韩世同：广州发布2020年土地供应计划去年宅地和商地计划仅完成54%

楼市日日谈

2020年3月13日（第318期）

话题概要

3月11日，广州市规划和自然资源局公布了《广州市2020年建设用地供应计划》。《供应计划》总量为2028公顷,其中:住宅用地547公顷,占计划总量的27%(其中商品住宅用地451公顷,占住宅用地供应计划的82%,占计划总量的22%;非商品住宅用地96公顷,占住宅用地供应计划的18%,占计划总量的5%);商服用地383公顷,占计划总量的19%;工矿仓储用地489公顷,占计划总量的24%;其他用地608公顷,占计划总量的30%(其他用地包括:公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地)。

从供应宗数看，全市共供应372宗地，其中居住用地103宗，商服用地117宗。就商住用地而言，白云以62宗雄踞全市首位，计划出让23宗宅地、39宗商地。南沙、增城、番禺，居住用地均在10宗以上。尤为值得关注的是，白鹅潭、广钢新城、广船、奥体、广氮、横沥岛等热门板块都有宅地出让。

楼市观察家韩世同

前两天广州市规划和自然资源局公布了《广州市2020年建设用地供应计划》。媒体这两天都有报道这一供地计划，我从中选了两篇，一篇是广州乐居的报道《近4年新高！2020广州猛推372宗地！南站、白鹅潭等热门靓地来袭》，还有一篇是凤凰网房产广州站的《372宗！广钢、白鹅潭、奥体宅地…2020年广州供地计划出炉》，两篇报道都有各区供地的列表，内容、篇幅都很长就不摘引了，现将两篇报道整理的概况和图表分列如下：

据广州乐居报道，2020年广州计划供应372宗土地，同比去年增加7.5%（去年供应346宗地块）。其中，白云区供地数量最多，为72宗。黄埔供应48宗紧随其后 ，番禺供应42宗位居第三。

宅地方面，2020年广州共供应102宗宅地，其中中心四个老城区天河、越秀、海珠和荔湾均有宅地供应，共15宗。白云“粮仓”充足，全年供应23宗位居全市第一。

乐居还为宅地划了5个重点：

1.中心四个老城区均有宅地释放。天河供应三宗宅地，分别位于“香饽饽”奥体新城、奥体公园、广氮板块。

2.荔湾靓地一箩筐，白鹅潭、广钢、广船等板块均有“粮”供应。

3.番禺长隆供应超31万㎡巨无霸地块。

4.东大仓增城将推出两宗地铁上盖地块！分别为21号线朱村街凤岗站南地块和21号线中新镇坑贝站南。

5.备受房企追捧“明星板块”南沙灵山岛尖超12万㎡商地将出让，纯宅地集中在万顷沙、黄阁镇、珠江街灵新大道等板块。

凤凰网房产也列了一张各区地块一览表，将宅地和商服用地分开统计如下：

但凤凰网房产统计的宅地比广州乐居统计的总数多1宗，具体是：全市共供应372宗地，其中居住用地103宗，商服用地117宗。就商住用地而言，白云以62宗雄踞全市首位，计划出让23宗宅地、39宗商地。南沙、增城、番禺，居住用地均在10宗以上。尤为值得关注的是，白鹅潭、广钢新城、广船、奥体、广氮、横沥岛等热门板块都有宅地出让。

分析点评：今年的土地供应计划可能是近几年供地宗数最多的一年。我查到去年3月22日广州出台2019年的土地供应计划346宗地块，总供应面积达到2038万㎡，其中涉及206宗商住商服用地，总用地面积达925万㎡，比2016年、2017年和2018年都多；其中，居住用地超过100宗，商业商服用地88宗。而2020年的总供地372宗，总量为2028公顷，即2028万平方米；其中居住用地103宗，商服用地117宗，要比2019年还多32宗。

不过，以我多年对广州土地供应计划和执行观察的情况来看，很多时候计划是赶不上变化的。计划归计划，执行归执行，有时计划能被完成一半就很不错了。我们看一下去年的完成情况，2019年住宅和商服用地总出让面积501.66万平方米，同比去年下降9.6%，揽金1552.689亿元，同比去年上涨16.45%。其中成功出让88宗商住、商业用地，同比前年减少3宗。

按2019年商住和商服用地计划206宗、925万平方米，实际出让仅88宗、501.66万平方米，按宗数仅完成不到一半，按面积则完成54.16%。其实，去年还是土地供应比较好的年份，成交金额是近几年比较高的一年。当然，单看金额可能未必能看出成交面积哪一年更多些，不过去年应该不是地王年，因为有很多地块流拍、延迟或底价成交。还有一个因素也会影响土地计划完成，就是计划供应的地块有公开招拍挂、村留用地、回迁安置、已签约旧改、自主改造五种性质用地。

今年估计政府会未雨绸缪，不会像去年那样到年底才开始发力加推。而且，土地能否成交很大程度取决于起拍地价的高低和条件是否严苛。如果随行就市来制定起拍价，或者略低于市场预期，那就没有拍不出的地块。但如果定价过高或条件太苛刻，在市道不景气的情况下，就很可能流拍或底价成交。所以，在房地产市场不景气的时期，房企趁低拿地其实是非常好的策略，只是要看手中是否有钱，前两天就谈到绿城中国逆势拿地。“机会往往是给有准备的人”，这话说得一点也没错。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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