6月30日下午，《国际城市规划》系列讲座“U派下午茶”第23期在中国城市规划研究院新楼一层展厅以线上线下相结合的方式成功举办。本期下午茶的主题是“城市密度分区管控的理论与实践”。
密度是我们每天都身处其中的环境状态，我们时刻受其影响，但可能很少想到大部分感受是因为不同的密度造成的。对规划师而言，密度，准确点说，建成环境密度，是我们始终要研习的功课：什么样的密度最适合人居？不同地区的人对密度的需求和感受是否不同？密度需要控制吗？该怎么控制？不同城市是如何实践的？我刊今年第2期发表的“密度”议题文章《城市规划中密度分区管控的基本特征和实践案例》就探讨了这些问题。本期“U派下午茶”，我们有幸请到了本文的通信作者，同济大学建筑与城市规划学院的田宝江副教授来分享他对城市密度分区管控的研究。我们还非常荣幸地邀请到两位重量级的对话嘉宾——同济大学建筑与城市规划学院的宋小冬教授和中国城市规划设计研究院原总规划师朱子瑜教授，共同探讨城市密度的相关问题。主讲人田宝江老师追溯了城市密度分区管控的理论渊源，并重点以惠州市惠阳区的实践为例，介绍了城市密度分区的技术方法。田老师首先介绍了密度的概念及其影响因素。密度是一个广义的概念，在建筑和社会经济领域，密度指单位面积容纳的某种量，它可能是建筑密度、容积率这种建成环境相关指标，也可能指人口密度、单位面积产出这类社会经济指标，我们这次探讨的主要是容积率，即单位面积上的建筑面积，通常也叫作建设强度。城市密度变化可以对城市肌理产生显著影响。城市密度分区是指以容积率为强度控制指标的核心，将城市按开发强度分为多个不同区域，其主要作用是合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和开发强度控制要求，实现土地资源的合理配置和管理，同时兼顾效率和美感原则。城市密度分区的理论渊源可以追溯到理查德·坎蒂隆的残差地租理论、约翰·冯·杜能的农业区位理论、阿尔申尔德·韦伯的工业区位理论，以及克里斯泰勒的中心地理论，而其直接的经济学基础是阿隆索的土地竞租理论。密度分区的本质是一种经济导向的间接控制，城市中不同地块的经济价值通过相应的密度（开发强度）得到转化和体现。在本次发表的文章中，研究认为城市密度分区的基本特征包括普适性、特定性、层次性和调适性。其中普适性是所有土地适用的共同规则；特定性是指在特定地区的修正；层次性与调适性则是根据规划要求的不同，采用不同的管控方式。田老师分析了几个国内城市的密度分区案例：东莞制定了差异化的密度分区管理机制；深圳借鉴香港经验制定“一图两表+一套规则”的密度分区方案；武汉采用调适性方法解决不符合密度分区规划的问题。这些案例中，密度分区是根据用地条件和功能结构来确定的，体现了总量的合理控制和经济上的可行性。由此可以归纳出城市密度分区管控的通行做法，但也可发现一定的缺陷和不足。接着，田老师非常详细地介绍了他的团队在惠州市惠阳区城市设计实践中采用的密度分区方法和技术路线。其技术路线分为三个步骤：整体密度分区-->基准容积+基准高度双重管控-->地块容积率制定。该方法可以根据不同城市具体情况进行调整，以适应不同的需求。最后，惠阳城市设计中采用了整体密度分析区和分段控制的方法，将密度分区分为四段或五段，并针对不同情况实施相应的措施（PPT中关于该项目的一些具体数据尚不便公开，编辑部应田老师要求做了技术处理）。在介绍完实践中的具体方法之后，田老师回顾了国内关于城市密度分区的相关研究，并总结了其优势与挑战。田老师认为，密度分区管控当前已有了很好的基础和成熟的做法，但仍存在一定的局限性，比如对城市中心的确定存在主观性。密度分区管控的优势在于：宏观层面可以对城市开发总量进行控制；中观层面可以满足分区管控的要求；微观层面细化了开发强度管控原则与方法。其面临的挑战在于：第一，“通则化”的方法在面临具体地块的具体要求时往往并不适宜或“不够用”；第二，当前的密度分区的原理根植于经济学的价值判断，但当城市发展的价值取向发生了变化，从单一的经济维度转向生态或更多维度时，密度分区方法是否会发生变化或将发生何种变化仍有待探索。最后，田老师总结，当前的城市密度分区管控主要来源于西方古典经济学理论，而我国经过40年高速的城市化发展，在城市密度分区管控的实践方面已积累了大量宝贵经验，应进行梳理总结，结合生态文明时代背景，探索新的更具时代特色的城市密度分区管控理论，为实现理论转型作出中国贡献。同济大学建筑与城市规划学院的宋小冬教授以自己的实践经验和理论研究，对田老师的分享作了补充。宋老师回顾了城市密度分区在深圳、上海、武汉、杭州、宁波等城市的实践历程，肯定了密度分区管控在城市建设管理方面的实施效果，也承认在具体地块上必然存在争议，因为密度分区毕竟只是一种相对简化的方法，这种时候就需要具体问题具体分析。宋老师认为，新中国成立70多年以来城市规划积累的好的经验应该传承下去，包括实践证明有利于城市建设管理的密度分区管控这个方法。此外，他强烈建议以“建设强度分区”取代“密度分区”，因为“密度”的含义比较广泛，容易引起歧义，而“强度”这一说法更加明确，最好能法定下来，作为规划术语，以促进城市规划的规范化和标准化。宋老师还总结了建设强度分区的三个特点（或说作用）：第一，利于地块间的相互比较；第二，利于开展公众参与，因为有规则才可能做到公开、透明、理性；第三，利于强度的调整和优化，有了原分区的基础，在实践检验后再进行调整，才能使城市建设和管理更加有序和稳定。接下来，中国城市规划设计研究院原总规划师朱子瑜教授分享了他关于城市密度的见解和思考。首先，朱总表示同意宋老师关于改正规划术语的建议，以“建设强度”代替“密度”。他指出，随着学术研究的深入和城市治理的精细化，有必要对专业术语进行回溯、明晰和纠偏。例如：比“建筑密度”（英文是building coverage）更合理的用词应该是“建筑覆盖率”，而本次讲座关注的这种“密度”（density）的更精准的表达是“建设强度”（但不是容积率！因为容积率这个概念只能在地块上使用）。朱总推荐大家关注中规院中规智库已连续3年发布的《中国主要城市建成环境密度报告》，也许会在其中发现一些很有意思的数据。此外，朱总强调了“基准强度”的作用和价值，认为这是规划专业非常具有含金量的内容，不同城市的不同区域，由于功能布局、单元划分、上位规划要求等的不同，基准强度也会有所不同。密度，或者说建设强度的确定和计算原理来自西方古典经济学理论，但我国已进入生态文明时期，高质量发展要求我们对城市空间的价值进行充分利用和保护。过去我们几乎将空间价值等同于土地价值，但当前和未来，城市发展的价值导向不能再锁定在土地价值上，而应该用更综合的价值导向来确定空间价值。最后，朱总建议大家更多地关注和研究城市形态，因为形态反映了所在地区的空间价值和总体规划的意图。通过形态设计反过来建立强度控制体系，也是一种有效的方法。在提问与讨论环节，《国际城市规划》杂志副主编孙志涛、编辑部主任张祎娴先后提出了自己关于“密度”的疑问，并与三位老师进行了讨论。
在线观众的提问包括：现实中，地块建设强度超标的情况比比皆是，此时如何确定同单元内低密度区的强度？如何应对拆建类城市更新对密度分区的影响？如何妥善利用容积率奖励与转移推动城市更新？三位老师均给予了详细解答。在讲座的最后，主持人给杂志近期发起的“密度”议题征文打了个小广告，倡议大家更多地关注城市密度（是不是应该改叫建设强度呢？）和形态，关注城市规划、建设与管理。第23期U派下午茶到此圆满结束。本期下午茶由《国际城市规划》编辑部主任张祎娴主持。UPI 怎样解释中国的乡村发展？——从钻石模型、流乡村到乡村增长机器『U派下午茶No.20』
文字整理、剪辑、排版 | 张祎娴