仅支付少量定金，卖方涨价违约，买方能获得多少赔偿？

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    纠纷场景……

某二手房成交价300万，买卖双方签订了中介版本的《居间协议》，买方当日支付了10万元定金，7天后卖方表示不再继续履行。假设：经评估此时房屋市场价为350万，那么买方应该获得的违约赔偿是多少？赔偿定金10万？还是涨价利益50万？

本期问题：

定金阶段卖方违约

如何确定损失赔偿范围

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文丨北京盈科（上海）律所合伙人律师 刘辉

图丨JF编辑部

一、支付定金后，卖方拒绝网签

买方维权的法律依据

按照合同约定及《合同法》的规定，买方当然有权依据定金罚则主张权利，即卖方双倍返还定金；

另外，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

但该条款的适用前提必须是买卖合同中约定的“违约定金”，而非“成/立约定金”。这就排除了“为担保买卖合同签订而支付定金”的《居间协议》的适用；

这就引出了一个非常重要的问题：

你在支付定金时签订的，到底是“定金担保协议”，还是“房屋买卖合同”。

如何判断《居间协议》的真实性质，点击图片查看相关文章

当然，并不是说仅签订《定金协议》就不能主张实际损害赔偿，只是赔偿的范围有所不同。

合同法112、123条做了兜底：基于损害赔偿的“完全赔偿原则”以及“客观、确定性”要求。

1、只要违约造成的实际损失，都要赔偿，包括直接损失及间接损失（完全赔偿原则）。

2、包括所签订的合同履行后可获得的利益，但该利益必须是客观，可确定的。

上述“合同履行内容”的不同，以及对损失认定的“客观、确定性（既成性）”要求，就是不同签约基础下（定金担保协议与买卖合同）赔偿范围不同的理论原因。

协议不同，履行内容不同，违约后果不同

签订定金（担保）协议时所支付的定金为“立约定金”，此时仅担保“签约行为”，因此法律理论上所支持的损害赔偿范围也仅是“卖方未按约定日期签约”对应的损失，如果双方签订的是《买卖合同》，那么合同履行内容就是“给付房屋以及房屋对应的权利”，赔偿的范围是未履行该交付和权利转移所造成的损失。

——简法编辑部

二、被认定为“立约定金”情况下

买方可主张损害赔偿的范围

买卖双方达成“N日后订立买卖合同”的合意后，买方必然（也应该）基于合理的信赖，为订立买卖合同而做准备，在准备过程中所付出的成本，比如筹集首付款所支付的利息，以及为筹集首付款而出售旧物业，在房价上涨的情况下导致损失了部分房款，都是具有“既成性”及“确定性”的客观损失，可以作为“所受损失”主张，是信赖利益损失的一种表现。

但需要注意，该“信赖利益”必须是理性的合理的信赖，如果买方签约时就意识到了违约风险，或已经有明确的违约信号，还积极的为履约投入成本，则因此获得损害赔偿数额将面临调低。

立约定金对应的损害赔偿范围

“所受损失”是指违约行为已经造成的损失，一般来讲如果没有该违约行为，这项损失就不会因其他原因而发生；因此审理中法院会明确出售旧物业的时间与本定金协议签订时间的先后顺序，以确定该损失与违约行为之间是否有因果关系。

“所失利益”：理论上是指“机会利益”，审查的是“履行本协议”与“失去其他机会”之间的关联程度。（该项的认定较为抽象，自由裁量幅度较大，一般作为房价暴涨时，对赔偿金额的调节工具，用来实现公平，惩罚恶意违约行为。）

而“涨价利益”是履行本约后的可得利益损失，既不属于“所受损失”，也不属于“所失利益”，因此在立约定金的担保关系下，该赔偿请求不应得到支持。

——简法编辑部

参考案例：(2018)沪01民终2658号

三、“履约定金”下卖方违约

买方可主张损害赔偿的范围

当居间协议实际上被认定为“买卖合同”（本约），情况就复杂了，但同时买方有望获得的赔偿金额也会更大一些。

签订买卖合同后，房屋债权已经属于买方，那么对应的增值利益也属于买方，卖方拒绝网签，拒绝继续履行合同，而买方又选择“解约并主张赔偿”的情况下，不仅可以获得一切因违约发生的损失，也可以获得合同履行后可能获得的利益。

因此只有这种情况下，司法评估房产涨价幅度才有意义。

涨价利益的赔偿基础：买卖关系

“涨价利益”：涨价的是房屋，而不是“出售房屋的签约行为”，所以涨价利益的归属依赖于房屋债权的归属。

买卖合同都没有签订，哪来的涨价利益！

——简法编辑部

四、经典实际判例解析

(2018)沪01民终2658号

纠纷事实：

买卖双方签订了中介版的《房屋买卖居间协议》后，买方支付了4万元定金，约定成交价152万，后卖方拒绝网签，买方起诉要求双倍返还定金，并赔偿房屋上涨的25万元。

一审中双方认可房价已经达到172万；

上海市一中院叶振军、王振伟法官经过审理后认为：首先，卖方违约，应双倍赔偿定金；但对于涨价部分是否应该赔偿问题，在判决书说理部分明确了下列观点：

1、基于合同的性质，确定赔偿范围：

2、说明了对涨价利益不予赔偿的理由：

3、判断“所受损失”与违约行为的因果关系：

4、判断“所失利益”与违约行为的因果关系：

5、最后，判断“信赖”的合理性：

最后，二审改判：

卖方仅承担双倍定金赔偿，对买方提出的赔偿涨价利益的主张不予支持。

律师观点

目前司法判例中，各级各区法院对该类纠纷的处理结果有较大差异，但可以肯定的是：定金阶段卖方违约往往是因为房价明显上涨引起的，而一旦卖方拒绝网签，买方购房成本的增加是不可能通过诉讼维权而获得全部赔偿的。

有些特殊阶段，考虑到房价非理性波动，超出了交易双方的风险防范能力以及预期范围，也迫于司法导向的压力，法院会突破性的发挥“自由裁量权”以尽可能的接近公平。

这就引发了一个思考：如何确保定金阶段卖方不会因房价波动而违约，或者如何确保买方能够获得足额的损害赔偿？我认为，这还是要依赖于当事人在签约时做好功课，将定金的担保作用发挥到极致。如果买方能够处理好定金数额与市场波动，房价变动之间的关系，并将调整担保力度的主动权掌握在自己手里，将定金罚则的担保作用发挥到极致，就不会在维权时面临定金外损失认定的难题了。

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