揭秘：三四线房子遭疯抢背后的真相！

洛阳房团购 2023-11-14

The following article is from 郑州楼市 Author 峰回

如果要再投资的话，团长建议你可以投资地铁口1-3公里的位置或者洛龙区核心位置（高铁站、市政府周边三公里的新房或者10年内的二手房均可）或者伊滨区的中轴线附近，这几个地方都会比较保值，后期升值也比较快。

7月14日星期二

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上一轮棚改货币化政策逐渐退出市场后，以三四五线城市为代表的低能级城市，被各路专家一致看衰。人口持续流出，实业发展迟缓，强势城市虹吸效应明显等等，原因不一而足。尤其是年初新冠疫情爆发以来，经济下行压力增大，房地产行业看空三四线的观点愈加获得认同。世事难料，最近河南部分地级市的土拍市场风起云涌。开发商高姿态频频举牌，土拍价格日益高涨，让人不免对曾经坚持的观点产生了怀疑。
6月5日，洛阳，洛阳美好家园置业有限公司竞得该地块以32133万元的总价，溢价率68%，地价均价1074.57万元/亩，折合楼面价约8483元/㎡，突破了目前洛阳楼面价最高纪录。6月8日，信阳，5宗地块进行拍卖，其中3宗优质住宅净地合计揽金14.91亿元，分别被正商、蓝光、信合旗下公司摘得，信阳地价单价和总价纪录被刷新。6月11日，南阳，河南碧赢置业有限公司（碧桂园）拍下G2020-10号地块，总价45520万元，溢价率达到118.6%！成交均价652万/亩，成交楼面价4446元/㎡！6月16日，许昌，信友置业拍下许昌新兴路以北、毓秀路的以西02号地块，以94%的单宗土地溢价，617万元的土地单价，刷新了许昌市近一年的竞拍最高单价。
再次为河南地市土拍贡献了一波热度。不是我不明白，而是这世界变得太快！

对于一座城市的房价未来趋势判断，仅仅从理论上来讲，洋洋洒洒可以写上个几万字，人口增速、经济发展、产业红利、金融政策、土地政策、交通枢纽等等等等。牵一发而动全身，事实上不知道哪一点能成为房价起飞的发动机。但是理论终究是理论，过于专业和高深。

对于老百姓来说，很多人坚信一个朴实的观点：开发商都抢地了，你比开发商还牛？言论一出，怼的人无话可说。毕竟人家是真金白金砸钱进去的，谁能拿自己的钱开玩笑。部分开发商近期重回三四线，主要的投资逻辑又是什么呢？1、郑州真的不好拿地！不说北上广深等一线城市，以河南为例，开发商不愿意在郑州拿地做项目吗？当然不是。各家房地产企业的投拓部门，都在绞尽脑汁增加在郑州的土地储备。事实的真相是，在郑州拿地，臣妾做不到啊！目前郑州三环内的开发项目，出让的净地非常稀缺，绝大部分正在开发的项目都是城改项目或者是合作开发项目。

▲郑州部分热门在售项目没有长时间的勾兑，想一步到位拿地，那是不可能完成的任务。所以你看，万科的项目，融创的项目、恒大的项目，深度合作是唯一的出路。稍微实实在在的净地，争夺的火热程度实在无法让人相信。以7月8日杨金片区出让的23号地块土拍为例。31家房企，身披63个马甲，共计缴纳300多亿的保证金，5分钟进入熔断，最终由碧桂园以71%的溢价拿下。竞争的激烈程度可想而知。这种情况下，比拼的不再是开发商的资金实力，运气甚至成了决定性的因素。对于大多数开发商而言，成本上的管控也就更高，另外备案价限制较高，盈利的空间更小，难度较大。反观在广袤的三四线，相对来说土地指标相对宽松，备案价不会卡的那么死，关注的目光没那么多，可操作的空间，也就更大了。部分开发商转战三四线，也是迫不得已的选择。无地可盖，对于开发商来说才是最为致命的！
2、宁为鸡头，不为凤尾的理念前不久楼市一篇文章《南阳17000一平，500万一套抢房大战，郑州购房者沉默了...》，引起了很大的争论。大家都在争论到底，1.7万的价格，买南阳值不值得。对此笔者只想说一点，不要拿地级市的豪宅，对比郑州的刚需均价。但不可否认的是，对于河南的大部分地市购房者来说，大品牌，纯改善项目反而更有市场。就是地级市的开发逻辑：大树底下，寸草不生。所以这也直接导致这些城市里畸形的房价体系。这也就是为什么南阳的核心区的新房项目，价格是1.4万左右，稍远的二手房，五千也无人问津。现实就是这么赤裸裸。而且很奇怪的是，这样的定价体系会一直持续下去。极少数被人追捧的品牌楼盘和大量被嫌弃的一般项目。论最熟练掌握这种三四线城市购房心理的，在全国首屈一指的是碧桂园——三四线城市之王。在河南必须是老大哥——建业。正规物业服务，优美的小区环境，超前一代的建筑品质，降维打击，以农村包围城市。建业这几年时间在地市赚的是盆满钵满，这就是最主要的原因。

建业这两年中合同金额，地市占据了非常高的分量。对于老百姓你要明白这样一个道理——不买对的，只买贵的。所以在老家会有一个很有趣的现象，就是一旦有好的项目开盘，你会发现有半个城的人都去了。并且小县城的凝聚力是超乎想象的，在买房这个环节也同样如此。呼朋唤友，口口相传。保不齐对门就是你二大爷。所以说丈母娘会对来提亲的精神小伙说：要么本地不买（郑州买一套），要买就买最贵的那个！所以说，既然郑州的地难拿，钱难赚。到地级市，这些品牌开发商只要稍微用点心思，碾压当地本土开发商还是妥妥的。确定了这个主要的逻辑后，剩下的去哪个城市拍地，拿项目那就是技术层面的细枝末节了！
洛阳的城市发展，新区建设，地铁预期；南阳的供应量减少，人口基数大，烂尾房遗留多；许昌的城市规划，城轨建设实施；... ...
这就是近期地市土拍火热的最主要的原因！

回到最初的问题，各地土拍火热，对于普通购房者该怎么办？在这里笔者还是要再次重申一下：投住分离！想在本地投资二套、三套房产，搏一个暴击的可能性还是很低。前边已经说了，品牌开发商都是来卖溢价的，新房永远被追捧，3-5年后二手房究竟会是个什么市场，有价无市估计是大概率的事实。

来源：郑州楼市