房改房出售后拆迁，买受人主张交付回迁房?or赔偿损失?
编号│易居律师团案例库YJFC190514298
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房改房出售后拆迁，买受人主张交付回迁房?or赔偿损失?
——孟某与高某房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 承租公房 承租权 产权 回迁房 赔偿购房损失 客观上无法履行 合同解除 房屋拆迁
【要点提示】
出卖人将其没有产权的承租公房出售给买受人，约定政策允许时办理过户手续。后该房屋被拆迁，出卖人取得赔偿款及回迁房。买受人诉请交付回迁房，被法院驳回，请求出卖人赔偿购房损失，获法院支持。
【当事人信息】
原告: 高某（买受人、被上诉人、再审被申请人）
被告：孟某（出卖人、上诉人、再审申请人）
【案情简介】
1994年3月孟某取得X工业部分配的303号房屋承租权。1998年12月X工业部将303号房屋出售给孟某，房屋建筑面积54.34平方米，房价款46245元，公共维修基金1141元。
高某主张已与孟某形成房屋买卖合同关系，为此高某提供证据1998年《协议书》一份，收款人为孟某，主要内容为“付购房预付款叁万元人民币付款人罗某”；1998年《借条》三份，落款签名为孟某，共计3万元；2005年7月《证明》一份，落款签名为孟某，主要内容为“今有孟某从高某处取现金陆仟元整（6000元），加上一九九八年取贰万肆仟元，共计叁万元整（30000元）<注：此款为高某购买孟某303室房款>今从高某处取现金5000元<伍仟元整>”，证明高某与孟某口头约定，房屋总价款为12万元，高某已交付房屋价款9万元，剩余3万元约定在孟某将房屋过户给高某后一次性付清。高某从1997年开始就在该房屋内居住。
2005年7月303号房屋拆迁，2008年回迁房604号房建成，孟某领取房屋钥匙，但拒绝将回迁房交给高某使用。经评估机构认定，2010年8月1日的303号房屋市场价值为96.82万元。
高某以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求孟某退还购房款9万元，并赔偿购房损失84.82万元。一审法院判决孟某还高某购房款9万元并赔偿损失10万元。高某不服，提起上诉。二审法院裁定撤销一审判决，发回重审。重审期间，高某变更诉讼请求，要求判令孟某将拆迁所得房屋604号房屋交付给高某，并办理过户手续。重审法院判决驳回高某的诉讼请求。高某不服判决提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
高某又向法院提起诉讼，形成本诉，请求：1、要求孟某退还购房款9万元；2、要求孟某赔偿购房损失84.82万元。
【法院判决】
【一审】：
被告孟某退还原告高某购房款9万元并赔偿经济损失58万；
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【再审】
驳回再审申请。
【案件解析】
房改房出售后拆迁，买受人主张交付回迁房?or赔偿损失?
从高某提供的《协议书》中内容“付购房预付款三万元人民币。收款人孟某付款人罗某”并结合当事人的主张分析可以得出两种解释，一是罗某以个人名义签订的合同，一是罗某作为高某的代理人签订的合同。但纵观孟某于2005年7月出具的《证明》，孟某提到了“注：此款为高某购买孟某303室房款”同时根据庭审中罗某的陈述，法院有理由认为孟某后续出具的借条中的表述是基于1998年罗某与孟某之间的《协议书》展开并与该协议形成逻辑上的联系，否则其行为便极为突兀而不符常理。据此，法院有理由认为双方就涉案房屋形成买卖合同关系。
在合同履行过程中，鉴于涉案房屋已被拆迁，且就涉案房屋的拆迁事宜孟某已与拆迁单位签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，现303号房屋已灭失，高某与孟某之间就该房屋形成的房屋买卖合同关系客观上无法履行，应予解除。高某在涉案房屋已经实际灭失的情况下，要求孟某继续履行房屋买卖协议，交付原房屋拆迁款购买的604号房屋的的请求缺乏法律依据，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，孟某应将高某交纳的购房款9万元予以退还。303号房屋在出售给高某之后，一直由高某实际居住使用。现房屋因拆迁而不具备继续履行的条件，孟某就此应承担主要责任，赔偿高某因此所产生的部分经济损失。对于损失数额，高某主张数额过高，法院依据孟某的过错程度、房屋拆迁时间、评估价值并结合本市房屋价值变化等因素确定孟某赔偿高某经济损失58万元。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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