享有解除权的一方继续履行房屋买卖合同，其行为是否可视为对合同解除权的放弃？！
编号│易居律师团案例库YJFC190509-2
编者│易居房产律师团案例研究部
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享有解除权的一方继续履行房屋买卖合同，其行为是否可视为对合同解除权的放弃？！
——赵某与沈某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 商贷面签 房款支付能力 未按时付款 资金存管 资金监管方式划转 约定解除 解除合同 违约责任 定金责任 房款支付能力 放弃合同解除权
【要点提示】
解除权是一项基本的合同权利，其放弃应当有明确的意思表示或基于法律规定。行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。在既无法律规定，也无当事人约定或者也并没有形成该种交易习惯时，不应推定为放弃了合同解除权。
【当事人信息】
原告: 沈某（被上诉人、买受人）
被告：赵某（上诉人、出卖人）
【案情简介】
赵某是案涉房屋及车位的登记所有权人。2016年7月3日，沈某与赵某经某中介公司居间签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修补充协议》等协议，约定：1.赵某将案涉房屋及车位以总价款1000万元卖与沈某，某中介公司提供居间服务；2.定金100万，拟商业贷款金额330万元，除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，分两次向赵某支付，第一次于【商贷面签】向赵某支付427万元，第二次于【办理房屋所有权转移登记当天】向赵某支付143万元，均通过资金监管方式划转； 3.一方违约非违约方有权单方解除合同，以书面的形式进行，合同书面通知到达之日自动解除。
2016年7月，沈某分两次共计向赵某支付定金100万元。
2016年9月21日，赵某配合沈某向浦发银行慧中支行办理商业贷款面签手续。2016年10月11日，浦发银行下发批贷函，沈某申请的商业贷款已获银行批准，批贷金额为320万元，某中介公司于次日以短信通知的方式告知赵某。2016年10月12日，赵某配合沈某办理了2104号房屋的缴税手续，沈某共计缴税241731.54元。
2016年10月27日、28日，赵某以沈某未按照合同约定于2016年9月21日商贷面签当日支付427万元购房款构成严重违约为由，以邮寄和发短信的形式向沈某和居间方发送解除合同通知书，要求解除合同、沈某承担违约责任。
沈某诉请：1.判令赵某协助沈某将案涉房屋及车位过户至沈某名下；2.判令赵某将案涉房屋及车位交付给沈某；3.判令赵某支付违约金，违约金以1000万元为基数，按照每天万分之五的标准，从2016年10月27日起至实际将上述房屋、车位过户至沈某名下之日止。
赵某反诉：1.确认赵某与沈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装饰装修补充协议》于2016年10月28日解除；2.判令沈某向赵某支付违约金200万元。
【法院判决】
【一审】：
一、沈某向赵某支付剩余购房款900万元，赵某协助沈某办理案涉房屋及车位的权属转移登记手续，过户至沈某名下，并交付给沈某；
【二审】：
沈某未在商贷面签当日支付第一笔购房款【构成】违约，赵某【可】解除合同。
一、撤销一审民事判决；
二、确认沈某与赵某于二〇一六年七月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修补充协议》于二〇一六年十一月二日解除；
三、沈某向赵某支付违约金十万元；
四、驳回沈某的全部诉讼请求；
五、驳回赵某的其他反诉请求。
【案件解析】
合同约定支付购房款的“商贷面签”是时间段还是时间点？买方未于商贷面签当日支付第一笔首付款是否构成违约？
【详见本公众号2019年5月8日推文】合同约定买方于【商贷面签】支付卖方第一笔房款，【商贷面签】是时间段还是时间点？！
享有解除权的一方继续履行房屋买卖合同，其行为是否可视为对合同解除权的放弃？！
一审法院认为，1、对于沈某未在商贷面签当日付款问题，从合同目的和诚实信用原则看，通过资金存管方式支付的购房款需要待房屋过户后方可划转至出卖人，故办理该笔购房款支付手续的时间对出卖人影响甚微，另考虑到双方事后已经共同办理了缴税手续并预约了房屋过户时间，赵某并未对该笔购房款办理资金存管手续的时间及是否迟延提出严正的交涉，现有证据显示并非沈某的原因导致未能及时办理资金存管手续，不宜认定系沈某违约，赵某不享有以该理由解除合同的权利。2、对于实际批贷金额与拟贷款金额差额10万元，该笔差额款的数额及支付时间相较于整个合同的履行来说，并非合同的主要债务，在赵某明知沈某的实际批贷额但并未实际催告沈某履行该义务的情况下，该笔债务的未履行不足以导致合同解除。3、关于赵某主张的沈某的贷款超过最长批贷时间问题，在之后的合同履行中亦均未提及该问题，应当视为双方对该问题达成了谅解，不能认定系沈某单方原因导致未能在双方约定的期限内完成批贷。综上，赵某2016年10月27日发送的解除合同通知不能发生合同解除的法律效力。
二审法院认为，解除权是一项基本的合同权利，其放弃应当有明确的意思表示或基于法律规定。行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。在既无法律规定，也无当事人约定或者也并没有形成该种交易习惯时，不应推定赵某放弃了合同解除权。
自赵某2016年10月27、28日发出解除合同通知之日起沈某逾期付款已经超过10日，赵某享有合同解除权。本案中，2016年10月27日、28日赵某以邮寄和发短信的形式向沈某和居间方发送解除合同通知书，沈某认可在2016年11月2日收到某中介公司转交的解除通知书，故赵某与沈某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修款补充协议》于2016年11月2日解除。一审判决认定赵某不享有合同解除权，该认定错误，应予以纠正。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四 条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
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