名为房屋买卖和房屋返租实为非法融资，属以合法的形式掩盖非法目的无效合同

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编号│易居律师团案例库YJFC190327288

编者│易居房产律师团案例研究部

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名为房屋买卖和房屋返租实为非法融资，属以合法的形式掩盖非法目的无效合同

——王某与某房开公司房屋（商铺）买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

合法形式掩盖非法目的 合同无效  房屋买卖  房屋返租 非法融资  商铺认购  商铺返祖  非法吸收公众存款犯罪

【要点提示】

本案中买受人与出卖人签订《商铺认购协议》，同日又签订《商铺返租协议书》约定出卖人返租买受人购买的商铺，出卖人实际上是以买卖合同及返租合同的合法形式掩盖出卖人非法融资的事实，此合同应属无效。

【当事人信息】

原告: 王某（买受人）

被告：某房开公司（出卖人）

【案情简介】

2013年3月21日，某房开公司在未取得相关建筑手续的情况下，与王某签订《商铺认购协议》，由王某购买某房开公司开发的一处50平方米商铺的使用权，房屋使用期限20年。同日，双方又签订《商铺返租协议书》，约定：某房开公司返租王某购买的商铺，第一年租金为合同房款的14%,第二年租金为合同房款的15%,第三年租金为合同房款的16%,返租期为20年。2016年12月，某房开公司因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被公安机关立案侦查，某房开公司法定代表人被采取刑事强制措施，但本案诉争购房款未列入公安机关的侦查范围。2018年3月，王某得知某房开公司开发的商铺项目没有取得相关手续，要求某房开公司返还购房款未果，王某诉至法院，请求：一、确认王某、某房开公司签订的《商铺认购协议》无效；二、某房开公司返还王某交纳的购房款及相应的利息。

【法院判决】

一、王某与某房开公司于2013年3月21日签订的《商铺认购协议》及《商铺返租协议书》无效。

二、某房开公司返还王某全部购房款，利息按中国人民银行同期贷款利率，自2013年3月22日始至执行完毕之日止。

【案件解析】

根据《合同法》第52条第3项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。2013年3月21日，某房开公司在未取得相关建筑手续的情况下，与王某签订《商铺认购协议》，同日，双方又签订《商铺返租协议书》，此名为房屋买卖和房屋返租，实为非法融资，属以合法的形式掩盖非法目的的行为，故应为无效，某房开公司由此收取王某的购房款，依法应当返还。且没有证据证明原告在签订的合同过程中存在过错，被告依法应当按照同期银行贷款利率承担占有、使用原告购房款的利息。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 合同自始无效与部分有效

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

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