紧扣中国老年人的3大核心需求，浅析4种养老社区开发方向

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根据国务院第七次全国人口普查数据，目前我国60岁及以上老年人口数量已达2.6亿人，占比总人口数量18.7%，人口老龄化程度不断加剧，催生养老服务需求快速增长。

当前，我国养老机构、养老社区仍存在较大数量缺口，服务水平、服务质量、服务专业化程度仍存在较大提升空间。与此同时，老年人的价值观、消费观与生活方式在不断更新，老年人的消费需求正朝着高层次、高质量、个性化等方向发展。

随着养老产业的持续蓬勃发展，未来我国养老社区将朝着专业化、规模化、精细化、多样化等方向升级，进一步满足老年人多元化养老生活方式的需求。

养老社区是指将养老养生理念与传统房地产开发相结合，从规划、建筑、装修、园林景观、运营服务等方面进行全方位适老化布局与设计，为老年人提供具有良好居住环境、便捷生活服务、完善医疗保障的住宅社区。

构建理想养老社区的关键是精准把握老年人对于生活方式的关注点。中国老年人在生活方式的选择上有三个重要关注点：纽带关注、生命关注和自由关注。纽带关注是指关注基于血缘关系的家庭化生活方式和基于熟人关系的社区化生活方式，生命关注是指关注围绕健康保障、生命延续展开的生活方式，而自由关注则体现在对个体心理愉悦、精神自由的强烈追求。

不同区域、不同文化背景或不同生命阶段，老年人的关注点会在以上三者之间偏移变化。根据老年人对不同生活方式的关注和选择，国内养老社区大体包括全龄混合社区、专业护理社区、养生度假社区、城市活力退休社区四种开发方向。

01

全龄混合社区

全龄混合社区也叫隔代亲情社区或跨代亲情社区，主要针对60岁以上老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的纽带关注需求，以全生命周期为主线，以全年龄段人群为目标客群，营建适宜全年龄段客群混合居住的大型成长型活力社区，打造居住人群的第一居所所在地。

一般多布局于城市近郊位置，配置各类养老设施、教育设施等综合性配套设施，满足全年龄段人群的多样化生活服务需求，并通过持有、委托运营等方式提供持续服务。

全龄混合社区主要包括以下三种服务方式：

1.家庭居家养老服务

主要面向自理老人，以家庭适老化住宅为载体，由家庭成员提供养老资源，自然实现保障功能，自然完成保障过程，自然形成代际之间的经济转移。相对于社会养老而言，家庭养老促进代际交流，更能给予老年人精神归属感。多采用产权销售为主、租赁为辅的方式。

2.社区居家养老服务

具有社区日间照料和居家养老支持两大功能。主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区半自理老年人，以养老公寓为载体，采取上门服务的形式，收取抵押金+月租赁服务费，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、短期托养、安全援助、精神慰藉等服务。

3.机构养老服务

主要面向失能、半失能的老年人，以老年护理院为载体，采取内设医疗机构或与专业医疗机构合作的医养结合方式，收取抵押金+月租赁服务费，提供生活照料、医疗保健、康复护理、紧急救援、临终关怀、精神慰藉等专业性服务。

全龄混合社区投资规模大、建设周期长，无论是各类配套设施产品的组合、多功能复合型空间规划的落位，还是整体运营操盘的能力，都很考验开发方的综合实力。

代表案例：良渚文化村·随园嘉树

随园嘉树位于杭州良渚文化村内，距离杭州市中心20公里、半小时车程。随园嘉树占地100亩、建筑面积74580㎡，包括活力长者社区（16栋健康公寓）、1栋护理中心以及集中式养老配套。

图1：良渚文化村·随园嘉树规划图

来源：图片来源于网络，侵删

随园嘉树主打社区邻里型养老模式，其核心要点是老人摆脱对子女的依赖，但不脱离社会和子女，引导老人进入一种全新的邻里关系，慢慢沉淀成社区文化，并最终打造成为项目名片。活力长者社区面向健康活力老人，提供24小时管家式服务，护理中心主要面向中风康复、术后康复、失能老人，引进澳大利亚长者护理理念，与浙大附属邵逸夫医院、杭州128医院、胡庆余堂等多家医疗机构达成战略合作，提供医疗、康复、个性化护理服务。

此外，完善的配套服务也是随缘嘉树一大王牌。作为良渚文化村的一部分，随园嘉树既可享受到丰富的自然资源，又可借力于完善的城镇级大配套环境，同时自身作为养老服务配套，也成为完善社区配套服务的重要组成部分。“金十字”养生休闲区是随园嘉树的服务配套区域，集中提供文娱、学习、商业等功能，包括餐厅、健身房、便利店、咖啡吧、老年大学等，其中健康管理中心作为社区级医疗配套，联合随园护理院，以及浙一医院良渚门诊部、浙江省老年病医院，构建了从小病门诊到大病急救的三级诊疗体系。

目前，随园嘉树已形成居家、社区、机构养老的产品闭环，搭建起一套独立的养老开发服务体系，并已输出到40多个点为机构养老提供运营服务。

02

专业护理社区

主要针对有一定照护需求的老年人，提供完善的专业护理医疗服务，满足其强烈的生命关注需求。一般包括两种开发形式：一种是项目坐落于主城区，土地产权不可变现，规模较小，投资较高，周边或自身配建有优势医疗配套设施，老人客源较充沛，产品具备较高溢价能力，持续盈利或获得中长期回报机会较大；另一种是项目坐落于近郊，规模较大，需自身配建强势医疗资源，盈利模式通常为高额会员费/押金+月服务费用。

专业护理社区前期医疗、养老等配套设施要求高、投入大，高额会员费/押金可能导致前期项目入住率偏低，因此对开发方的资金规模和运营能力均提出了较高要求。

代表案例：重庆一院青杠老年护养中心

重庆青杠老年护养中心位于重庆市璧山区青杠街道，由重庆医科大学附属第一医院投资兴建，是国家发改委批准、正在运行的全国第一家大型公立医院主办的养老机构。护养中心占地面积1073亩，设置养老床位3000张、医疗床位1000张，由普通护养区、临湖护养区、临湖疗养楼、学术交流中心、老年医院、护理职业学院等组成，全部建成后，将成为集养生文化、康复理疗、医疗护理、休闲娱乐等功能为一体的重庆市首家大型五星级综合性养老机构。

图2：:青杠老年护养中心规划图

来源：图片来源于网络，侵删

依托于重庆医科大学附属第一医院、老年医院、护理院，青杠老年护养中心实现了医疗、护理、养老、康复的全程无缝连接。老年医院开通“绿色救治通道”，当护养中心的老人出现严重病情时，24小时待命的救护车可在第一时间将老人转往重医附一院本部，相关科室会无条件提供床位，保障老人的安全和健康。护理院则是全国大型公立医院下属第一家，主要收治处于急性病恢复期、因慢性病需要长期康复照护和有认知障碍的老年人、肿瘤晚期患者，以及因其他原因导致长期卧床、生活不能自理、处于失能或半失能状态的老人。

普通老年护养区主要面向自理老人，老年公寓则入住居家养老老人，高级护养区及临湖疗养楼可满足有特殊需求的老人及家庭，护养中心每月还对老人的健康状况进行评估，向老人家人提交健康报告，同时提供专业的医疗、康复和保健服务。康复治疗中心将物理治疗、语言治疗、骨质疏松治疗、熏蒸治疗、运动治疗等国外先进治疗理念与针灸、火罐、按摩、磁疗等中国传统治疗方法相结合,为老人提供个性化的功能训练、康复理疗。

03

养生度假社区

主要针对低龄健康老年人及其家庭，提供相应的养生养老服务，满足老年人的自由关注需求。多布局于自然人文资源丰富的旅游目的地，或气候、环境较好的城市远郊，配建基本医疗保障和完善休闲养生设施，打造老人及其家庭的的第二居所或候鸟式养老居所。也可配置自我中心化的强势医疗资源，兼顾介助/介护老人的康复需求。项目规模不受限制，既可以是小型养老酒店、中型度假村，也可能是大型一站式养生目的地。

养生度假社区的开发关键点在于巧妙利用在地生态资源、深度挖掘文化元素，打造特色而具有差异化的养生度假主题，在此基础之上进行文化内涵渲染与意境营造，并通过具体养生项目的设计来进一步强调与突出主题。

代表案例：雅达国际健康生态产业园

雅达国际健康生态产业园位于浙江桐乡乌镇，背靠乌镇5A级景区，是雅达国际在国内投资建设的首个复合型休闲健康养老主题园区。园区充分利用现有自然环境要素，突出“阳光、空气、水系、植被、水鸟”的生态主题，建筑布局巧妙结合地形、依水就势，保持人工环境与自然环境相协调。

园区占地面积约1500亩，整体划分为休闲度假、健康医疗、养生养老三大组团，设置雅达国际康复医院、颐乐学院（老年大学）、乌镇雅园（自助养老社区）、雅达银龄汇（老年用品展示区）、松龄雅达医养中心、乌镇达园（高端休闲度假区）和Alila国际度假酒店等板块，全产业链打造“轻康养”文旅度假休闲养老模式。

图3：雅达国际健康生态产业园规划图

来源：图片来源于网络，侵删

除了生态休闲、文化旅游等度假式养老体验，无处不在的人性化适老化设计、独创的学院式养老新模式以及康复与护理相结合的医疗配套也是其亮点所在。

园区对养老社区内所有建筑均做了特殊的适老化设计与处理，例如为保证老年人的居住安全，所有通道均为无障碍通道，餐厅、客厅、卧室、卫生间均设有安全呼叫按钮，房间内所有家具、窗台角均为圆弧形，此外，风雨连廊、自动感应门、加宽楼梯、降低台阶高度等诸如此类的精细化设计几乎遍布各个角落。

图4：乌镇雅园产品适老化设计细节

来源：图片来源于网络，侵删

学院式养老的核心配套即颐乐学院，也是国内最大的老年大学。颐乐学院占地150亩，总建面3.5万平方米，由14栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成，总体按照书院建筑形制布局。课程大纲由颐乐学院和杭师大共同研发，目前已设计健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活五大系72门课程和85项活动供学员选择。此外，还配建有几十亩的颐乐农场，老人们每年花500元，就能拥有15㎡的小天地。

医养结合的产业模式是园区运营服务的价值重点。雅达国际康复医院引入德国高端康复医疗品牌Medical park，专注于神经系统疾病、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务。国际养老护理中心则为半自理老人和全护理老人提供订单式护理服务。

雅达国际健康生态产业园以老年人为中心，“颐、乐、学、为”多维度关注老人精神世界，配合各种顶级设施，最终打造成为中国最文艺的养老目的地，实现老有所养、老有所学、老有所医。

04

城市活力退休社区

主要针对高知高收入的低龄健康老年人，提供全方位、高品质的“Lifestyle”生活方式服务，满足其子女不在身边、不愿意离开原居住区域但又希望过上优质养老生活的综合关注需求。项目一般小而精，房间数量控制在200~500间，多以高端养老公寓的形式，分布于经济发达城市的主城区，周边交通便利，高端医疗配套齐全。针对目前中国城市发展情况，位于主城区的仓库、厂房以及经营不善的酒店，其地段价值高、取地成本低，可考虑通过城市旧改或升级再造的方式，对其配套设施和服务全面升级，适度配置医疗和健康配套，转型改造成为高端养老公寓。

城市活力退休社区目标客群基数较小，且适合开发的城市较少，因此相当考验开发方的运营资源和团队引入能力以及精准定位客群能力。

代表案例：韩国顶级老年公寓The Classic 500

The Classic 500位于首尔广津区紫阳洞，紧邻韩国知名大学建国大学，距离城市森林公园仅2公里，地铁2号线和7号线交汇于此，交通便捷，周边方圆500米遍布乐天百货、乐天影院、艺术中心等生活休闲场所，生活极为方便。项目由建国大学财团开发及运营，与建国大学共享医疗、教育配套。

与传统观念里的老年公寓低密化、低层化的设计理念截然相反，The Classic 500由地下6层、地上分别为50层和40层的高层组成，致力于打造城市地标型建筑。

图5：The Classic 500建筑外观

来源：图片来源于网络，侵删

项目主要面向企业家、律师、教授、艺术家等韩国最顶级的高知高收入老年群体，提供五星级酒店的服务水平和配套，配置24小时医疗护理中心、SPA健身中心等专用的养老服务设施，定期举办丰富、高质量的老年文体活动。

项目收费昂贵，5年入住期限内每户保证金高达8.8亿韩元（折合人民币500万元），每月固定的管理费、生活费、餐饮费等费用人均约200万韩元（约合人民币11400元）。但凭借便利的地理位置、齐全的配套设施、绝佳的居住环境，项目开业五年即实现100%入住率且供不应求。

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    作者 | 火石创造 王志敏

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