真伪不明？or不具有高度可能性？到底是谁在借名买房，法院该如何认定？

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编者│易居房产律师团案例研究部

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真伪不明？or不具有高度可能性？到底是谁在借名买房，法院该如何认定？

——姜某等与勾某合同纠纷案（再审）法律解析

【关键词】

借名买房实际购房人 房屋买卖 委托关系 证明责任 购房合同 发票原件 持有情况 出资情况 证据证明能力

【要点提示】

孟某系被借名人，勾某与姜某均主张自己是实际出资人。一审法院认定案涉房屋系由勾某、姜某共同借用孟某名义购买，二审认定案涉房屋系姜某借用孟某名义购买。

【当事人信息】

原告: 勾某（被上诉人）

被告：孟某（上诉人）

第三人：姜某（上诉人）

【案情简介】

2008年12月30日，孟某（乙方）与某房地产公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定某房地产公司将涉案房屋出售给孟某，房屋成交价为332.9398万元，其中购房定金5万元，首付款10万元，第二笔首付款123.9398万元，余款约定为按揭贷款，贷款额为199万元。合同约定交房时间为2009年12月15日。孟某自认未向某房地产公司支付过购房款。勾某与张某曾系夫妻关系，孟某与姜某系舅侄关系。勾某主张涉案房屋系其通过姜某借用孟某的名义出资购买；孟某、姜某主张涉案房屋系姜某委托勾某的前夫张某借用孟某的名义购买。

【法院判决】

【一审】：

孟某将102号房屋的所有权变更登记至勾某名下。

【二审】：（大反转）

一、撤销一审判决；

二、驳回勾某的诉讼请求。

【再审】：

准许勾某撤回再审申请。

【案件解析】

1、在借名买房纠纷中法院是如何认定实际购房人的？

一审法院认为，根据查明的事实，姜某主张以现金交付张某330万元购房款，但未提供相应证据佐证，故法院确认购房款由勾某一方支付。对购房合同及发票等原件持有情况，各自所述的法律关系均因缺乏相应证据而不能成立，是否存在房屋买卖或委托关系的事实均处在真伪不明的状态之中，在勾某及姜某所述的法律关系均难以认定的情况下，法院认定勾某及姜某所述的上述待证事实均不存在。鉴于勾某一方支付购房款，姜某持有购房合同及发票等原件，双方均持有房屋钥匙，对房屋进行了装修，并支付了部分供暖费、物业费的事实情况，法院确定涉案房屋系由勾某、姜某共同借用孟某名义购买。一审判决：孟某将102号的所有权变更登记至勾某名下。

二审期间，姜某提交日期为2009年9月22日，金额为198万元的个人汇款凭证，欲证明该笔款项系其将现金交给孟某以孟某的名义汇至某房地产公司。

二审法院认为，勾某的主张不应得到支持。首先，勾某有关借名买房的主张，孟某、姜某均不予认可，就此，勾某提供了证人王某、吴某、路某出庭作证，其中，王某、路某均曾为勾某的公司员工，其证言证明力较低，吴某出庭时明确回答不清楚勾某和孟某之间的关系，故上述证据不足以证明勾某与孟某之间存在借名买房的法律关系。其次，通过二审中的证据和双方陈述，可以认定其中198万元的房款汇款系姜某出资，涉案房屋的契税、面积补差款亦系由姜某支付。再次，从涉案房屋的收房以及购房手续的持有情况来看，勾某认可涉案房屋由姜某收房并持有购房合同以及购房发票原件；且其将涉案房屋交由姜某收房并向姜某交付相关购房手续后，又对涉案房屋进行装修和长期未向姜某主张购房款的事实，亦使得其该解释令人难以信服。最后，结合勾某所述其与张某之间的关系，姜某对涉案房屋亦出资、装修、支付部分供暖费、物业费并收房、持有购房合同和发票原件等事实，可以证明姜某的主张具有相当大的可能性，并使勾某主张的借名买房的事实不具有高度可能性，故勾某应承担举证不能的法律后果。二审撤销一审判决，驳回勾某的诉讼请求。

再审勾某撤回再审申请。

 2、借名买房有何风险？如何进行规避？

目前由于多种原因，很多人选择借用他人名义购买房产。借名买房暗藏着巨大的经济风险，借用他人名义购房时一定要慎之又慎，最好事先咨询专业律师协助。

我国不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产，因此，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。以他人的名义买房，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款是很困难的。

易居房产律师温馨提示：实际出资人与名义购房人之间一定要签订书面的协议，对所购房产的归属、双方的权利和义务及相应的违约责任等事项进行详细的约定。实际出资人一定要注意保存好与购房出资、还贷及占有使用房屋相关的证据。如银行打款记录、购房发票、收据、录音录像等证据。一旦出现借名买房纠纷，在有证据证明自己实际出资的情况下出资人才有可能得到房屋产权或至少可以向登记人主张债权、减少损失。

【涉案法条】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

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