农村房屋买卖合同无效，法院可超评估价判卖方承担高额赔偿？！【评估70万、判赔97万！】
编号│易居律师团案例库YJFC190516299
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农村房屋买卖合同无效，法院可超评估价判卖方承担高额赔偿？！【评估70万、判赔97万！】
——梁某与刘某1等农村房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
农村房屋买卖合同纠纷 非集体经济组织成员 禁止流转 合同无效 诚实信用原则 赔偿合理损失 土地原值 房屋现值 价格差异
【要点提示】
出卖人将房屋出售给非本集体经济组织成员的买受人，16年后出卖人以出售房屋违反法律强制性规定为由主张合同无效，获得法院支持。法院认定出卖人违反诚实信用原则，对合同无效承担主要责任，判决出卖人赔偿买受人超过评估价格的经济损失。
【当事人信息】
原告: 梁某（上诉人、出卖人）
被告：刘某1、刘某2、刘某3、刘某4（被上诉人、买受人、简称刘氏兄妹）
【案情简介】
曹某丈夫刘某1994年去世，二人育有子女四人，长子刘某1、次子刘某2、三子刘某3以及一女刘某4。2005年曹某去世且未留遗嘱。曹某、刘某1非一村集体经济组织成员。
2002年6月12日，梁某（甲方）与曹某、刘某1（乙方）签订《房产转让》，约定：梁某将房屋出售给曹某、刘某1，用地面积421平方米，现房面积69．5平方米，房屋出售总金额为10万元整，金额一次性全部付清，如违约由梁某负全部经济损失。上述协议签订后，双方依约履行，梁某并将该宅院集体土地建设用地使用证交付曹某、刘某1。后曹某、刘某1对涉诉宅院内房屋进行了改造、装修及添附。
经资产评估公司《房地产估价报告》，认定：宅基地区位补偿价为338256元，房屋、装修、设备及附属物重置成新价为363671元。双方对评估结论均无异议。
梁某诉请：1.梁某与刘某1及曹某签订的《房产转让》协议无效；2.刘氏兄妹将案涉宅院及宅院内房屋、装修、设备及附属物交付梁某。
刘氏兄妹反诉：1.梁某赔偿刘氏兄妹经济损失2201927元；2.梁某返还刘氏兄妹购房款10万元。
【法院判决】
【一审】：
一、确认梁某与曹某、刘某1签订的《房产转让》无效；
二、梁某返还刘氏兄妹购房款10万元；
三、梁某赔偿刘氏兄妹经济损失97万元；
四、刘氏兄妹于梁某履行完毕判决义务之日起十五日内将案涉宅院及该宅院内房屋、装修、设备、附属物腾退给梁某；
五、驳回刘氏兄妹的其他反诉请求。
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
农村房屋买卖合同无效，法院可否判决卖方承担超过评估价格的高额赔偿？！
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。梁某与曹某、刘某1签订的《房产转让》虽系双方当事人的真实意思表示，但由于曹某、刘某1并非一村集体经济组织成员，梁某将宅基地上的房屋转让给曹某、刘某1的同时也处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故该《房产转让》因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。
梁某作为出卖人在出卖时即应知悉其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋16年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，梁某应当对合同无效承担主要责任。此外，曹某、刘某1在明知其并非房屋所在村集体经济组织成员的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。故梁某应当对因合同无效给刘氏兄妹造成的经济损失依责赔偿。
刘氏兄妹要求梁某赔偿经济损失2201927元（包含信赖利益损失150万元及《房地产估价报告》中评估结论的价款），法院认为请求过高，酌情予以调整。具体数额法院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考《房地产估价报告》及涉案证据，判决梁某赔偿刘氏兄妹经济损失97万元。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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