最高法院:签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人不能请求履行买卖合同|附相反判例
最高人民法院判例
以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人不能按期还款的，出借人不能请求履行买卖合同
作者：唐青林 李舒 杨巍
单位：北京市安理律师事务所
阅读提示：有些债权人想要“双保险”，于是在签订民间借贷合同同时，签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。这种情况下，借款人不能按期还款，出借人能否请求履行买卖合同？《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台之前的司法实践中对该问题的裁判观点不一，有的裁判文书认为可以请求履行，有的裁判文书认为不能请求履行。
针对该问题，2015年公布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已明确：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”由于司法解释已经对这个问题作出了明确的规定，当事人对此问题应有明确的预期，也建议债权人不必再试图“双保险”，在签订民间借贷合同同时，不应签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。必要时可签订抵押担保合同、办理抵押登记，签订抵押担保合同并办理抵押登记才是最可靠的担保：不仅可以避免债务人“逃债”，在所有债权人中还享有优先受偿权。
裁判要旨
以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方真实的法律关系是民间借贷关系。出借人向借款人支付的款项实为借款，并非买卖合同价款，出借人并未履行买卖合同的价款支付义务。故借款到期后借款人不能还款的，出借人无权请求履行买卖合同。
案情简介
一、2006年12月，郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定郑松向拓海公司购买案涉商铺，价款300万元。后郑松支付了款项，拓海公司向郑松出具《收据》，载明收到购房款300万元，双方办理了房屋预售备案登记。
二、郑松与拓海公司就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》，约定：如拓海公司未能按期还款，双方另行协商还款时间，拓海公司每月支付资金占用费15万元；如拓海公司未按时还清借款，又不按月支付资金占用费，拓海公司应按《商品房买卖合同》约定协助将案涉商铺登记到郑松名下。
三、2008年6月，余拼与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定：余拼向拓海公司购买案涉商铺，价款1523.2万元。合同签订后，拓海公司将该商铺交付余拼，并向余拼出具《收据》，载明收到购房款1523.2万元。
四、余拼向北海市中院提起诉讼，请求：确认郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》无效；确认余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；拓海公司协助余拼办理案涉商铺房产登记手续。郑松提起反诉，请求：确认郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；拓海公司将案涉商铺登记到郑松名下，并交付房产。
五、北海市中院认为，因郑松签订的商品房买卖合同在先并办理了备案登记手续，对涉案房屋的请求权享有物权的效力，判决余拼、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；拓海公司将商铺交付给郑松，在完善初始登记后将权属权证办理至郑松名下。
六、余拼不服北海市中院判决，向广西高院提起上诉。广西高院认为郑松支付的300万元实为履行出借义务，其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因未支付购房款而没有实际履行，且办理的房屋预售备案登记不产生物权效力。判决：余拼、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；拓海公司在完善初始登记后将权属权证办理至余拼名下。
七、郑松不服广西高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
败诉原因
郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为《借款合同》的担保。郑松支付给拓海公司的款项为借款，并非购房款，故其未履行《商品房买卖合同》的价款支付义务，《商品房买卖合同》并未实际履行，因此郑松不能主张履行《商品房买卖合同》。
此外，虽然郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，但是商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、有些债权人想要“双保险”，于是在签订民间借贷合同同时，签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。其实这种担保是不牢靠的。以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不会产生抵押权效力，也无权请求履行买卖合同。当事人欲以不动产为借贷合同设立担保物权的，应按《物权法》规定签订担保合同并办理抵押登记手续，那才是最可靠的担保：不仅债务人无法“逃债”，而且一旦债务人“破产”失去清偿能力，办理了抵押登记的债权人在所有债权人中优先受偿，享有优先受偿权。
二、在商品房预售交易中，买受人应及时办理预告登记，以保障物权的实现。仅办理商品房预售合同登记备案不产生物权效力，不能对抗第三人。
相关法律规定
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
原判决认定郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行的事实是否缺乏证据证明。
本案原判决综合2006年郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》《借款合同》、2013年郑松向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据认定，郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，但郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行。郑松主张其与拓海公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请拓海公司履行《商品房买卖合同》，由其取得讼争商铺的所有权。对此，应当甄别郑松与拓海公司之间真实的意思表示是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋所有权。从双方签订的《借款合同》的约定看，郑松向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。虽然郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》签订前向郑松出具过收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元的《收据》，但郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订《商品房买卖合同》后郑松并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款。故郑松关于原判决认定其未支付购房款等事实缺乏证据的主张，本院不予支持。
案件来源
余拼与郑松、北海拓海投资咨询服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，最高人民法院（2016）最高法民申1234号。
延伸阅读
以下为本书作者在写作中检索到6个相关判例，其中，4个判例支持以买卖合同作为借款合同担保的，应按借贷关系审理，出借人可以根据借款合同主张借款人还款；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》公布前的1个最高法院判例认为，出借人可以请求履行买卖合同（案例一）；另有1个判例认为，借款合同到期后签订的以房抵债协议不属于以买卖合同作为借款合同担保的情形（案例六）。
出现不同的裁判，是因为法院在作出裁判的时候法律规定不明、因此裁判规则不统一。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台之后，针对这个问题已经作出了明确的规定，当事人对此问题也应有明确的预期，也建议债权人不必在签订民间借贷合同的同时，再签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。
案例一：朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 [最高人民法院公报2014年第12期，最高人民法院（2011）民提字第344号]认为，“从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行，借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。……综上，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。”
案例二：马林与刘印祥、赵治国民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书 [最高人民法院（2016）最高法民申2669号]认为，“刘印祥与马林于2014年1月6日签订《矿产转让协议》约定将自己所有的铁矿转让给马林且马林于同年1月10之前一次性给付刘印祥转让款1500万元。在马林实际未转款的情况下，刘印祥于同年1月10日给马林出具《收据》承认收到马林现金1500万元，收款事由为购买燕青铁矿使用权。原审判决结合2014年8月10日刘印祥、赵治国给相关部门出具的《关于燕青铁矿虚假转让情况说明》、刘印祥在一审中对上述情况说明的真实性未提异议仅主张与本案无关以及刘印祥与赵治国之间亦有资金往来，特别是刘印祥在实际未收款的情况下出具收到马林1500万元的《收据》等事实，认定《矿产转让协议》只是为借款提供担保，并非真实的转让意思表示是合理的，据此认定刘印祥应与赵治国共同承担还款责任符合法律规定。刘印祥并未提供证据证明《关于燕青铁矿虚假转让情况说明》系伪证，其有关认定事实的主要证据系伪造的主张依法不成立。在赵治国未偿还全部借款的情况下，刘印祥、赵治国均应向马林偿还本金及利息。”
案例三：胡俊与萍乡市万新小城镇开发有限公司、萍乡市金兴农林开发有限公司等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申1129号]认为，“原审中，就本案借款合同的履行，胡俊提供了三份证据证明，其一是银行转款凭证，证明2013年11月6日，自案外人陈某某的银行账户转款500万元至金兴公司账户；其二是一审审理中，陈某某出具的证明，证明陈某某认可该500万元系受胡俊的委托支付给金兴公司；其三是金兴公司向胡俊出具的收款收据，证明金兴公司确认收到了本案的500万元借款。上述证据中，虽然金兴公司出具的收款收据中注明的款项是购房款，但是根据胡俊与金兴公司签订的借款合同第5条的约定，即为保证胡俊的资金安全，金兴公司同意将其所有的房产以协议价格卖给胡俊，当金兴公司不能按期偿还胡俊借款本息时，胡俊所购房产视为其合法资产。据此，胡俊主张上述收款收据中的款项是本案借款合理。胡俊提交的证据能够形成证据链证明其与金兴公司之间的借款事实已经发生，原审判决认定本案借款合同已经实际履行有事实依据。”
案例四：袁伟民与潍坊众盛汽车销售有限公司、林楠等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书 [最高人民法院（2016）最高法民申1095号]认为，“众盛公司与高翔之间签订的《借款协议》，各方并无争议，争议的是案涉《汽车销售合同》、《约定》与《借款协议》之间的相互关系及法律效力。二审法院认为《汽车销售合同》系《借款协议》的担保合同，而众盛公司认为《汽车销售合同》系附生效条件之合同。无论《汽车销售合同》属于何种性质的合同以及与《借款协议》之间的关系如何，袁伟民基于合法有效的《借款协议》向众盛公司主张还款权利，并无不妥。作为合同相对方的高翔并未依据《汽车销售合同》向众盛公司主张交付汽车或者抵偿借款，也无证据证明该合同已经实际履行，因此袁伟民依据合法有效的《借款协议》向众盛公司主张权利，原审法院依照当事人的诉讼请求以民间借贷之案由进行审理和认定，并无不当。众盛公司关于二审法院对《汽车销售合同》法律性质认定错误以及本案应为合同纠纷而非民间借贷纠纷的申请，本院不予采信。”
案例五：张杨、贺延伟与株洲金冠置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 [湖南省高级人民法院（2016）湘民终808号]认为，“经查，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的由来是因金冠公司欠张杨、贺延伟借款本息未归还，该事实有双方签订的多份借款、担保及结算协议予以佐证，虽然双方最终在《债务清算结算书》及预售合同中约定张杨、贺延伟所购房屋面积、价格、付款方式等房屋买卖合同的必备条款，并约定其中1亿元购房款直接以金冠公司所签张杨、贺延伟的借款中予以抵扣，从表面看，上述内容符合商品房买卖合同的特征，但因该商品房买卖法律关系赖以存在的基础法律关系为双方之间的借款关系，故该行为实为双方之间对借贷履行的保证，系物的担保，房屋买卖合同标注的房屋实为担保物。……原审法院在审查上述事实后，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十四条‘当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。’之规定，在审理过程中向张杨、贺延伟行使释明权，征询其是否变更诉讼请求，并在张杨、贺延伟明确不改变诉讼请求的情形下驳回其诉讼请求并无不当。”
案例六：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书 [最高人民法院（2015）民一终字第180号]认为，“关于彦海公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。”
阅读提示
（一）本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。
（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。
（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。
著作权声明：转载需在文章首部醒目方式注明：作者+单位名称+来源于公众号民商事裁判规则。否则侵权必究。
↓长按二维码1.08秒获取更多精华内容↓