未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（总第277）

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未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？

---研究所与制药厂所有权确认纠纷系列案法律解析之三

【关键词】

所有权确认 房屋所有权确认 所有权确认之诉 违规改扩建 建筑物产权归属 产权变更登记　排除妨害　非法拆除　违章建筑　房地一体　土地使用权　

【要点提示】

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。未办理相关审批手续的情况下将部分房屋扩建或改建，违反相关法律规定，对扩建及改建的部分房屋，法院在不宜进行所有权确认。

【当事人信息】

原告：北京某研究所（上诉人）（简称研究所）

被告：北京某制药厂有限公司（上诉人）（简称制药厂）

被告：北京某制药有限公司（被上诉人）（简称制药公司）

【案情简介】

研究所诉称：我方与制药厂有长期的合作关系。1996年，经制药厂同意，我方开始陆续在制药厂院内建造制剂中心。制药厂于1998年5月12日向区政府递交《关于我厂土地规划建筑的报告》，请求镇政府批准我方在其土地规划建筑范围内进行建设，且建筑物产权归我方所有。同年6月16日，获得镇政府“同意”《批复》。2000年11月13日，我方与该厂签订《协议书》，约定：1.制药厂作为我方的科研基地，同意我方在制药厂规划范围内投资建设制剂中心。1996年开始兴建，2000年基本完工；2.我方在制药厂厂区内所建制剂中心建筑产权属我方所有；3.制药厂在办理建筑产权证时，应为我方制剂中心办理独立的产权手续；4.本协议有效期20年，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效用，签字盖章之日起生效。此后，我方一直实际占有和使用制剂中心。2002年，我方又出资对制剂中心进行了改造和重新装修。2011年5月中旬，制药厂指使制药公司给我方停水断电，不得已停产。2011年7月7日起，制药厂开始拒绝我方工作人员进入厂区。2011年7月9日，制药公司进入制剂中心办公楼并擅自开始装修，更换门锁，占用制剂中心。多次交涉未果。后了解到制药厂于2002年9月办理了制剂中心产权，但一直未告知、更没将产权过户至我方名下。为维护合法权益，特提起此诉讼。研究院诉请：确认制剂中心房屋产权归我方所有，大恒公司协助配合办理制剂中心房屋产权变更登记手续。

制药厂辩称：不同意研究所的诉请。诉争房屋产权及其所在土地使用权均载于我司名下，我司拥有合法产权。最初投资人某经济合作社以原有厂房1000平方米及场地8000平方米作为出资。2001年2月10日，我司与区国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，交纳了全部土地出让金70余万元，取得了宗地面积29443平方米的土地使用权。2002年9月4日，我司依法办理了这宗土地的地上建筑物产权登记手续，其中包括本案诉争的全部房屋。

没有证据证明诉争房屋由研究所所建，也没有证据证明研究所对诉争房产享有合法的所有权。研究所对诉争房屋进行了拆除及改扩建，违反了法律及行政法规的规定，侵犯了我司对房屋的所有权。

制药公司辩称：该案与我公司无关，涉诉房屋内没有我公司物品，不同意作为本案被告

【法院判决】

【一审】：

一、确认登记在制药厂名下的《中华人民共和国房屋所有权证》中房地平面图标注的15号（不包括与平面图不一致的扩建部分）、16号建筑物归研究所所有；

二、【后文揭秘…】。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！

【详见本公众号2019年1月6日推文】约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！

二、协议有效期20年如何理解，是房屋产权期限还是办理产权的期限？

【详见本公众号2019年1月9日推文】协议有效期20年如何理解，是房屋产权期限还是办理产权的期限？

三、未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？

制药厂认为，没有证据证明诉争房屋由研究所所建，也没有证据证明研究所对诉争房产享有合法的所有权，研究所只是将制药厂原有合法房屋进行了非法改扩建。研究所对诉争房屋进行了拆除及改扩建（15号、16号房屋进行了扩建，18号、19号房屋进行了改扩建），违反了法律及行政法规的规定，侵犯了制药厂对房屋的所有权。我国《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》等有关法律均明确规定，转让、抵押、出租土地使用权，该土地上的建筑物应当一并转让、抵押、出租，反之则反之，也就是说研究所主张诉争房屋的权属应当首先至少是同时解决土地使用权的问题。事实上，制药厂早在十几年前就已经付清了全部土地出让金，合法取得了整个土地的使用权，并且取得土地使用权及房屋所有权至今的十多年中，制药厂一直都在依法缴纳土地使用税及房产税，因此如何分割土地使用权，分割的事实及法律依据成为本案无法逾越的法律障碍。一旦支持了研究所的诉讼请求，将严重损害制药厂的合法权益。制药厂取得土地使用权缴纳了70余万元的土地出让金，历年来均缴纳了城镇土地使用税，诉争房产的房产税等税收，土地出让金及纳税均包括诉争房屋所占用的土地面积。如果法院支持了研究所的诉讼请求，那么对制药厂是不公平的。支持研究所的诉讼请求势必造成法院对违法建设行为的认可。在本案中，研究所违反《建筑法》、《规划法》等法律规定，在未取得任何建设开工手续、未办理任何规划变更手续的情况下，对已有建筑进行非法拆除及扩建。由于研究所的非法行为，诉争房屋属于违章建筑，存在重大安全隐患，一旦造成财产损失或人身伤亡，后果将不堪设想，人民法院不应以判决的形式使该行为合法化。同时，支持研究所的诉讼请求将导致无法克服的法律及现实障碍。首先研究所主张的房屋位于整个地块范围内，假如研究所取得了房屋所有权，其水电供应、道路通行、通信供暖、治安保卫、卫生消防乃至污染物排放等问题均难解决。假如研究所在取得房产证后将房屋出租或转让则涉及土地的部分难以解决。支持研究所的诉讼请求将造成相关行政管理部门工作上的混乱。法院不应支持研究所要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求。

研究所认为，其与制药厂的协议合法有效，其所投资建造的制剂中心房屋产权应归其所有，制药厂应按约定协助配合办理该房屋产权变更登记手续。研究所诉请已经明确为确认《房屋所有权证》中房地平面图标注的15号、16号、18号、19号房屋的所有权归研究所所有，即使研究所未经批准即对18号、19号房屋进行改扩建，违反行政管理法规，但不影响研究所对18号、19号房屋享有的民事权利。研究所提供的证据可以证明诉争房屋由研究所投资128万余元兴建（后经审计投资数额调整为119万余元），按照与制药厂签订的《协议书》的约定，诉争房屋应当归研究所所有，制药厂应当在办理产权证的过程中，协助土地管理部门使产权归研究所。研究所在改扩建18号、19号房屋时不知道制药厂已经办理好产权证，当时征求制药厂意见是否需要规划审批，制药厂答复只要不超过原有房屋高度就可以。18号、19号房屋改扩建后只是改变了存在形式，并未灭失，完全可以恢复原状、消除影响。因此，行政违法行为不产生消灭民事权利（所有权）的法律后果。

法院审理后认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。研究所与制药厂签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方应当依约履行。《协议书》内容证实了研究所投资建造制剂中心的事实。赵某的证言证明制剂中心的实际位置为房屋所有权证标注的15、16、18、19号房屋，在没有相反证据证明制剂中心的实际位置的情况下，因为赵某是相关事项的经手人，对其证言应予采信。经现场勘验，研究所在未办理相关审批手续的情况下将部分房屋扩建或改建，违反相关法律规定，对扩建及改建部分房屋的所有权，法院在不宜进行确认。

四、法院已确认了房屋所有权，为何不支持办理相应的产权变更登记？

【详见后文解析】

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