小区的祸根，在开发商阶段就已经埋下

精装房惨变“水帘洞”，部分房屋出现的“暴雨式”漏水问题让验房的业主们心情跌入谷底。今年央视3·15晚会曝光了广州万科尚城精装房的这起工程质量冲突。开发商深表歉意，仍平息不了网友的愤怒：深表歉意就完了？叫我怎么原谅你！

每年都有大量楼盘曝出房屋质量问题，即便刚购房时幸免于难，业主在之后几年也难逃小区乱象的困扰。

普遍的情况是，在开发商质保期内的小区一切正常，质保期一过，问题便扎堆往外冒。与开发商追责，与物业、业委会抗争，发生在小区的产权纠纷、利益冲突经年累月延绵不绝。这一切问题的根源，究竟从何而来？

01 质 量

一块土地，从政府收回其使用权变为净地，到开发商拿地建房，这个过程并无矛盾出现。

但设计、建房、竣工、检验、交房，往后每一步都千头万绪。房地产项目的开发是一个非常繁复细致的工作，需要当地政府各个部门的协调和配合，稍有不慎就会影响工期、进度，甚至对后期竣工、销售造成延误。一般而言，地方房企与当地“委办局”和“村镇区”拥有良好和顺畅的关系基础，方便“事前沟通、事中协商、事后反馈”，提高房地产项目从决策到执行的办事效率。

这种高效沟通和协调能力对房地产项目手续报批报建非常有利，可以有效减少办理前期手续的周期，帮助地产项目提高周转速度。因此房地产企业协调能力非常突出，到竣工验收时，很多问题都可以不是问题。

在商品房预售制的加持下，大多数购房者只能通过开发商的花言巧语、美轮美奂的沙盘与样板房了解所要购买的房产，一不小心就跌出坑中，懊悔一生。准业主们怀着憧憬，等待一、两年甚至三年时间，等来的却往往是：

（1）诡异的车位比。为了完成验收任务，非停车用地被拉来临时充数，地面上出现了开发商在卖房时没有提到过的机械停车位。

（2）实际房型与户型图不符。莫名其妙多半堵墙、窗户不见了都稀松平常，甚至还有自家客厅变成消防通道不能关门的。

（3）厨房与下水道返味。

（4）建筑质量差。墙体酥烂、渗漏水、隔音差、外立面掉砖……

开发商售房时承诺的配套、建房标准没有实现，这些问题旁人难以察觉，只有关系到切身利益的业主才有直接体会。还有一些明显的质量问题，则是验收过程过于形式化造成的。全国各地房屋质量问题遍地开花、危楼频出，大量业主还未收房就不得不起身维权，展开与开发商的博弈。

在产权上，净地经过开发转为住宅用地，开发商拿到的大产权在楼盘销售过程中一点一点分散到单个的小业主手中，随着业主产权面积增加、小区把控权逐渐被业主接收，开发商权力消解，利益对抗的张力显现。

02 物 业

如果购房人运气好，上述一堆问题或许能够避免。但下面的矛盾，基本无人能逃。

搞物业的人都知道折旧的存在，房屋、设备都有损耗期，就算建设之初质量尚佳，不加养护，时间一到小区也不行了。

一般估计，建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%，内装修还有维护等所有这一切要占到70%。香港规定建筑物的门窗是五年要检查一次，检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年，有强制性的更新。物业管理的作用，不容忽视。

在业主大会成立之前，小区物业由建设单位负责招标，这个物业，称之为前期物业。从第一套房子成交、第一位业主入住开始，开发商就要启动公招程序，选入物业。物业公司多半属于开发商旗下。譬如万科地产招标来的物业公司，必然是万科物业；绿城地产开发的楼盘，入驻的必然是绿城物业。所谓公招程序，只是形式主义。

物业进场后，会与开发商进行物业交割。但开发商和物业本身就是一个集团的，两者关系密切，物业发现房屋、设施存在问题，只会睁一只眼，闭一只眼，矛盾依然埋在小区内部。

前期物业在这一阶段通常扮演营销公司的角色——为开发商站台卖房。而小区需要的日常秩序维护、养护清扫，这些物业服务的本职工作——不好意思，顾不太上。

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此外，质保期内的小区报修由开发商负责，物业在中间赚不到钱，两方关系通常又比较密切，为了避免开发商花大钱，物业会选择尽量少报修，或者干脆不报修。

随着业主入住，原本集中在开发商手中的产权开始分散到各个业主手中，成立业主大会的条件逐渐成熟。此时的小区尚在保修期内，如果成立业主大会，由业委会接管小区，就涉及物业产权责任交割。那就意味着小区前期掩藏的问题面临被挖出的风险，责任主体，还是开发商。

很多业主看到开发商为物业提供补贴，觉得两者联系密切并非坏事，但开发商是以盈利为目的企业，前期问题拖延到后期，漏洞只会越来越大，此时补贴，更多是为了延缓问题扩大。

为了规避责任，开发商会极力阻碍业主大会成立。等过了质保期，开发商离场，再成立业委会时，摆在委员们面前的便是小区大大小小的历史遗留问题。

前期物业继续负责各项工程，有工程维修也代表着有钱赚，这时的物业不但会大胆暴露问题，甚至还会夸大问题，将大把问题呈现在业委会面前，从中获利。

而但在其他业主看来，可能是业委会成立后小区问题的全面爆发，各类设施设备的大修大建，很容易将问题来源归结到业委会头上。某种意义上，业委会是开发商遗留问题的背锅侠。

03 市 场

很多小区问题（违建、违章、产权不清晰）其实都是在开发商阶段埋下的，前期物业的查验工作基本都没做到位，也做不到位。

依赖于母公司的开发能力，获得确定增长的在管面积，从而带来业绩增长的稳定性，这种简单粗暴的商业逻辑几乎是物业行业的通病。中指院曾披露，在2020年中国物业企业百强名单中，母公司开发能力与物业公司榜单排名基本成正比相关。这些物业企业早已习惯了“有个好爸爸，就可以躺赢”的生活。前期物业和开发商“父子-兄弟”式的关系，导致彼此利益捆绑严重，很难规避两者相互勾连。

虽然业主大会成立后，会由首届业委会与开发商进行资料、小区设施设备交接。但业委会委员本质上只是业主，难以做到专业规范，面对好几个文件柜的图纸，业委会不可能一一吃透，最后一般就是业委会默认接受现状，接受移交。小区前期出现的种种问题，就这么顺利转嫁到了业主身上。

很少有业委会具备专业的查验能力，做好与开发商的权责切割。业主群体里中即便有专业人士，也不可能付出太多时间和精力去把控每一个环节。

北京、深圳等地出台了《新建物业项目交接查验规范》地方标准，帮助小区明确物业、开发商、产权人的责任，避免因物业质量责任不清导致纠纷。但全国大多数地方缺乏相关指导，即使是上海，很多新建小区也是稀里糊涂交接，由此产生各种各样的矛盾纠纷。

思来想去，要避免这类问题，应该彻底斩断物业——开发商的内部关系，至少别让前期物业和开发商关系那么密切。

归根结底，物业管理矛盾是市场化不彻底的表现，加上甲方主体——业主大会的长期缺位，业主维权愈演愈烈。如今买房成了技术活，如果这个困局始终无解，或许，真应该听听那句话：这两年的房子最好别买。

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