观点|小区公共收益该如何使用？ 从西子花苑按户分发购物卡说开去

近日，长沙西子花苑小区业委会拿出部分公共收益，给每户业主分发300元购物卡作为新年福利的新闻刷爆了朋友圈。各地业主纷纷表示“羡慕”，并称这是“别人家小区”，引发了大家对小区公共收益去向的关注。

小区的公共收益，是指利用小区公共部位、公共设施设备等进行经营，扣除合理的管理成本后所得收入。公共收益应该归全体业主所有，《物权法》第七十二条约定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。国务院《物业管理条例》第五十四条进一步明确“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。

常见的小区公共收益包括：

1、占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆所得收益；

2、电梯、门厅、走廊、外墙和公共场所户外广告收益；

3、属于全体业主所有的游泳池、会所、活动场地等问题设施经营收益；

4、部分通信运营商、快递柜等场地占用费；

5、物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

根据相关报道，西子花苑此次向全体业主派发“新年福利”的方案经过了业主大会的表决，共收集到有效投票888张，其中同意的为870张，占投票总数的98%，占业主总数的74%。西子花苑业委会最终决定如期派发“新年福利”的依据为：公共收益的分配与使用方案决定权在业主大会，由全体小区业主表决，所代表户数及面积数超过二分之一即算通过。

西子花苑业委会的做法很吸引“眼球”，容易引起媒体的注意，这件事情经过湖南本地多家媒体的报道，使得该小区成了全国知名小区。不可否认，西子花苑业委会和物业将公共收益结余“还之于民”的做法，相对于不少物业未经业主大会表决同意将公共收益“默默”收入囊中的做法有不小的进步。

但是！我们要开始我们的但是了！

但是，这个方案是否是最合适的方案，是否完全合法合规？笔者认为尚待商榷。

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首先，按户分配是不是合理？

《物权法》第八十条约定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。权利义务理应对等，楼栋的部分共有部分或者小区的全体业主共有部分需要维修时维修资金由相应范围内的业主按其专有部分面积占楼栋或小区建筑总面积的比例分摊，故公共收益的分配最合理的分配方式应该按面积分，《物业管理条例》所述业主所得收益主要用于补充专项维修资金也与之相符。

西子花苑的分配方式未考虑面积，每户分300元购物卡方式，从以上法律逻辑来看略显不公，对面积较大的业主来说是不公平的。假设某小区某幢楼总面积1000平方米，A、B业主均住该楼。A业主家面积50平方米，B业主家面积200平方米，若该楼公共部位维修需要从维修资金账户支付10000元，按面积比例A业主维修资金账户需分摊500元，B业主需分摊2000元。若按新闻中的公共收益分配方案，A、B两位业主分到的公共收益是一样多的，权利与义务明显不对等。

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其次，公共收益以现金（购物卡）或是实物（米、油）的形式返给业主是不是合规？

业主大会或者业委会并无相关的经营权限，利用小区共用部分经营项目往往需要提供发票，故一般委托物业服务企业统一经营。公共收益虽然收钱的是物业，但物业只是代为管理，怎么收、怎么用，业主大会有权在法律规定的范围内决定。

以购物卡或实物的形式发放给业主，很难操作按面积分配公共收益；如果是现金的话，可以解决按面积分配公共收益的问题，但是物业公司账面上就会有无发票的现金支出，不符合相关财务规定。

西子花苑通过了按户发放300元购物卡的业主大会表决，并据此发放，此举得到了街道的支持，更是得到了各大媒体集体点赞。虽然有一定的民意基础，但是，如果18票未同意的、近200票未反馈的或者没能在1月31日前及时领取到购物卡，金额返回业委会账户不予补发的那些业主提出质疑，甚至到人民法院提起诉讼，不知道会是怎样的结果？

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 最后，为什么要规定公共收益主要用于补充专项维修资金？

按照相关规定，小区公共收益主要应该用于补充专项维修资金，其他合理用途还包括，经业主大会表决同意后用于业主委员会工作经费或是与物业公司分成弥补物业服务费用的不足。

如果没有公共收益的补充，维修资金增值渠道有限，只能通过购买国债或是定期存款方式实现，具体还要看各省《专项维修资金管理办法》的约定。对于很多小区来说，随着小区“年龄”的增长，小区公共设施老化、损坏需要维修会成为常态，维修资金使用时需要按照规定按比例从业主分户账中分摊。按建设部和财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》约定，维修资金业主分户账面专项维修资金余额不足首期缴存额的30%，应当及时续交，这就关系到业主配合度的问题。一旦某户业主分户账余额为负数，就会影响到维修项目维修资金的整体分摊，进而影响到维修工程的实施，极端点说，甚至有可能因为小区的持续破败下行导致小区房价下跌。

因而，笔者认为业委会不应为了笼络人心、业主为了眼前一点点利益而提出或是要求直接将公共收益分配到手，而应将公共收益纳入维修资金账户，最起码是集中起来用于小区公共设施的维修。

在具体实践中，因为专项维修资金使用要求较高（面积、户数均须超过三分之二）、手续麻烦，不少业委会和物业公司在维修小区公共设施时会选择从公共收益列支的方式来操作。只要业主大会表决通过，公共收益用于全体业主相关的共用设施的维修并无大碍。为什么要强调全体业主？又是权利义务对等的问题，一般公共收益是全体业主共有的，若是只涉及到某幢楼的电梯或是外墙渗漏维修，就该从该楼的维修资金列支，从该楼业主维修资金分户账中分摊。

综上，各地业主、特别是业委会委员应该对小区公共收益该怎么用有个清晰的认识。西子花苑的做法有其积极的一面，向“公共收益”去向透明化迈出了一大步。媒体的“推波助澜”也有助于全国各地的业主关注到有小区公共收益这么一块“法定”属于全体业主收益。公共收益属于全体业主，只能由业主大会决定，物业并没有权利分配和使用。业主要维护好自己对小区公共收益的知情权和支配权，可以通向居委会、街道投诉，向相关主管部门反映，最终也可以向法院起诉。

备注： 2016年7月长沙市委市政府发布《关于全面推进物业管理工作的实施意见》的通知，其中明确要求界定公共收益内容，明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要在街道（乡镇）、社区（村）的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小区经费收支情况。

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本期编辑|Niwei.F 

本期作者|Tokkey.W

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