从“被群主”到给小区增加几百万维修资金，看市政协委员如何干业委会！|虹口区瑞虹璟庭业委会主任专访

有这样一个小区，业主大会维修资金本金从1595万变成2257万，公共收益账户每年都会从开发商所持商业那里收到一笔额外的100多万收入。而且听说他们是瑞虹地区标杆项目，瑞虹多期项目的业委会都上门学习过。

他们的业委会主任还是政协委员，在璟庭很多拥有多套房产的业主，总是在别的小区业主群提及瑞虹璟庭业委会的光辉事迹，自豪之情溢于言表。

出于对璟庭如何能取得成功的好奇，众蚁与瑞虹璟庭业委会陈金隆主任、杨新贤副主任在虹桥天地咖啡馆进行了一次关于业委会工作的对话。

01

神操作——商业项目的物业费上调

在小区首届业委会成立后，物业率先出招。他们表示，小区物业服务成本较高，要提高物业费。


但在查阅小区资料，翻看小区前期物业合同的时候，他们发现：小区内的商业房产居然比住宅项目物业费要低。住宅部分是5.18元，商业是4.78元。这非常不合理，也不符合逻辑。

对此，他们拒绝了物业降低服务标准或提高物业费的要求，提出要将商业部分的价格翻一番，并且增加的部分作为公共收益直接打入业主大会账户，作为对住宅业主的补偿。

物业没有轻易妥协，双方就此展开了博弈......（此处省略一万字，因为有太多的细节和操作，比如僵持中他们做足了准备。通过邀请其他的物业公司前来参观恰谈，表面上（最坏打算也是）做好换物业的准备。以“物业影响物业”的方式，敲山震虎，施加压力等。）

最终开发商作出退让，商业部分价格提高到10.36元。小区1.8w多平方米的商业部分每年能额外增加130万，而且根据协议这笔增加的费用并不是简单作为物业费打到物业账户，而是通过物业反馈给业主大会账户，这就是我们开篇所说的，小区每年可以收到从开发商那里一笔额外的100多万的收入的始末

再谈及整个操作的过程，陈主任提到，“对物业，要明确一点，就是业主主权是没有谈的余地的，要谈就谈，不谈就换。”同时陈主任强调说，业委会与物业的关系，就是斗争（维权）和合作的关系，合作是前提，斗争（维权）为的是更好地合作。我们既要积极维权，但也要注意维权不能过度，要形成一个双赢的局面。
（小区的商业部分每年带来了巨大的公共收益）

同时，因为这样操作是和开发商直接认可的补充协议，考虑到日后万一发生物业纠纷时，法院的审理依据主要是物业合同，这样操作也许会产生不利因素。他们又邀请了包括物业公司、开放商、地产运营等多方对物业合同进行具体化和规范化，小到保洁人员的人数和薪资都一一洽谈明确，让各种服务和操作都形成一直既定的事实和惯例。特别是物业合同在全体业主大会表决时，让开发商所持有商业作为业主也要在表决单上签上同意并加盖公章，未来在产生争议时，一切都有迹可循，这样可以最大程度保障业主的利益。

02

好好的市政协委员，怎么就趟了业委会的“浑水”

在访谈中我们了解到，陈金隆主任本身是某家知名银行的高管，同时也是上海市政协委员，还是上海人民监察院的特约检察员，我们还可以在网上看到市政协陈金隆委员，积极通过社情民意等渠道，为坚决打赢疫情防控阻击战献计出力的报道。我们不禁惊讶有这样身份的人，怎么会参与到业委会这个事务中呢？
“只要是业主都会有维权”

在买房时，陈主任买的是一楼并带有地下室，但房屋存在漏水等一些质量问题。在交付后他拒绝入住，并通过多方渠道进行维权解决了问题。陈主任本身拥有一定的威望和资源优势,个人维权方面他其实没有太大的问题。

那为什么还要去趟业委会的浑水？陈主任说，其实业委会都是被逼出来的，大多数业主都存在维权难的问题。这也成为了他进入业委会的初衷。“业委会和社区工作关乎社会稳定与和谐，“群众路线”同样是政协委员参政议政的动力和目标，同时基层的实践本身也是一种参政议政”
“被群主，被入局”
后来小区物业提出要建立体车库，但遭到包括陈主任在内的业主反对。于是小区不愿露面的一些志愿者建立了初级的业主群进行商讨维权。由于缺乏定位和管理维护，群里开始出现一些乱发垃圾小广告、业主谩骂吵架的情况，小区业主群很可能就此胎死腹中。

陈主任受邀开始参与整改工作。在群的整改中，原先的群主一方面可能压力过大，同时又感受到陈主任在工作中体现出的成熟稳重，便把群主转给了他。“没有任何商量，他直接把群主变成我，然后他退群了！”

就这样“被群主”后，群里断断续续又吸纳了500名业主加入，规模有所扩大，成为了小区正式的业主群。为了让业主群可以有序作为业主沟通平台，他们着手制定群规约：让每幢楼派一个代表进行讨论，对群规进行整理规范，形成草案在群里公示征询意见，补充修改后在群里由业主表决。他们制定了如下群规，并沿用至今。

此后经过半年多筹备，小区首届业委会正式成立，他也顺理成章地被推选为业委会主任。

“照样被信访”

看下来好像顺风顺水，但其中背负的压力只有他自己知道。如何面对抹黑和造谣，几乎是每一届业委会的必修课。不是来自反对业主的无理取闹，就是来自物业的暗中作梗。任何细微的瑕疵和过失都会被无限放大，拿来大做文章；哪怕两袖清风，但何患无辞的“欲加之罪”也让人百口难辩。


陈主任也难以幸免，一个市政协委员亲力亲为做业委会，就足以令人无限遐想。在业委会筹备阶段的时候，他不仅遭受了抹黑和造谣，小区物业项目经理甚至带队进行信访反对他做业委主任。

如何建立业主对首届业委会的信任？成为了摆在陈主任眼前的难题。
（璟庭的居民活动室，简约奢华）

03

搭建班子，用心做事的合伙人

攘外必先安内。业委会的崩盘，往往不是来自外部的压力，而是因为内部成员的分工不明、职责不定和人心不齐。选择业委会成员，搭建合适的业委会班子,考虑到方方面面的代表，保证业委会的内部团结就显得尤为重要。

好在，陈主任有杨副主任这一黄金搭档，两人配合默契，提高了业委会的工作能力和效率。陈主任从医疗到会计、信贷、金融市场和安保都有所涉及，阅历丰富，在业委会中主要把握一个大的方向。而杨副主任身为党员，在工作中也更注重细节，所以会和其他成员一起负责事情的具体实施。两人和业委会骨干经常晚上一起巡查小区。

在业委会成立后，他们尝试建立“业主监督群”，团结业主，调动业主积极性，启发业主参与小区管理。对部分“因反对而反对”的业主，他们说，“我们更欢迎这些人平常来看我们工作，就是要让他们看到我们确实在为社区做事，为了维护小区利益和物业“干架”，让他们受到触动，不自觉就和我们站在一起了”
“无欲则刚”

参与业委会，两人志同道合。“做业委会没有能学会的方法套路，主要是学会奉献没有私心，用心做事。”杨主任说：“我们陈主任，在小区选聘维修资金银行时，他其实和上海银行的负责人有私交，但还是选择回避，把两家银行的条件交给业主大会表决，最终业主选择了建行，这些我们都看在眼里。”（小区的亲子活动和消防演练，业主幸福感很高）

没有私心，也就放开了手脚，用心做事的首届业委会慢慢赢得了小区业主越来越多的信赖，大家对业主大会的参与率和对业委会的支持度也越来越高。

04

思考：业委会的困境

在业委会的岗位上，陈主任触动颇深。由于电力部门要修建一个地下管道闸门，需要在小区内大面积开挖 ，容易破坏小区设施、影响环境，给小区发展带来不利影响。业委会通过了解后发现，这一项目存在手续、程序上的不足，没有征询小区业主的意见，取得业主大会的授权。以相关法规为依据，业委会与项目方进行了交涉维权，该项目最终选择在小区外的街道开挖。

项目建设完后，小区外的街道换上了全新的灌木景观树，小区环境更加美观，无形中“因祸得福”。

图| 小区鸟瞰

业委会对该项目固执的维权态度，捍卫了业主利益。但这件事让小区业委会和街道社区的关系有些微妙，一定程度上引发了不满。

定位和边界模糊，陈主任明显感觉到业委会的尴尬。作为小区业主自治性组织，业委会充分体现了社会主义核心价值观里“民主、自由”的内涵，需要在社区治理中发挥更大的作用，这里面也有来自社会和政府的期待。但业主利益有时候和相关部门的利益并不完全一致，很难去把握平衡点，容易成为“背锅侠”，被各方口诛笔伐。

05

尾声

最后，陈主任跟我们提到，小区的业主大会还授权业委会可以直接使用商业项目增加物业费，包括其中的20%可以用来奖励突出的物业工作人员等。这是小区业主对业委会的巨大信任，等于赋予了业委会很大的权利。

这份信任也让他们对业委会工作更加慎重。“我们目前还没有动用过除20%中物业防疫专项费用以外的任何其他费用，也不会轻易动用。”

他们还在细化和完善小区的各项规约。目前小区的议事规则里面未反馈视作同意，有计划修正为“未反馈视作已经反馈多数人意见”，这样会更加的公平与合理。

从市政协委员到业委会，走“群众路线”、将民主协商引入业委会管理、把基层实践当做“参政议政”、基于业委会工作中去了解社情民意，从陈主任身上，能够看到他的责任与担当。

最后，我们期待有更多的人大代表、政协委员们，可以加入进来，一起为上海的城市治理俯身实践，出谋划策！践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，为提升超大城市治理现代化水平，贡献力量。

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