韩世同：央行再度定向降准5500亿货币放水却与房地产无关

楼市日日谈

2020年3月15日（第320期）

话题概要

3月13日，中国人民银行官方宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

中国人民银行表示，将实施稳健的货币政策，更加灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

楼市观察家韩世同

昨天媒体特别关注央行定向降息的新闻，房地产导刊报道《央行官宣！下周定向降准，释放长期资金5500亿！》，广州乐居报道《利好！央行定向降准释放5500亿资金！房贷利率或下调！》广州房博士报道《周一见！央行定向降准 释放长期资金5500亿元》，这几篇报道主要内容都大同小异，几乎都是转载央行的官宣和问答，只是采访和对房地产的分析有些不同。

易居研究院严跃进认为：历次降准实际上都对房地产市场产生不同程度的影响，当前降准政策释放了更为宽松的流动性，使得商业银行贷款的额度更为充足，而结合此前的LPR改革，应该说贷款市场的资金额度和利率等都处于非常好的状态，其对于房地产等支持也有积极的作用。

 第一、商业银行贷款的额度增加，客观上使得降低首付的动机更大。由于房地产信贷资产是比较优质的资产，从银行对冲不良资产的角度看，客观上会强化对房贷的发放，尤其是通过降低首付的做法来促进更多房贷业务的形成。

第二、贷款的利率会进一步下调，降准为商业银行提供了更多的资金和流动性。所以客观上在贷款方面也有主动降低利率的可能，或者说近期购房方面的折扣和优惠力度会加大。

第三、房贷市场的检查依然会继续，各地房住不炒的管控依然进行。在房地产贷款后续业务操作中，防范资金违规进入房地产也变得很关键，比如说首付贷方面近期存在蠢蠢欲动的可能，后续要防范此类违规放贷的做法，进一步把房贷资源导入到合理的住房消费需求中。

第四、每次货币政策调整的时候，房屋销售市场容易躁动，所以近期也要防范价格炒作，尤其是要防范乱涨价等行为，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

广州房博士认为：从历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好。

购房者层面来说，降准释放的资金让银行的资金面变得充裕，对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格，可能会刺激银行给予购房者一些购房利率优惠。毕竟房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

企业层面看，这两次降准累加释放的资金，将为供给端房地产企业提供流动性。对于房企来说，降准有利于部分企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些规模房企来讲是一件好事，可以大量的资金进入土地市场。但对于中小房企，融资渠道窄的企业来说基本没有影响，预计后续市场继续大鱼吃小鱼。

城市层面看，第二次降准后，两次累积效应，经济活力会在一定程度上升温，但城市分化更严重，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口以及外地人口流入，有望企稳反弹。

其实，我倒是挺赞同杨红旭的观点和看法，他几天前发过一篇文章《货币放水，暂时却与房地产无关！》。他根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。他认为2019年下半年宏观金融环境趋松，房地产业内部金融环境依然未松。

杨红旭的图表是截止2019年四季度的，如果将今年1月以来降准降息和逆回购释放流动性以及新增贷款和社会融资等情况，估计房地产的外部金融环境已经进入宽松区域。而房地产内部金融环境还处于正常线下方。因为，至今央行对房地产的信贷政策并未有任何放松，即使是LPR利率有所下调，也基本上与房贷利率无关。

之前，我们也分析过，央行虽说不搞大水漫灌，但实际上目前除房地产领域外，其实比过去的大水漫灌有过之而无不及。但大量的资金既进不了实体经济，也进不了房地产，只好进入股市和债市，或者资金空转，最后被引导到新基建。

我一直希望央行放水不要先于房地产调控松绑。因为一旦过度放水，房地产的松绑不仅不能起到活跃市场的作用，反而会造成房价再度逆势上涨。现在已经大水来了，房地产信贷的闸门就不宜一下开得过大，反而需要谨慎小心。

补充:泽平宏观发表任泽平的文章《如何让降息降准有效？——点评313定向降准和2月金融数据》。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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