于印发番禺区乡村建设规划许可证实施细则》（番府规〔2019〕6号，下简称《实施细则》）有关规定执行。

二、审批主体

各镇政府（街道办事处）负责宅基地审批和管理，村民建房规划许可审批、批后监管和规划核实等工作，优化审批流程，公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，提高审批效率。加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批及建房规划许可咨询信访有关工作，为农村村民提供便捷高效的服务。

各农村集体经济组织要健全宅基地及建房规划许可申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

三、审批管理原则

农村宅基地分配使用，应遵循依法依规、规划先行、节约集约、保护环境、一户一宅、注重风貌、和谐有序的原则。

农村宅基地的审批管理，应保证廉洁、阳光、高效，主动接受社会监督。

原则上每户新申请宅基地建房的，基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内。建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度应当不大于14米。具体建房标准按照《实施细则》有关规定执行。

农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设非公寓式村民住宅，禁止未批先建、超批准面积占用宅基地。

经批准易地新建非公寓式村民住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还农村集体经济组织。

四、明确资格条件

农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

（一）符合“一户一宅”政策的农村村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，以户为单位提出住宅建设申请。

（二）符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依据公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。

在审核农村村民申请资格时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村村民建房的分户标准。

（三）“一宅”是指符合宅基地建房的一户农村村民只能申请一处宅基地建设住房。

在审核农村村民申请资格时，申请人通过个人及家庭成员名下房地产登记查询并自行申报后，由村集体经济组织进行公示，公示无异议或异议不成立的，加具意见，并报镇政府（街道办事处）审核确认。

户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”。

（四）符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

（五）规范新增分户，各农村集体经济组织应合理制订年度新增分户建房计划，确保新增分户建房用地符合村庄规划、土地利用总体规划，并结合新增分户农村村民的现状居住条件综合考虑。

（六）农村村民存在以下情形之一的，不得申请宅基地建房：

1.不符合分户条件的；

2.存在“一户多宅”情形的；

3.将原有宅基地或住宅出卖、出租、赠与他人，或以其他方式有偿退出宅基地的；

4.原有住宅改为经营场所等非生活居住用途，或被人民法院强制拍卖的；

5.已享受动迁补偿安置或者参加集体建房的；

6.已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户的；

7.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给农村集体经济组织的；

8.夫妻离婚时，自愿放弃法定应得的住房权利，而以无房为由申请宅基地建房的；

9.法律法规和相关政策规定不得申请宅基地的情形。

五、农村村民申请流程

农村村民申请宅基地建房，应当持下列材料向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出申请：

1.申请人及其家庭成员的身份证、户口簿、股权证（或农村土地承包经营权证等其他合法的集体经济组织成员身份证明材料）；

2.申请人及其家庭成员名下房地产登记情况查询证明；

3.《番禺区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

4.《农村村民住宅建设申请表》；

5.《番禺区农村宅基地使用承诺书》；

6.绘制在1:500现状地形图上的宅基地四至图；

7.农房设计图。

六、农村集体经济组织审核流程

（一）农村集体经济组织收到申请后，应当对其是否符合资格条件进行初审。重点对申请人是否符合“一户一宅”政策、拟申请宅基地是否符合本组织宅基地的规划方案和分配原则、拟用地建房是否符合村庄规划及非公寓式村民住宅建设标准要求等进行审核。

农村集体经济组织应在收到申请后20个工作日完成初审工作，审核不通过的，应当书面告知申请人。

（二）初审通过的，农村集体经济组织应按照本组织宅基地的规划方案和分配原则，自收到申请后20个工作日内提交至申请人所在的生产队（村民小组）户代表会议讨论，不属于“二级经济”的，则提交至农村集体经济组织成员（代表）会议讨论。讨论通过后，应进行农村宅基地和建房（规划许可）送审前公示及非公寓式村民住宅规划报建公示，将该宅基地和建房（规划许可）申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本农村集体经济组织范围内公示，并征求用地建房相邻权利人意见，公示期不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由农村集体经济组织对村民申请、生产队（村民小组）户代表会议记录或农村集体经济组织成员（代表）会议记录、公示资料等材料进行复审。

（三）农村集体经济组织重点对会议讨论及公示的流程是否规范、提交的材料是否真实有效、是否征求用地建房相邻权利人意见等进行复审。复审通过的，由农村集体经济组织签署意见，自公示结束后10个工作日内连同有关申请资料、会议记录、公示资料等材料报送至镇政府（街道办事处）。

农村集体经济组织复审不通过的，应当自公示结束后10个工作日内书面告知申请人。

六、镇政府（街道办事处）审批要求

（一）镇政府（街道办事处）要依托镇政府（街道办事处）政务服务中心平台，组织镇政府（街道办事处）农业农村、自然资源等有关部门建立一个窗口受理、多部门联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，提高审批效率。

（二）镇政府（街道办事处）在收到上报的宅基地和建房（规划许可）相关申请材料后，对资料进行审核。

镇政府（街道办事处）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过农村集体经济组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。镇政府（街道办事处）自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、土地利用现状、用途管制要求，提出规划许可意见，其中涉及占用农用地、林地的，应指导农村集体经济组织办理转用审批手续。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见，有关部门原则上在10个工作日内签署或函复意见。

（三）镇政府（街道办事处）根据联审结果，对宅基地申请进行审批，资料齐全、符合条件的，原则上应一并发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不符合条件的，作出不予许可决定；审批原则上自收到申请材料之日起20个工作日内完成，情况特别复杂的，审批时间可适当延长。涉及占用农用地、林地的，应当由农村集体经济组织统一依法办理农用地、林地转用审批手续，审批时限相应延长。

申请人资料不齐全的，原则上自收到材料之日起5个工作日内书面通知农村集体经济组织和申请人限期补齐，申请人在收到补齐材料通知书之日起10个工作日内无法补齐资料的，视为撤回申请。

（四）镇政府（街道办事处）应当将审批结果及时通过政府门户网站予以公布，所在农村集体经济组织同步张榜公布，接受社会监督。

镇政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月3日前将上月审批情况报区农业农村、自然资源、住建、城管等部门备案。

（五）镇政府（街道办事处）应推行“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。

（六）镇政府（街道办事处）要全面落实“三到场”要求，及时组织镇政府（街道办事处）农业农村、自然资源等有关部门进行实地审查，做到申请审查到场，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等；批准后丈量批放到场，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；住宅建成后核查到场，实地检查申请人是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。

七、批后建设管理

（一）申请人取得《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》后，应当在取得之日起1年内开工建设并在2年内完成建房，开工建设应当到镇政府（街道办事处）办理小型工程开工建设信息录入，并取得《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。未能在规定时限内开工建设或完成建房的，已批准的《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》失效，申请人需依程序重新申请。确有正当理由或因不可抗力需延期开工或完工的，可向原许可机关申请延期开工或完工，其中《乡村建设规划许可证》应在期限届满30日前提出申请，延长期不得超过6个月。

（二）镇政府（街道办事处）应当根据村容村貌等实际因素，引导申请人选用住房和城乡建设部门颁布的乡村民居设计图集中的设计方案进行建房。对于同一区域内的宅基地，引导申请人采用同一款设计方案，促进乡村风貌提升。申请人决定自行设计方案的，应指导其使用具备资质的设计单位设计或经具备资质的设计单位审核符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌的施工图纸。

（三）申请人完成建房后向镇政府（街道办事处）申请验收确认。镇政府（街道办事处）自收到申请之日起15个工作日内，安排工作人员到场核查。通过验收的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；未通过验收的，不得出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，供水、供电部门不得进行通水通电，由镇政府（街道办事处）下达整改通知书，限期整改。

（四）申请人申请易地新建住房的，除依法不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在住房验收合格后应当履行承诺，在90天内自行拆除原宅基地上的建筑物，否则将由有关部门依法强制拆除。

原宅基地由具有所有权的农村集体经济组织收回后统一安排使用。

（五）通过验收的申请人可凭验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记。

八、落实监管责任

镇政府（街道办事处）承担属地管理责任，充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责，制定开工查验、竣工验收、审批操作等具体流程；统一行使查处农村村民违法用地建房的执法权，通过依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为；向农村村民宣传相关法律法规和提供政策咨询；指导农村集体经济组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员队伍。

区农业农村局负责全区农村宅基地改革和管理职责，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民建房新增宅基地需求通报区规划和自然资源分局；参与编制国土空间规划和村庄规划；定期开展监督检查。

区规划和自然资源分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记，并对各镇政府（街道办事处）的规划许可审核发证工作进行指导和监督，定期开展监督检查。

区住建局负责根据各镇（街）及村的实际情况，考虑村民实际需求，丰富完善《美丽乡村民居设计图集》，指导农村村民按照设计方案进行建房；定期开展指导服务，定期对危险房屋治理情况进行巡查，督促治理危险房屋。

区城管局负责违法建设查处的业务指导，各镇政府（街道办事处）负责开展日常巡查工作和依法查处有关违反乡村建设规划管理的违法建设。

发展改革、财政、公安、水务、文化广电旅游体育、生态环境及统战等相关部门按照各自职责，协同落实本指导意见。

九、其他事项

如乡村建设规划许可的政策发生调整，按照有关规定执行。

本指导意见有效期暂定5年。

附件：

1.番禺区农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村村民住宅建设申请表

3.番禺区农村宅基地使用承诺书

4.番禺区农村宅基地和建房（规划许可）送审前公示（样式）

5.非公寓式村民住宅规划报建公示（样式）