出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

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编者│易居房产律师团案例研究部

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出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

---唐某等与徐某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之一

【关键词】

房屋买卖合同 变更买受人 撤销要约 解除合同 根本违约

【要点提示】

本案中，原买受人与出卖人订立了房屋买卖合同，并通过变更协议将权利义务全部转移给了新买受人，出卖人在买卖合同及协议中均签署了名字，表明其发出要约且接受要约的意思表示的约束。出卖人未以明示的方式表示撤销要约或解除合同，故所签合同及协议成立且生效，各方应按约履行。

【当事人信息】

原告：徐某（买受人、被上诉人）

被告：唐某、甄某（出卖人、上诉人）

原审第三人：某公司

【案情简介】

2018年7月25日，唐某、甄某（出卖人）与王某（买受人）拟订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价格为1450万元，签订本合同前，买受人向出卖人支付定金100万元，该定金于过户当日时抵作本房屋成交价款。当日王某支付了唐某定金10万元。

同日，唐某、甄某（出卖人）与王某（买受人）拟订《补充协议》，双方约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除按约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费。

同日，唐某、甄某（出卖人）、王某（原买受人）、某公司（居间方）和徐某（新买受方）拟订《变更买受方协议书》，四方约定：就王某与唐某、甄某签订的涉案房屋买卖合同及补充协议中王某的权利义务全部转移于徐某，徐某同意受让前述合同项下的全部权利义务。因为中介费问题，王某在上述协议中并未签字亦未支付剩余定金，因协商未果，唐某、甄某于2018年7月27日从某公司将部分合同取回。后王某于2018年7月28日给付唐某定金90万元并于当日对上述合同进行了补签。

2018年7月31日，唐某向王某发微信表示：“谢谢，结束了，通过中介提供收款帐号，我把你打到我账号的资金给你打回去。这样，今天我们还算是友好结束的。”

2018年8月1日，唐某、甄某与案外人杨某就涉案房屋签订了网签合同《北京市存量房屋买卖合同》，且在签订该份网签合同之前，唐某、甄某与案外人杨某已签订了纸质合同。

徐某向法院诉请：1、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年11月6日解除；2、唐某、甄某向徐某双倍返还定金200万元；3、唐某、甄某赔偿徐某支付的佣金15万元；4、唐某、甄某赔偿徐某为主张债权而支付的律师费19万元；5、唐某、甄某承担诉讼费、保全费。

【法院判决】

【一审】：

一、确认徐某与唐某、甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。

二、三：【后文揭秘】

四、驳回徐某的其他诉讼请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约到达受要约人时生效。要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

本案中，法院认为，王某与唐某、甄某订立了房屋买卖合同，并通过变更协议将权利义务全部转移给了徐某，唐某、甄某于2018年7月25日在买卖合同及协议中均签署了名字，表明其发出要约且接受要约的意思表示的约束。虽唐某、甄某于2018年7月27日取回了部分合同，但并未明确表示撤销要约或解除合同并告知某公司和徐某。且王某于2018年7月28日给付剩余定金90万元后完成了合同签字，因此，王某、徐某作出承诺前唐某、甄某并未以明示的方式表示过撤销要约。故王某与唐某、甄某订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和王某、徐某与唐某、甄某《变更买受方协议书》成立且生效，上述协议内容均系各方的真实意思表示，应按合同约定履行各自的权利义务。

唐某、甄某于2018年7月31日明确表示不再履行合同，且于2018年8月1日与案外人再次就同一房屋签订了网签合同，故唐某、甄某构成根本违约。

徐某向法院诉请解除买卖合同，因徐某于开庭当日明确该项诉讼请求，唐某、甄某当庭知悉，故房屋买卖合同于当日解除。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十六条 要约到达受要约人时生效。 采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。

第十八条 要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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