买方延迟付款违约，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？：协商未成未解除，卖方不应拒绝履行？！

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2024-08-24

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买方延迟付款违约，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？：协商未成未解除，卖方不应拒绝履行？！

---齐某与石某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

资金监管支付逾期付款根本违约单方解除权违约金继续履行撤销网签协商变更合同合同解除权

【要点提示】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在买方已支付部分购房款，并明确可支付剩余购房款后，合同应继续履行，卖方不应在双方未达成一致意见、合同未解除的情况下，拒绝继续履行合同。

【当事人信息】

原告：齐某（反诉被告、上诉人）

被告：石某（反诉原告、上诉人）

【案情简介】

2016年3月26日，石某与齐某通过满懿（北京）房地产咨询有限公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：齐某以160万元的价格购买403号房屋，2016年3月26日支付定金5万元， 2016年4月21日之前支付第一笔购房款55万元，贷款支付80万元，第二笔购房款20万元于2016年6月1日之前通过资金监管支付，双方于2016年6月10日办理过户手续，石某逾期履行约定义务、拒绝将房屋出售给齐某、擅自提高房屋交易总价，齐某拒绝购买房屋、逾期履行约定义务超过15日的，齐某（石某）有权以书面通知的方式解除合同，并要求石某（齐某）按房屋总价的20％支付违约金。之后，齐某支付石某5万元。

2016年4月18日，办理网签手续时，贷款支付变更为40万元。2016年4月19日，双方在《补充协议》上约定：双方约定过户后在6月13日交房（甲乙双方协商由于齐某贷款金额变动，齐某于2016年4月21日交付石某首付55万元整，于2016年6月19日前交付石某首付50万元）。

2016年4月20日，齐某支付石某购房款55万元。至2016年6月1日，齐某未按约定将资金监管的10万元支付给石某。2016年6月10日，齐某母亲电话要求推迟合同履行或其作为买受人继续履行合同，石某表示可以延期或变更，但应给予其合理补偿。2016年6月18日，双方见面协商，齐某要求继续履行，石某要求加价15万元，双方协商未果。2016年6月22日，双方通过短信继续协商未果，石某建议：继续协商解除合同，退还60万元已付款；或合理补偿继续履行合同；或按160万元签订网签合同配合过户交易。

后齐某诉至法院请求：1、判令石某依法履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合我将北京市海淀区403号房屋（以下简称403号房屋）过户给我，在房屋过户后即时交付房屋；２、判令石某向我支付超过15日的违约金32万元；３、因石某违约，要求其支付我已付的居间服务费用24000元。

石某提出反诉请求：1、解除与齐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，撤销网签合同；2、齐某支付我房屋总价款20％的违约金，合计32万元。

案情补充：庭审中，齐某明确表示可以支付剩余购房款100万元。

【法院判决】

【一审】：

一、齐某向石某支付剩余购房款一百万元；

二、石某收到上述剩余购房款一百万元后，配合齐某，将其名下海淀区403号房屋过户至齐某名下，并将该房屋交付给齐某；

三、齐某向石某支付违约金三十二万元；

四、驳回齐某其他诉讼请求。

五、驳回石某其他反诉请求。

【二审】（反转）

一、撤销【后文揭秘】；

二、【后文揭秘】；

三、撤销【后文揭秘】；

四、石某退还齐某房款【后文揭秘】；

五、驳回齐某的【后文揭秘】诉讼请求；

六、驳回石某的其他反诉请求。

【案件解析】

一、买方延迟付款违约，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？：协商未成未解除，卖方不应拒绝履行？！

法院（一审）认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。齐某未按照约定将资金监管的10万元给付石某后，单方提出推迟合同履行或其作为买受人继续履行合同，在未与石某达成一致意见的情况下，仍未继续履行合同，违约在先，应承担相应违约责任。根据双方合同约定，逾期履行约定义务，按房屋总价的20％支付违约金，齐某未按约定支付购房款，存在违约，应承担相应违约责任，故石某要求齐某支付违约金32万元的诉讼请求合理，法院予以支持。鉴于齐某已支付购房款60万元（包括定金），且庭审中齐某明确表示可以支付剩余购房款100万元，在齐某支付剩余购房款100万元后，合同应继续履行，石某不应在双方未达成一致意见、合同未解除的情况下，拒绝继续履行合同。故对于齐某要求石某配合过户、交付房屋之诉讼请求，法院予以支持。至于石某反诉解除合同问题，法院（一审）根据查明情况，认为石某并未按合同约定以书面通知的方式解除合同，且不存在单方解除之情形，故判决石某要求解除合同等诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。

二、支付款项系买方义务，协商变更支付未成仍应按原约定履行，构成根本违约卖方有权单方解除合同！

法院认定买方逾期付款根本违约判决解除了房屋买卖合同，为何不支持违约金？

【详见后文解析…】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。