废弃、重建、翻新，日本的老旧高层会走向何方？

老旧高层会如何

OLD APARTMENTS IN JAPAN

日本经验

前言

自1960年代后期开始，日本各地开始大量建造高层公寓楼，大多数的公寓至今仍然屹立不倒，但建筑的老化仍然不可忽视。对于钢筋混凝土的寿命说法不一，有人估计可以达到120年，在改造后甚至可以达到150年。但日本公寓对重大缺陷仅仅提供10年保修，一旦建筑物的使用年限超过10年，原开发商或建筑公司不再对重大缺陷承担责任。由于日本的战后重建是希望以低质量的建筑满足二战后的人口需求，大量房子采用的预制板材可能实际寿命只有大约30年。

除了结构混凝土和设施的退化，建筑的水、暖及电气安全也难以保障。最大问题是老的规范并不符合目前的抗震要求，存在巨大的安全隐患。

另外，老公寓由于没有电梯、层高较低、布局难以满足现代生活方式。而由于空置率增加或业主居民的减少，物业和维修费用难以为继，物业管理也出现了相应的困难。

更加致命的问题在于人口结构的改变。数据证明日本正在走向萎缩，按目前的负增长率，预计2065年日本将从1.27亿人口减少到8800万。随着人口的减少和老龄化，城市正在不可避免地走向收缩。由于目前日本在都市圈逐步开始开放容积率和寄希望于城市产业集群，郊区和农村的房屋开始大量空置，据野村综合研究所的数据，目前日本全国的空置率约为 13%，而这一数字预计到 2033 年将上升到 30% 以上。再加上目前全球经济不景气，日本经济停滞不前，新建筑市场逐渐开始枯竭。

据日本国土交通省的信息，2021年全日本40年以上的公寓数量多达103万套。到 2040 年，这一数字预计将增至 405 万套公寓。由于需要重建的公寓数量众多，这个问题正在成为一个社会问题。

宫须坂大厦 / Miyamasuzaka Apaato，c1953

1. 公寓的价值

在许多西方国家，当人们决定缩小新建筑规模时，存量房屋价值会大幅提升——那些代代相传的房屋出售可以让业主获取意外之财。然而日本却相去甚远。

在日本，出于税收的目的，公寓的价值会折旧。从它是新的那一刻起，价值每年都会贬值，直到价值达到零。对于钢筋混凝土公寓楼， 往往10 年内价值就会贬值一半，而其折旧年限一般为47年。当然，这仅用于税收目的，建筑物的实际物理寿命会有所不同。对于那些永久业权的公寓，市场价值永远不会贬值为零，因为它将保持了其土地价值和使用价值。

人口减少与每年超过 100 万套新房的稳定建造率之间的矛盾反映了一个扭曲的系统，这房价稳定的时候还可以勉强维持，而在经济下行的情况下自然露出了其不可持续的本来面目。

//1.1 习俗

房屋市场的萎靡也与日本的习俗有关。在日本，房屋的转售率非常低，部分原因是人们几十年来一直住在单户住宅中的传统。在很多国家，孩子长大了会搬出去养家，家庭单位会分化，但日本家庭传统上则是多代同堂住在一起。尽管这种情况正在发生变化，但一生中搬家几次仍然是不寻常的。对新建房屋的渴望不仅仅是一种社会偏好，它也是住房市场的症结所在。

//1.2 投资

由于市场原因，在日本实际上房地产不是一项很好的投资选择。日本的房屋多是为买方建造的，而不是为其他人建造的。日本拥有世界上最多的注册建筑师，这为设计提供了一定的自由度——但这意味着住房是一种消费品，而不是一种投资可能性。在更实际的意义上，新房的银行贷款更容易获得，也更容易获得，因为二手房被视为不太可取的投资。

//1.3 抗震要求与大众心理

除了旧房屋的大量老化问题，不断变化的地震安全规定也是一把双刃剑。它导致新的家庭宁愿选择符合或超过当前标准并使用最新创新材料的现代住房。这些新的抗震规范确保了安全，但它让老旧房屋变成了人们心目中不适合居住和不受欢迎的房屋。不过这也变相地鼓励了建筑市场走向更成功的住宅设计，并极大利好新房市场。

与西方房屋的升值相反，日本这样的房屋市场有好处也有问题。比如伦敦的住宅自1980年代至今以及飙升了将近4.5~6倍，这让持有房屋的家庭能够积累财富，并帮助他们支付未来的房屋护理费用，但确实造成了巨大的财富鸿沟，也间接造成了英国的住房危机。在日本，这些问题就不再存在，这也为日本高层住宅重建提供了可能性。

但坏处也很明显，由于房屋随着时间推移不停贬值，每年其折旧损失相当于日本GPD的4%。流动性差的二手住房又难以重建，造成了大量的房屋废弃。目前，日本有大量的废弃房屋，这不仅降低了当地房价，而且还永久地在视觉上提醒人们房屋会随着时间的推移而腐烂。

2. 重建的难度

之前，日本的建筑物只有在业主协会的所有成员都同意的情况下才能拆除。因此，总的来说，如果建筑物处于良好状态，并且管理层一直在跟上维修的步伐，则其拆除的意愿会比较低。

负责规划和重建过程的主要实体是由公寓业主组成的管理协会。由于公寓里的每个人都对建设有发言权，因此除非所有公寓业主达成一致，否则计划无法推进。当公寓被认为抗震能力不足时，新系统将允许此类公寓楼在 4/5 的公寓业主同意出售土地时出售其土地。

重建的费用包括拆除旧楼的费用以及建造新楼的费用，这自然会非常昂贵。每个人都会支付的维修储备金可能不足以支付重建费用。因此，公寓业主将不得不在他们多年来一直支付的储备金之上支付额外的钱。由于有些公寓业主负担不起额外的费用，因此很难让足够的公寓业主同意重建公寓楼的必要性。

从那些实际重建的公寓楼案例中，可以看到为减少额外成本而付出的各种努力。最常见的做法是政府允许容积率在一定程度内增加。那些额外增加的住房单元可以被出售，以降低当前业主的人均重建成本。

日本Azabu Ichibeicho Homes，新建后户数从47变为了69

一般来说，重建的过程是规划重建、选择合作者进行规划、签订业主重建协议、对不同意的业主提起诉讼并尝试和解、开始重建。

比如Atlas Tower Roppongi，它的重建是由两个相邻公寓楼的合作实现的。合并用地的容积率提高了近三倍，业主可以利用新增的公寓单位出售资金，筹得了新楼的建设费用。

然而，大多数需要重建的旧公寓并没有像上面例子中的公寓业主那样允许增加容积率来获得额外的资金。因此，公寓业主必须自己承担所有费用。如果公寓的位置既不方便又不适合市场，很难找到愿意与公寓业主合作重建公寓楼的开发商。

比较少见但幸运的情况是，大型开发商提出以高价购买整栋建筑，以便在该地块上建造新建筑。这种结果往往是政府为了某些地块的整体更新，提高了该地块的新建容积率，原业主可能选择货币安置或者新住房返迁。实际上，日本出台了很多政策，希望鼓励这种整体出售的方式。比如税收减免措施，减少房屋购置税和资本利得税。但是，只有当建筑物是一个需求量很大的区域并且买家可以重新开发该场地并从中获利（例如，位于市中心、靠近火车站等）时，它才可能真正有效。

©WORLD BANK GROUP

18年，新的系统被倡导。开发商购买了旧的公寓楼，可以获得容积率津贴，可用于在其他地方建造新的公寓楼。不过，由于分区和高度限制的变化，日本的一些较旧的公寓楼不再符合要求。换句话说，如果要重建它们，它们可能无法建造到与旧建筑相同的规模或高度。开发商不愿意协助这些重建，因为他们无法获得可以出售的额外楼面空间来支付重建成本。

3.  翻新的动力

那么二手房就没有投资价值吗？

实际上，翻新的建筑是日本房地产市场中不断发展的利基市场，象征着日本正在进行的巨大变革。

一方面，二手房比新房便宜很多，平均可以便宜20%以上，而30年的住房甚至便宜40%以上。同时，如果买卖双方均为个人，则二手房不征收消费税。由于重建的困难和房价的上升，大多数老旧房屋开始走向另一条路——翻新，重新组织平面图、推倒一些墙壁、重新做防水等等。

随着经济下行、城市萎缩和年轻人的回流，日本二手房市场突然开始变热。许多大型公司开始涉足这一块领域，他们将空置的老旧房屋翻新，并进行转手买卖。为了为房屋维护资金注入新的活力，这些改造方向都朝着一个目标——吸引年轻人。

©MUJI X UR

极简主义零售商无印良品就和城市复兴机构合作，通过对住宅单元的极简设计试图迎合更多年轻住户的口味，比如拆除墙壁、采用开放式存储、并设置专门的自行车存放空间。

但日本不仅仅只有大城市。随着日本人口的转移，空间的需求变得越来越不平衡，许多小城市逐渐荒凉。为了可持续性的发展，一些城市采取了战略性的税收优惠和外国移民改革，试图增加人口活力。这种情况下，空置建筑翻新为新用途变得更加重要。比如一些城市允许老旧公寓改造为共享办公空间，并增加许多配套服务，比如社区活动、创意工作空间、咖啡馆等第三空间。虽然这些改变并不能一下挽救城市的衰落，但至少可以刺激当地社区，带来一些希望。

后记

日本老旧高层面临了老化程度明显、安全隐患大、数量多、重建难度高、转售率低等问题。为此，日本政府出台了一系列的政策以鼓励这些公寓的重建或翻新。其中最为有效的策略是容积率奖励、异地容积率津贴和税收优惠。

另外，那些重建成功或被整栋收购的案例，大多是原有的容积率还有较大的上升空间。主要还是出现在较大的城市再开发地段，比如市中心、车站旁等等。

翻新改造目前成为更有吸引力的做法，但也要维修保养条件较好的公寓更有可能吸引年轻人入住。目前，家装大公司还是具备更好的优势，其改造的公寓去化较好，不失为当前的一种折中解决方式。

参考资料

www.realestate-tokyo.com

japanpropertycentral.com

https://www.theguardian.com/cities/2017/nov/16/japan-reusable-housing-revolution

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