法院已确认了房屋所有权，为何不支持办理相应的产权变更登记？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（总第277）

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法院已确认了房屋所有权，为何不支持办理相应的产权变更登记？

---研究所与制药厂所有权确认纠纷系列案法律解析之四

【关键词】

所有权确认 房屋所有权确认 所有权确认之诉 违规改扩建 建筑物产权归属 产权变更登记　排除妨害　非法拆除　违章建筑　房地一体　土地使用权　

【要点提示】

法院判决确认了房屋所有权人，但房屋所占用的土地的使用权人与房屋所有权人并非同一人，根据目前的政策，房屋所有权不能单独进行变更登记，故办理房屋产权变更登记手续，尚不具备条件。

【当事人信息】

原告：北京某研究所（上诉人）（简称研究所）

被告：北京某制药厂有限公司（上诉人）（简称制药厂）

被告：北京某制药有限公司（被上诉人）（简称制药公司）

【案情简介】

研究所诉称：我方与制药厂有长期的合作关系。1996年，经制药厂同意，我方开始陆续在制药厂院内建造制剂中心。制药厂于1998年5月12日向区政府递交《关于我厂土地规划建筑的报告》，请求镇政府批准我方在其土地规划建筑范围内进行建设，且建筑物产权归我方所有。同年6月16日，获得镇政府“同意”《批复》。2000年11月13日，我方与该厂签订《协议书》，约定：1.制药厂作为我方的科研基地，同意我方在制药厂规划范围内投资建设制剂中心。1996年开始兴建，2000年基本完工；2.我方在制药厂厂区内所建制剂中心建筑产权属我方所有；3.制药厂在办理建筑产权证时，应为我方制剂中心办理独立的产权手续；4.本协议有效期20年，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效用，签字盖章之日起生效。此后，我方一直实际占有和使用制剂中心。2002年，我方又出资对制剂中心进行了改造和重新装修。2011年5月中旬，制药厂指使制药公司给我方停水断电，不得已停产。2011年7月7日起，制药厂开始拒绝我方工作人员进入厂区。2011年7月9日，制药公司进入制剂中心办公楼并擅自开始装修，更换门锁，占用制剂中心。多次交涉未果。后了解到制药厂于2002年9月办理了制剂中心产权，但一直未告知、更没将产权过户至我方名下。为维护合法权益，特提起此诉讼。研究院诉请：确认制剂中心房屋产权归我方所有，大恒公司协助配合办理制剂中心房屋产权变更登记手续。

制药厂辩称：不同意研究所的诉请。诉争房屋产权及其所在土地使用权均载于我司名下，我司拥有合法产权。最初投资人某经济合作社以原有厂房1000平方米及场地8000平方米作为出资。2001年2月10日，我司与区国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，交纳了全部土地出让金70余万元，取得了宗地面积29443平方米的土地使用权。2002年9月4日，我司依法办理了这宗土地的地上建筑物产权登记手续，其中包括本案诉争的全部房屋。

没有证据证明诉争房屋由研究所所建，也没有证据证明研究所对诉争房产享有合法的所有权。研究所对诉争房屋进行了拆除及改扩建，违反了法律及行政法规的规定，侵犯了我司对房屋的所有权。

制药公司辩称：该案与我公司无关，涉诉房屋内没有我公司物品，不同意作为本案被告

【法院判决】

【一审】：

一、确认登记在制药厂名下的《中华人民共和国房屋所有权证》中房地平面图标注的15号（不包括与平面图不一致的扩建部分）、16号建筑物归研究所所有；

二、驳回研究所其他诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！

【详见本公众号2019年1月6日推文】约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！

二、协议有效期20年如何理解，是房屋产权期限还是办理产权的期限？

【详见本公众号2019年1月9日推文】协议有效期20年如何理解，是房屋产权期限还是办理产权的期限？

三、未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？

【详见本公众号2019年1月11日推文】未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？

四、法院已确认了房屋所有权，为何不支持办理相应的产权变更登记？

研究所认为，其与制药厂的协议合法有效，其所投资建造的制剂中心房屋产权应归其所有，制药厂应按约定协助配合办理该房屋产权变更登记手续。

制药厂认为，诉争房屋非研究所所建，研究所只是将制药厂原有合法房屋进行了非法改扩建，不仅违反了法律及行政法规的规定，还侵犯了制药厂对房屋的所有权。2001年2月10日，制药厂与区国土资源和房屋管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，交纳了全部土地出让金70余万元，依法取得了宗地面积29443平方米的土地使用权。2002年9月4日，制药厂依法办理了这宗土地的地上建筑物产权登记手续，其中包括本案诉争的全部房屋。根据现行法律规定及相关政府行政主管部门的要求，地上建筑物的产权登记手续必须、并且只能办理到制药厂名下，不能办理到任何第三方名下。研究所诉讼请求违反我国现行法律之规定，在客观上是无法实现的。研究所单独主张诉争房屋的所有权并要求办理相关产权变更登记违反我国法律规定的“房地一体”原则。法院不应支持研究所的诉讼请求。

法院审理后认为，现诉争房屋所占用的土地的使用权人为制药厂，根据目前的政策，房屋所有权不能单独进行变更登记，研究所请求制药厂协助配合办理房屋产权变更登记手续，尚不具备条件，对研究所提出的办理产权变更登记手续的请求，不予支持。

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