年迈多病非未如期办理央产房上市证明正当理由，88岁老翁卖房定金只收10万却被判承担违约金60万！

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2024-08-24

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编号│易居律师团案例库2001347

编者│易居房产律师团案例研究部

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年迈多病非未如期办理央产房上市证明正当理由，88岁老翁卖房定金只收10万却被判承担违约金60万！

----王某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】中央在京单位已购公有住房央产房上市交易证明迟延履行约定解除权解除合同定金违约金

【要点提示】

本案中，买卖双方约定出卖人应积极办理央产房上市证明，并如期取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任；出卖人为高龄老人如因病未能在约定日期内办理相关手续需提供三甲医院开具的相应证明。后因出卖人未如约取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，致买受人无法在约定时间内取得涉案房屋的所有权，且未提供证据证明其存在因病未能在约定日期内办理相关手续的医院证明，亦未提供充分有效证据证明其积极履行合同义务之相关事实，故出卖人构成违约，被判承担相应的违约责任。

【当事人信息】

原告：吴某、徐某（被上诉人、买受人）

被告：王某（上诉人、出卖人）

第三人：中介公司（被上诉人）

【案情简介】

2018年7月6日，吴某、徐某作为买受人与王某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，交易总价460万元。同日，吴某、徐某（乙方）与王某（甲方）、中介公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于签约当日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给甲方；……在2018年9月28日前，双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲方若出现下列情形，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行补充协议中有关房屋评估、申请购房贷款、缴税、不动产转移登记、物业交割等约定的义务超过15日的……；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；关于央产房的约定：甲方应于2018年9月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》；如未能按期取得，则应承担相关责任；甲方应积极办理央产房上市证明，因甲方为高龄老人如因病未能在约定日期内办理相关手续需提供三甲医院开具的相应证明。

后因王某未能如期办理涉案房屋上市交易证明并取得《在京中央单位已购公房变更通知单》致使双方房屋买卖合同无法继续履行，2018年10月15日，吴某、徐某向中介公司发送要求解除合同的律师函。

吴某、徐某向法院诉请：1、解除吴某、徐某与王某签订的《房屋买卖合同》，并撤销网签；2、王某返还定金10万元以及利息；3、王某支付违约金92万元。

【法院判决】

【一审】

一、解除吴某、徐某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、王某协助吴某、徐某办理涉案房屋的网签注销手续；三、王某向吴某、徐某退还定金十万元；

四、王某向吴某、徐某支付违约金六十万元。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

年迈多病非未如期办理央产房上市证明正当理由，88岁老翁卖房定金只收10万却被判承担违约金60万！

本案中，王某认可收到吴某、徐某支付的10万元定金，同意向吴某、徐某返还，但不同意支付违约金。王某提交了医院的诊断证明和病历、照片等材料、王某方与中介公司员工的微信聊天记录，证明王某年事已高，身患多种疾病，听力障碍、行动不便、需要长期有人陪护、护理；合同履行期间王某病情恶化（主要症状为双腿浮肿），王某已通过挂号信的方式将病情告知了中介公司；王某1系王某家属，照顾王某的生活，但因王某1脚部烫伤，2018年8月23日至2018年9月28日期间一直住院治疗，无法陪同王某来京，导致合同未能按期履行；因无法独自来京，王某及时告知了中介公司，并向中介公司提出过解除合同或迟延履行，王某一直积极沟通并未违约。

法院审查后认为：吴某、徐某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。根据合同约定，王某应于2018年9月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任；王某应积极办理央产房上市证明，因王某为高龄老人如因病未能在约定日期内办理相关手续需提供三甲医院开具的相应证明。而王某未能如约取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，导致吴某、徐某无法在约定时间内取得涉案房屋的所有权，且未能提供相应证据证明其存在因病未能在约定日期内办理相关手续的相应医院证明，亦未提供充分有效证据证明其积极履行合同义务之相关事实，因此，王某构成违约，应承担相应的违约责任。王某主张因其家属王某1受伤导致无人陪同其办理相应手续、故未按约定时间取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，依据不足，法院不予采纳。

在王某违约的情形下，吴某、徐某有权根据合同约定单方解除合同。关于违约金问题，王某的行为构成违约，依据合同应当承担违约责任。综合考虑本案王某的违约情形和主观恶意，结合吴某、徐某主张的损失情况，法院认为约定的违约金数额较高，酌定违约金数额为60万元。

另，关于定金的逾期利息问题，因吴某、徐某已主张违约金，且该部分损失金额不高于违约金的数额，故此法院未支持吴某、徐某关于定金利息的诉请。

易居房产律师团温馨提示：合同是平等主体之间基于诚信合法、平等自愿、协商一致而设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。通过履行合同来实现设定的权利，而设定的义务则是权利得以顺利实现的保障，一经签订，各方均应及时、诚信、完全履行。因此，在签订和履行合同时要谨慎注意，应尽可能预估并有效规避违约风险，首先，应充分预估自己的履行能力是否能够达到合同约定的要求，对于履行过程中可能存在的风险要有充分的预见性并有效易操作的化解条款约定；其次，订立合同时，要力争做到用词准确，表达清楚，约定明确，避免产生歧义，对于重要的尤其涉及己方权利义务的合同条款，要仔细斟酌，尽量参照一些标准文本并结合交易的实际情况进行增删修订，当然最直接有效的是向专业的房产交易律师咨询或聘请参与交易合同的审查与拟定；再次，对合同条款的审查，不仅限于审查文字表面的表述，还要注意审查条款的实质内容；最后，在合同履行中，应特别留意己方的义务条款，在可能或将要违约时，应及时主动采取有效措施干预或化解，或与相对方协商沟通、争取签订延后履行谅解或变更相应的履行及责任约定。易居房产律师认为（仅限于本案判决公开披露出来的信息推断），本案在排除卖方88岁高龄老人故意违约的情况下，结合该老人的具体情况（签约后大部分时间在外地不能及时回京、无正当年的成年子女或近亲属陪同、年迈多病等，推测可能存在有理解力偏差、不懂交易流程、腿脚不便行动受限等现实问题），涉案房屋买卖合同及补充协议等交易文件约定的义务对该老人略显苛刻，在仅收取10万定金、合同只履行3个月、房价市场波动不大、没有造成买方确定损失的情况下，酌定判决赔偿违约金60万，对于该88岁高龄老人，这个教训和代价过于巨大、沉重了！