“钉钉考勤”那一套还能用在物业人员管理上？破解“酬金制”小区成本难题|陆家嘴公馆业委会主任白舸访谈
“小区管理就得实行酬金制”。
白主任所在的上海浦东新区陆家嘴公馆，几年下来，酬金制运转良好。小区包干制改为酬金制后，运营成本得到大幅度降低，物业费从14.2元降到了9.8元。
利用结余，小区业委会对小区所有的灯都进行了LED灯的节能改造，每年能节省10万以上的电费；对游泳池水管、水泵、马赛克、墙体进行改建修复，游泳池焕然一新；对小区所有的污水管进行更新改造；儿童房更换地暖墙纸......在不动用维修资金的前提下用每年结余的成本对小区所有老化的设备进行逐步更新，也大大节省了业委会动用维修资金所要花费的额外的征询成本与精力.
（小区里的游泳池、健身房、儿童室、绿化维养较好）
作为豪宅小区，陆家嘴公馆有4个出入口，共120户，目前配备了35人的服务团队。每月9.8元的物业费下,小区内配备的游泳池、健身房、瑜伽室等室内公共区域基本都安装了中央空调，绿化绿植也较为美观,小区的服务质量和生活水平一直很高。
用手机软件“钉钉”作为精细化管理平台，来掌握 “人工服务”的成本，11月4日在陆家嘴公馆小区的业委会会议室里，白舸主任的酬金制管理模式，让我们眼前一亮。
（陆家嘴公寓小区外观）
酬金制关键要素：
把控运营成本
实行酬金制物业管理的小区需要面对的一个问题是：由于是按比例或约定数额在预收的物业服务资金中提取酬金支付给物业企业，在利益驱动下物业企业往往容易拔高物业服务成本支出来提高酬金支付的基数。
再者就是，由于除酬金外的其余全部资金用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。小区业委会如果监管和专业审计能力不足，对小区物业管理的成本没有掌控，容易陷入项目费用虚高或物业做假账报表的陷阱里，造成小区亏损，物业费上涨。
结果就是，物业赚了钱，业委会签字担责，还要挨业主的骂，最后酬金制在很多小区难以继续推行。
同大多数小区一样，在实行酬金制物管的过程中，白主任意识到，酬金制对于物业运营的成本把控是个特别关键的要素。而物业管理最大的支出，则是人力成本。
“无论是物业公司直接签约的人力成本还是外包服务的人力成本都需要业委会精准的把控与管理。”白主任说，具体一点，就是客服、保洁和安保人员的到岗缺岗以及加班情况等这些细节都应该清楚明白。
“钉钉考勤”
用科技手段进行精细化管理
问题找到了，接下来便是如何解决问题。如果靠业委会来监督人工成本，工作量大，事务繁琐，心有余而力不足。再者，如果业委会把所有的事情都做了，小区物业项目经理则有如虚设。
根据多年的银行工作管理经验，白主任感觉到，大多数企业在使用的钉钉管理平台，或许也同样适用于小区物业的人员管理，值得一试。
（1） 首先将管理人员、保安、客服、工程、保洁、救生、绿化、维保等小区的服务人员根据工作内容分成不同部门纳入“陆家嘴公馆物业”钉钉群，由业委会成员担任一级管理员。
（2） 没有智能手机或不会使用钉钉的，需要打印书面内容给相关人员签字确认。限期使用智能手机、限期之外予以解聘或者不予发放相关工资...
（3） 只有进入小区150米范围之内时，才能进行登录考勤，签到打卡。每周生成打卡周报。
（5） 根据考勤报表，作为每月薪酬发放的依据
（6） 全员使用钉钉APP，在群内发布涉及物业服务内容的通知、通告、要求等。没有智能手机或不会使用钉钉的，需要打印书面内容给相关人员签字确认。
“钉钉考勤”这真是马云阿里一个“伟大的”发明，利用了互联网的高科技、而是还是免费使用，特别适合对于物业服务人员的到岗签到退的管理”，白主任对钉钉赞不绝口。在对小区的人工成本进行精细化的管理的基础上，再对相关材料的市场行情搜索了解，在微观上和宏观上对小区的物业服务成本就有了总体的掌控。
“一票否决制”
酬金制为什么实施效果差？需要耗费大量的时间精力、需要专业的能力等是一方面，但最大的问题还是因为物业公司本身不想把人力成本这块对业委会“透明”。
在推行钉钉群管理的过程中，物业公司就曾以大部分保洁和保安等服务人员没有智能手机或不会用钉钉APP、外包服务中加入“钉钉”考勤的内容多此一举 等各种理由进行搪塞，让业委会的管理方法推进十分缓慢，举步维艰。
白主任需要巧妙地破解当前的困境，小区物业换项目经理给她提供了一个契机。
“我们小区利用物业换项目经理的时候，提出对项目经理的一票考核制：限在二个月内全面推行钉钉考勤管理、否则不予转正;此外两个月还不在钉钉考勤内打卡的签约员工与保外服务人员，其工资额不予确认与转账...。”就这样用了一个月的时间，小区新经理便把钉钉考勤的管理目标落实得“妥妥滴”。
“项目经理负责制”，不仅转移了物业的阻力，也把监督、管理的责任落实在项目经理身上，减轻了业委会的工作压力。
奖罚分明：
体现管理红利
真正要贯彻这套管理方案，还是得让小区服务人员心服口服。
“加班了却没有算加班费”、“缺勤却还能领一样的钱”、“缺勤没有受到惩罚”……不处理好这些问题，服务人员的态度和积极性都会受到影响，最终的结果就是小区服务质量下降。
在实践过程中，小区物业服务人员已经很少出现缺勤状况。以“钉钉考勤”为依据，白主任商量出了一套薪酬发放标准：
对于满出勤人员，支付100%的基准薪酬；加班费在满勤的基础上按照加班时间及加班薪酬标准予以支付。对于在保洁等外包服务中出现的缺勤情况，则会对相应人员的工资进行一定的扣除。
多劳多得、奖罚分明、有据可依、公平公正，服务人员的积极性提高了，小区的服务质量有了保证，业主缴纳的物业费也收到效果显著的反馈。经过业主大会同意，还适当地提高了小区服务人员的福利，比周边小区服务人员待遇都要好一点，形成一种良性循环。
另外，每月形成的工资报表里，有钉钉考勤表、每人的基本薪酬、加班费、奖金等明细内容，业主在有疑问需要查询时，也能一目了然。
物业服务人员得到实惠、业主满意认可、物业公司省去了管理烦恼、业委会发挥了作用，可谓一举多得。
从“用爱发电”到“全职专职”，一位业委会主任的宿命？
在带我们参观小区时，一个很有趣的细节是，看到有电灯乱开的等浪费电能的现象时，白主任都会及时的关掉。参观室内需要打开灯光，离开的时候也会确保电源已经关闭。
白主任和我们说，之前实行包干制的时候，她都是懒得管的，现在真正的当家做主了，才知“油盐贵”，也希望在小区里有个带头作用。
如今，因为全身心投入，每天处理大小杂事，白主任已经从一名“业委会是干啥的”都不知道的普通业主，变成了小区里样样精通几乎全职的业委会主任，“物业问题找白主任”也差不多成为了小区业主的共识。白主任自己也说：
“小区里物管的事，业委会总得有个人盯着。”
这背后的艰辛和付出，或许深处业委会的人都有所体会。在我们和很多业委会主任的交谈中，不管是维权上台还是机缘巧合参与业委会，初衷都是想为小区尽一份力，发一份热。但在责任心的驱使下，却慢慢的“陷进去”，从头开始慢慢了解电梯维保、绿化养护、公共管理、相关法律以及诉讼程序等专业知识，甚至有的为此辞掉了工作、闹僵了家庭关系，败坏了在小区的“名声”......即使能力有限不能尽善尽美，但还是努力在任期内做到最好，不留遗憾。
致敬！向每一位走在社区治理前沿阵地、维护业主权益的业委会主任！
背景信息：陆家嘴公馆基本信息位于上海市浦东新区张杨路1550弄，总建筑面积32447平方米，目前共计120户(均为300平左右大户型)。由上海富都物业提供物管服务，物业费为9.8元/月/平方米。小区业委会共五人，含开发商（商铺产权人）代表，年龄均在40-50岁之间。
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