名为合作建房实为借款，虽涉刑案法院仍判决合同解除返还借款本金、按约支付利息！
编号│易居律师团案例库YJFC190521300
编者│易居房产律师团案例研究部
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名为合作建房实为借款，虽涉刑案法院仍判决合同解除返还借款本金、按约支付利息！
——王某与某房地产公司合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
合同纠纷 名为合作建房 实为借款合同 非法吸收公共存款 合同无效 合同解除 返还借款本金 支付利息 投资款 借款
【要点提示】
出借人与借款人签订《借款合同》，后借款人将债务转移给第三人。出借人与第三人签订《合作建房协议书》，双方明确约定了本金返还期限及收益标准，法院认定此《合作建房协议书》名为合作建房投资，实为借款合同。判决合同解除，返还借款本金，按约支付利息。
【当事人信息】
原告: 王某（出借人、被上诉人）
被告：某房地产公司（借款人、上诉人）
【案情简介】
2012年11月6日，陈某与王某签订《借款合同》，代某投资担保公司向王某借款395万元；该款项已由某投资担保公司投资于其与某房地产公司合作开发的位于某市某区住宅小区项目建设。2015年3月26日，王某（甲方）、陈某（乙方）、某投资担保公司（丙方）与某房地产公司（丁方）签订《协议书》，约定由甲方与丁方另行签订《合作建房协议书》，将上述出借资金转为甲方向丁方的合作建房投资款，由丁方依据《合作建房协议书》约定向甲方返还投资款、分配收益并支付利息，丁方无需再向丙方归还该部分投资款及支付相应的投资收益。
同日，某房地产公司（甲方、开发方）与王某（乙方、投资方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供项目用地并负责项目的开发建设，乙方负责投入建设本项目所需的建设资金395万元，用于项目的开发建设。甲方自2015年1月1日起按年回报率12%向乙方分配收益，甲方向乙方支付四方协议书第一条确认的截至2014年12月31日的乙方应得利息44．16万元整。
另查，2015年4月7日，公安局出具《立案决定书》，决定对某投资担保公司非法吸收公众存款案立案侦查。2017年2月23日，某房地产公司将某投资担保公司、王某、陈某诉至本市某区人民法院，要求撤销某房地产公司与某投资担保公司公司、王某、陈某于2015年3月26日签订的《协议书》，某区人民法院于2017年12月26日作出判决，认定：某房地产公司要求撤销《协议书》的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。现该判决已生效。
现王某起诉请求：1、判令解除王某与某房地产公司签订的《合作建房协议书》；2、判令某房地产公司返还投资款395万元；3、按照每年12％比例赔偿自2016年7月1日起至实际返还之日止的投资收益损失；
【法院判决】
【一审】：
一、确认原告王某与被告某房地产公司签订的《合作建房协议书》解除；
二、被告某房地产公司向原告王某返还借款本金人民币395万元；
三、被告某房地产公司以人民币395万元为基数按照年利率12%的标准支付原告王某自2016年7月1日起至上述款项实际付清之日止的利息。
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
法院是如何界定借款合同与投资合同的？债务人转移债务给第三人，原债务人被认定为非法吸收公共存款，新债务人是否可主张合同无效？
《合作建房协议书》虽然载明是合作建房投资款，但某房地产公司承诺在2015年10月31日前返还投资本金并按照年12％的标准分配收益，即双方明确约定了本金返还期限及收益标准，且收益与投资的结果无关，即无论盈亏王某均可以享受固定收益，该约定与共享收益共担风险的投资风险承担原则明显不相符，而明显与借贷关系到期返还本金并支付利息的特征相契合。根据相关司法解释规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。双方之间签订的《合作建房协议书》名为合作建房投资，实为借款合同。即使涉案《合作建房协议书》中约定了若某房地产公司不能依约履行返还投资款及支付投资收益义务，王某有权购买该项目房产，该约定实质上双方商定以优惠价购房来替代偿还投资款本金，并不影响涉案合同的性质。陈某、某投资担保公司公司是否涉嫌刑事犯罪，并不必然推定陈某向王某借款一事涉嫌刑事犯罪。现有证据不足以证明王某与某房地产公司签订的《合作建房协议书》存在无效或效力待定情形。
某房地产公司另抗辩称其并非《合作建房协议书》的还款义务人，并提交韩某、ＸＸ等人形成的内部会议纪要。对此法院认为，根据合同相对性原则，《合作建房协议书》系某房地产公司与王某签订，某房地产公司与王某受该合同的约束，应按合同约定履行各自权利义务，内部会议纪要系在韩某、ＸＸ等参会人内部形成，仅在其内部发生效力，不影响本案《合作建房协议书》事实的认定，亦不影响某房地产公司与王某相应权利义务的履行，故法院对某房地产公司该项抗辩意见亦不予采信。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用问题的解释》
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
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