无直接证据证明配偶同意,丈夫单方出售共有房屋构成无权处分？！

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2024-08-24

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编者│易居房产律师团案例研究部

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无直接证据证明配偶同意,丈夫单方出售共有房屋构成无权处分？！

——邵某1等与朱某排除妨害纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷排除妨害纠纷夫妻共有房屋单方出售无权处分合同效力实际居住腾退返还

【要点提示】

无直接证据证明配偶知情并同意出售，一方单独出售房屋属于无权处分行为，所签订的房屋买卖合同不能直接约束配偶。

【当事人信息】

原告: 朱某（被上诉人）

被告：邵某1、孙某、邵某2、贾某（上诉人）

第三人：张某、某房产公司

【案情简介】

朱某、张某系夫妻关系。2009年10月22日，张某购得涉案房屋（该房屋于2013年2月4日取得所有权证，登记在张某个人名下。） 2012年4月5日，张某作为出卖人与邵某1、孙某经某房产公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，房屋成交价格319万元，邵某1、孙某先后共计支付房款240万元，2012年4月6日张某将涉案房屋交付邵某1，后房屋由邵某1、孙某与其亲属邵某2、贾某居住使用，房屋交付后的物业费、供暖费及水电费均由其缴纳。朱某向法院诉请：邵某1、孙某、邵某2、贾某将涉案房屋腾退给朱某。

案情补充：①2014年1月3日，朱某向法院诉请诉确认张某、邵某1、孙某，第三人某房产公司所签订的房屋买卖合同及补充协议无效。2015年10月16日，法院判决驳回朱某的全部诉讼请求。朱某不服该判决提出上诉，上诉法院判决驳回上诉，维持原判。

②2014年4月22日，朱某向法院诉请确认涉案房屋系其与张某的夫妻共同财产，并要求张某办理该房屋的登记手续。经审理，法院于2014年9月15日作出判决，确认涉案房屋为朱某与张某共同所有，并驳回了朱某的其他诉讼请求。该判决已生效。

③2018年9月，邵某1、孙某以房屋买卖合同纠纷为由将朱某、张某诉至法院，诉请朱某、张某协助办理涉案房屋的过户登记手续并支付相应的违约金，该案尚未审结。

【法院判决】

【一审】：

【后文揭秘...】。

【二审】：

一、撤销一审判决；

二、【后文揭秘...】。

【案件解析】

一、无直接证据证明配偶同意,丈夫单方出售共有房屋构成无权处分？！

涉案房屋已经法院生效判决确认为夫妻共同财产，朱某与张某对该财产享有平等的处理权，而对于出售房屋而言，属于非因日常生活需要，须由朱某与张某平等协商，取得一致意见。张某在出售房屋时，只有其一人作为出售方，邵某1、孙某、邵某2、贾某虽主张朱某对此知晓并同意张某单方出售涉案房屋，但朱某否认其知情并同意。对于该消极事实，朱某不负有举证责任，应当由主张方承担举证责任。根据邵某1、孙某、邵某2、贾某提交的证据，朱某在相关庭审笔录中并未自认该事实，某房产公司在相关庭审笔录及谈话录音中，也均为该公司自述朱某存在在先电话委托及签约时知情并同意，但没有客观证据予以佐证；在没有诸如授权委托书、配偶同意出售证明等证据佐证的情形下，邵某1、孙某所主张的信赖基础不能成立，故无直接证据证明朱某知情并同意出售房屋，张某出售涉案房屋属于无权处分行为，张某所签订的房屋买卖合同不能直接约束朱某。

二、丈夫无权处分出售房屋，妻子作为共有人主张已实际居住使用的买受人腾退、返还，法院支持吗？

【后文解析...】。

【涉案法条】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》

第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积

（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。