农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（上）？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-171-1）

农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（上）？

---温某诉黄某2、梅某等房屋买卖合同纠纷（二审）案例解析

【关键词】

农村房屋  合同无效  非农业户籍  房屋买卖合同  腾退  翻建  

【要点提示】

宅基地使用权只能在本集体内部流转，其主体只能是本集体经济组织的成员，不能是其他集体经济组织的成员。本文案例中，由于买受人和出卖人并不同属一个集体经济组织，买受人不具有使用出卖人所在集体经济组织宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上的房屋买卖，则该协议违反了法律强制性规定归于无效。

【当事人信息】

一审原告、二审被上诉人、出卖人：温某

一审被告、二审上诉人：杨某

一审被告：黄某2、黄某3、黄某4、梅某

【人物、事实简图】

【案情简介】

2002年7月13日，温某与黄某（买方）签订《买房协议书》，约定：温某将自有农村住房三间（以下简称涉案房屋）卖给黄某为业，总价2.3万元整，包括门楼、院墙、一间棚子，门窗齐全。双方无争议，钱款笔下付清，特立字据，永不反悔。温某为涉案房屋所在村农民，黄某为非农业户籍。

黄某与齐某曾系夫妻关系，二人生育四个子女即长子黄某1、长女黄某2、次女黄某3、次子黄某4。黄某与杨某系再婚。黄某于2011年间去世，黄某1于2012年去世。黄某1与梅某系夫妻关系，二人未生育子女。涉案房屋一直由黄某、杨某以及儿子一家居住了十五年。其间杨某夫妇新建三间后背房、两间厢房、一间耳房，院外还建有一个简易房。

补充事实：各方均认可黄某购买涉案房屋后未对三间北房进行翻建，但新建了三间背房。黄某2、黄某3、黄某4、梅某表示，涉案房屋一直由杨某居住使用，其四人并未在涉案房屋中实际居住。

2015年温某诉至法院请求：判决温某与黄某于2002年7月13日签订的《买房协议书》无效，将涉案房屋即院内房屋返还给温某。

一审判决后，杨某提出上诉认为其一家人无其他住所，不具备腾退条件，应当在房屋拆迁具备腾退和评估条件后一并处理。请求撤销一审判决，发回重审。

【法院判决】

【一审】

一、确认温某与黄某签订的《买房协议书》无效；

二、杨某、黄某2、黄某3、黄某4、梅某将涉案房屋及院内房屋返还给温某。

【二审】【？请关注续文...】

【案件解析】

一、农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效？

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。买受人去世后，其继承人及涉案房屋的实际居住使用人可以作为本诉讼案件的适格被告。农村房屋买卖必然涉及到宅基地的转让，根据相关法律规定，宅基地使用权是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。本案中的《买房协议书》的买卖双方非同一农村集体经济组织成员，故该合同因违反行政法规的强制性规定而无效，出卖人有权要求确认《买房协议书》无效，该诉请也得到了法院支持。

二、一审法院判决买受人的继承人及实际居住使用人将涉案房屋及院内房屋腾退返还给出卖人，法律依据是什么？

根据相关法律规定：合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案中《买房协议书》中的买方黄某已去世，因此杨某、黄某2、黄某3、黄某4、梅某作为对黄某的遗产有继承权利的人，应当负有返还涉案房屋的义务。

【一审判决公平、合理吗？判决结果二审会反转吗？欲知后事，敬请关注以下续文...】

农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（下）？

【涉案法条】

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《中华人民共和国宪法》

第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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