出卖人一房二卖先后签两份合同，哪一份能够履行？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-137）

出卖人一房二卖先后签两份合同，哪一份能够履行？

---李某与杨某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

一房二卖 合同有效 共同共有 网签 继续履行 所有权登记

【要点提示】

本文所选案例的争议焦点为“一房二卖”，如何履行？出卖人分别与两位买受人先后签订了房屋买卖合同，均是真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。两买受人均要求出卖人履行房屋买卖合同，办理房屋的权属转移登记手续，具体哪份合同能够实际履行，法院在裁判时，原则上按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

【当事人信息】

原告：李某（买受人、上诉人）

被告：杨某（出卖人、被上诉人）

第三人：沈某、郝某、某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）

【案情简介】

杨某与郝某系夫妻关系。杨某与郝某于1979年结婚。2001年，双方协议离婚。2007年，杨某经继承公证取得诉争北京房屋的所有权。2012年11月21日，杨某与郝某复婚。2016年3月18日，杨某与郝某再次协议离婚。2016年4月13日，二人复婚。

2015年12月24日,杨某与李某签订《买卖合同》，约定：杨某将其所有的诉争房屋出售给李某；房屋价款350万元；2016年4月15日前或当日办理产权过户手续。此前，李某于2016年12月16日向杨某支付定金10万元（郝某为李某出具了收条）。

2016年3月10日，杨某与沈某经某公司居间签订了《买卖合同》，约定：杨某将诉争房屋卖与沈某，房屋售价380万元，定金38万元，沈某贷款239万元。合同另约定了其他内容。合同签订后，沈某给付杨某定金38万元。2016年3月29日，杨某与沈某进行了面签。2016年3月30日，杨某与沈某签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。2016年4月6日，浦发银行某支行向沈某发放了《个人贷款审批通知书》，贷款金额239万元。2016年4月8日，沈某缴纳了购买诉争房屋的相关税款。

李某认为，杨某一房二卖的行为违反了相关的法律规定及合同约定，侵犯了其合法权益。故诉至法院，请求：1、杨某继续履行双方签订的《买卖合同》，并协助办理诉争房屋的权属转移登记手续；2、杨某赔偿定金10万元。

沈某做为第三人参加诉讼称：房屋已经办理网签手续。同时，其与杨某签订买卖合同时并不知晓李某与杨某之间签订合同事宜。现不同意李某的诉讼请求。要求与杨某继续履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。

【法院判决】

一审：一、杨某及郝某、某公司协助沈某办理房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权登记在沈某名下；二、驳回李某的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、离婚后继承取得的房屋，法院能否仅凭复婚后双方的表态确认房屋权属？

杨某与郝某于1979年结婚。2001年，双方协议离婚。2007年，杨某经继承公证取得诉争房屋的所有权。2012年11月21日，杨某与郝某复婚。2016年3月18日，杨某与郝某再次协议离婚。2016年4月13日，二人复婚。诉讼中，李某对诉争房屋是否属于杨某与郝某的夫妻共同财产提出异议。关于诉争房屋的权属认定，即是否为杨某与郝某的夫妻共同财产，杨某通过继承取得诉争房屋所有权之时，其与郝某处于离婚状态，故杨某取得诉争房屋时为其个人财产。虽然杨某与郝某在庭审中均认可该房屋为共有，但均未提供证据证明杨某通过法律行为将房屋权属转为夫妻共同财产，故不可能仅以当事人的表态当然确认房屋权属。

二、一房二卖如何履行？法院裁判时会考量哪些因素？

李某分别与杨某、沈某签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。诉讼中，李某与沈某均要求杨某履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”本案，法院在裁判时做以下考虑：将李某与沈某的履行合同情况相比，李某向杨某支付了定金10万元；沈某通过某公司居间向杨某支付定金38万元，办理了剩余购房款的贷款审批手续，缴纳了相关税费，并与杨某办理了网签手续。相比而言，李某与沈某同为合法的买受人，沈某支付了更多的专用性投资，合同履行程度更深。故，法院确定杨某与沈某的房屋买卖合同优先履行，并指出杨某与李某的房屋买卖合同纠纷可通过合法途径另行解决，符合利益衡量的原则和维护交易秩序的价值取向。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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