买方负担税费情况下，卖方拒绝配合作低网签价格致交易迟滞是否构成违约？

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编号│易居律师团案例库YJFC190506296

编者│易居房产律师团案例研究部

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买方负担税费情况下，卖方拒绝配合作低网签价格致交易迟滞是否构成违约？

朱某与王某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 双倍返还定金  退还定金  解除合同 网签价格  作低网签价格  合同履行迟滞  约定解除条件  违约责任

【要点提示】

买方起诉卖方违约未按时办理房屋权属转移登记手续，要求卖方双倍返还已付定金共200万，卖方以双方未就网签价格达成一致导致未能如约履行合同抗辩，获得二审法院支持。

【当事人信息】

原告: 王某（被上诉人、买受人）

原告: 牟某（被上诉人、买受人）

被告：朱某（上诉人、出卖人）

【案情简介】

2017年3月13日，朱某（出卖人）与牟某、王某（买受人）签订了房屋买卖合同，约定了出卖人所售806号房屋价格948万元。当事人双方同意，合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2017年6月13日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。补充协议及其他约定：双方协商一致，乙方于2017年3月20日之前支付甲方购房定金，签订上述合同后，牟某、王某分向朱某支付了共计100万元定金。

合同签订后买卖双方在网签之前发生了争议，曾经两次面谈，就如何确定网签价格未达成一致。朱某称牟某和王某提出作低网签价格，其不同意，因为网签价格达不成一致其曾经提出要求牟某和王某在网签之前支付首付款648万元。牟某和王某则称网签价格由中间人帮助计算为地区指导价459万元，因合同未约定网签价格如何确定，故其同意可以按照459万元进行网签，没有要求一定按照该价格；但朱某提出要求在网签之前支付首付款648万元，其不同意。在2017年4月13日面谈中双方产生争执。朱某称在面谈过程中，居间人的朋友揪住其衣服、王某举起板凳，其人身安全遭到威胁后报警。牟某、王某则称双方发生争议，但不存在威胁人身安全的情形。

牟某、王某向一审法院起诉请求：1．确认牟某、王某与朱某签订的《房屋买卖合同》已经于2017年6月14日解除；2．朱某向牟某、王某双倍返还定金共计200万元。

【法院判决】

【一审】：

一、确认牟某、王某与朱某签订的《房屋买卖合同》解除。

二、朱某向牟某、王某双倍返还定金共计200万元。

【二审】：（改判）

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为朱某向牟某、王某返还定金100万元；

【案件解析】

买方负担税费情况下，卖方拒绝配合作低网签价格致交易迟滞是否构成违约？

牟某、王某与朱某签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。

卖方朱某主张买方牟某、王某要求作低网签价格属违约；买方牟某、王某则主张朱某不配合网签致合同履行迟滞构成违约。

一审法院认为，根据双方提交的证据，中间人曾经协调网签价格作低未果，可以认为双方曾就网签价格如何确定进行协商。但朱某未能提供充分证据证明牟某、王某确有坚持作低网签价格的行为，且朱某在录音中亦曾表示同意在网签价格上作出适当降低。故不宜认定双方在确定网签价格的协商过程中存在违约行为。但经过牟某、王某的催告，朱某仍拒绝履行合同，朱某已经构成违约。故判决房屋买卖合同解除，卖方朱某双倍返还定金200万元。

二审法院认为，关于网签价格，双方应按照合同约定的价格办理网签，不应以低于合同的价格进行网签。朱某持有的合同以及牟某、王某的陈述均表示税费由牟某、王某承担，所以牟某、王某有动机与朱某进行协商。双方在2017年4月11日协商未果，虽牟某、王某表示其仅是同意以较低价格网签，但该同意需建立在合同相对方朱某提出低价网签一事，现并未有证据或者任何动机显示朱某提出了低价网签，所以牟某、王某的同意低价网签可认定为其有意以低价网签进行操作，并与朱某进行协商，但双方未达成一致意见。之后牟某、王某要求办理网签，并未对其之前的意见进行明确修订，朱某对于以什么价格进行网签心存疑虑实属正常，所以网签迟迟无法进行，与牟某、王某不无关系。买卖双方在网签问题上产生争议，该争议不可完全归咎与其中任何一方，但争议本身势必迟滞合同履行，继而导致牟某、王某未在2017年6月13日前取得房屋所有权证书，基于上述分析，没有理由将未能如约办理产权证书归责于朱某，相应地，不能认定朱某不配合网签致合同履行迟滞构成违约。一审法院判决双倍返还定金系建立在朱某违约的基础，二审法院认为朱某不构成违约，所以应相应地对此进行调整，朱某同意返还定金100万元，故有此改判结果。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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