韩世同：城投6.5万/㎡拿下越秀南地块是无奈之举还是市场化行为？

楼市日日谈

2020年3月12日（第317期）

● 话题概要 ●

据新快报报道，断档8年，越秀南的一宗地块，以折合楼面价高达64576元/㎡，登顶广州楼面价之王。今天，越秀南路AD013907地块被广州城投以底价夺得，总价超23.57亿元。根据竞拍条件，竞得人还须配建约1.3万方回迁住房。资料显示，广州城投成立于2008年，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。曾参与亚运城的建设，目前参与建设开发广州塔、花城广场、南越王博物馆等项目。本次挂牌的越秀南地块扣除配建面积后楼面价达64576元/m，超越8月挂牌的南岸路冷冻厂地块起拍价，成为广州公开招拍挂史上最高起拍楼面价地块。

楼市观察家韩世同

媒体中可能是新快报比较快对越秀南地块成交作出报道，题目是《广州楼面价之王出炉 广州城投6.5万/㎡拿下越秀地块 周边楼价破10万/㎡》。据新快报报道越秀南地块以折合楼面价高达64576元/㎡被广州城投以底价夺得，总价超23.57亿元。根据竞拍条件，竞得人还须配建约1.3万方回迁住房。

资料显示，广州城投成立于2008年，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。曾参与亚运城的建设，目前参与建设开发广州塔、花城广场、南越王博物馆等项目。本次挂牌的越秀南地块扣除配建面积后楼面价达64576元/m，超越8月挂牌的南岸路冷冻厂地块起拍价，成为广州公开招拍挂史上最高起拍楼面价地块。

广东电视台采访韩世同的新闻报道：

根据广州中原研究发展部对近5年高起拍价地块情况进行统计，由于中心区优质地块密集推出，去年共有9宗地上榜。

近5年广州TOP10起拍价商住地一览

新快报还采访和报道广州地产的专家解读：

广东中原地产项目部总经理黄韬：底价成交代表市场有一定的支持度，在疫情影响下土拍市场未有出现特别的波动。不过由于这个地块比较特殊，在市中心，周边配套成熟，且总价不算太高。这个形势下，这块地的拍出符合市场预期，但不可以看作全年的楼市和地价一定上涨，不过至少有一定支撑，广州的楼价会稳定。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：越秀南地块楼面价破纪录成交，从客观条件看是因为地处多年未有供应的老城区核心地段，从主观条件来看是因为拿地的是本地国企城投。不管怎样，能够在楼市调整期和抗疫进行期成交，对于市场而言都是一颗定心丸。值得注意的是，该地块最终只有一家企业报名、是以底价成交的，所以就此断言广州地市全面回暖还为时尚早。基于目前销售难、融资难的市场大环境，“不缺钱”国企、央企接下来很有可能成为各地托底拿地的生力军。

地产经济学家邓浩志：6.5万/㎡的楼面地价，需要售价超过10万元/㎡才能实现盈亏平衡，盈利的空间较低。市场稍低迷的时候推中心靓地，有提振楼市信心的意味。

我们再来看一下乐居买房的土拍快讯《土拍快讯|64576元/㎡！广州城投集团壕夺广州“最贵”宅地！》据乐居买房报道，随着国内疫情趋缓，广州土地市场也开始复苏，最吸引人的莫过于“铁树开花”的越秀区迎来宅地出让。3月10日上午10时，越秀南被广州市城市建设投资集团有限公司以总价23.57亿元、楼面价64576元/㎡（扣除地块配建约1.3万㎡的回迁住房）拿下，创下广州土地市场楼面价新高，这也是越秀南路时隔10年出让宅地。

越秀南“王炸”地块可谓是经历一波三折，总共3次挂牌，最早于2019年12月19日挂牌，后经历终止出让，最终确定在3月10日上午10时成功嫁出。地块占地面积8470㎡，计容建面49500㎡，容积率5.8。地块位于东濠涌和越秀南路西侧，万福路南侧，与中华全国总工会旧址相邻，距离地铁六号线团一大广场站约200米；周边有清水濠小学、永曜北小学、越秀区第二中医医院、越秀区骨伤康复医院、越秀区口腔医院等配套服务设施，还有团一大纪念广场、东濠涌绿带等绿化活动空间，整体条件优越。

地块的稀缺性再加上地理位置的优越，未来建成项目定必在市场上引发关注。目前，地块周边主要以二手房为主，均价基本在5万元+/㎡。其中东堤水岸90㎡两房报价5.1万元/㎡；金湾畔大厦89㎡两房报价6.2万元/㎡。一手楼方面，粤海拾桂府主推建面约88-165㎡二至四房，均价约9万元/㎡。广州中原研究发展部预计，按照目前地块6.5万元/m²的楼面价计算，地块未来盈利售价突破“10万元/m²+”的可能较高。 

楼市日日谈点评：

这次越秀南地块终于底价由城投拿下，应该说是在疫情当前且尚未完全结束的情况下，这可能是最好的结果了。如果城投不出来拿地，恐怕就要再度流拍或延期了。资料显示，广州城投成立于2008年，是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。而且，据我所知城投和水投是政府两大融资平台。所以说，城投出面拿地，在某种程度上相当于政府自己出资买下自己挂牌的地块。其土地出让的收益，相当于从左口袋放到右口袋。但如果再让这次土拍延期或流拍，那对土拍市场的影响就比较大了。

目前，坊间都流传越秀区财政收支严重不平衡，去年区政府辖下许多机构已经不能全额发放工资奖金了。这是由于广州市各区的产业结构、区域面积、财政收入差别极大，而越秀区现在地产和现代化产业都不具有规模化发展的条件；商贸行业以往还不错，但近几年受网购影响较大，教育是该区强项却并不能给政府带来财政收入。在这样的条件下，只能挖掘土地的潜力，看看能否通过卖地增加一些财政收入。这次好不容易拿出这样一块可以卖出高价的商住地块，却不好彩恰好碰到市场的低迷和疫情。最后，只好由城投奉旨拿下。如果是比较市场化的越秀地产或珠江实业来拿，可能还好一些，因为这些国企相对独立和市场化一些，而城投水投则比较市政化一些。以往，城投好像并没有直接参与商业住宅的开发，这次破例出手拿地不知道是否合适。当然，如果越秀地产和珠江实业愿意拿这块地，也就没有必要让城投勉为其难扮演开发商的角色出手拿地了。

话说回来，这块地的楼面地价相对于前几年那些“面粉比面包贵”和“面粉和面包一样贵”的地王而言，还是比较合理和划算的，因为周边新房的房价已经到了9-10万元/平方米，这样该地块就属于“面粉比面包便宜”的地块。如果成本控制得好、市场也比较稳定，保本微利还是比较大概率的事情。南洲路多年前已经拍出3万多楼面地价的地块，前几年纸厂南面的地块也拍出5万多元的楼面地价，去年冷冻厂地块也有4万多的楼面地价。现在位于老城区核心地段的越秀南地块拍出6万多的楼面地价，其实也是挺合理的。但真的是时机不太合时宜，即使是城投勉为其难的以无奈之举拿下这一地块，也未必可以带动周边的地价和房价大幅提升，甚至小幅提升也未必可以达成。该地块成交带来的实际影响和效果，尚待进一步观察，我们可以拭目以待。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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