买受人以开发商将商住房作为住宅宣传，存在虚假宣传、欺诈购房者为由，诉请解除商品房预售合同、返还购房款，为何败诉？
编号│易居律师团案例库YJFC1910327
编者│易居房产律师团案例研究部
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买受人以开发商将商住房作为住宅宣传，存在虚假宣传、欺诈购房者为由，诉请解除商品房预售合同、返还购房款，为何败诉？
---刘某与某公司房屋买卖合同纠纷案法律解析
房屋买卖合同纠纷 商住房 商品房预售合同 购房承诺书 购房提示 欺诈 虚假宣传 解除合同 继续履行
买卖双方签订的《商品房预售合同》、购房提示、购房承诺书中就房屋性质已明确约定，买受人作为完全行为能力人，在签订合同时已明确知晓涉案房屋的性质，故双方签订的合同并未违背其真实意思表示，开发商不存在虚假宣传、欺诈行为，合同应当继续履行。
原告：刘某（买受人、反诉被告）
被告：某公司（出卖人、反诉原告）
2017年3月15日，出卖人某公司与买受人刘某签订《北京市商品房预售合同》约定：买受人购买涉案房屋（配建限价商品住房），该商品房的规划性质为办公。预售合同附随的《购房提示》显示“商品房征地规划用途是商业金融办公用地，所售房屋不属于住宅性质；房屋属非住宅项目，在教育、商业、医疗卫生、气热水点灯配套设施以及税费等方面均与住宅项目有所不同。”等内容，底部有刘某签名。附随的《购房承诺书》显示“已详细阅读售楼现场的相关公示信息，并对该项目的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费缴纳标准等情况已有明确了解。已详细阅读商品房预（现）售合同条款，所签订的合同是真实意思表示”等内容，刘某在承诺人处签名。
双方签订的附件四约定：“第一条：买受人同意下列第（二）种方式付款。……（二）银行按揭付款，买受人同意按下列第2种方式付款……2.首付分期付款：买受人应于本合同签署之日向出卖人支付房款10%的首期房款665078元，于2017年5月12日之前支付总房款20%的二期首付房款1335702元，于2017年8月30日之前支付总房款20%的三期首付房款1330000元。买受人如未能在上述约定期限内向出卖人支付相应款项，则视为买受人逾期付款。合同签订当日刘某共支付购房款665078元并办理了涉案房屋的网上联机备案手续。
2017年5月12日，刘某委托律师向某公司邮寄《律师函》，主张某公司虚假宣传，要求解除合同，并返还购房款665078元。
2017年5月26日，甲方某公司与乙方刘某签订《无理由退房协议书》约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。
后双方就解除合同事宜未能达成一致意见，刘某向法院诉请：1、确认双方之间签订的商品房预售合同解除；2、某公司返还已支付购房款665078元。
某公司反诉，请求：1、刘某继续履行合同义务，支付分期首付款第二期应付房款1335702元；2、刘某支付逾期付款违约金。
一、刘某给付某公司第二期首付房款1335702元及逾期付款违约金；
二、驳回刘某的全部诉讼请求。
买卖双方签订的《商品房预售合同》、购房提示、购房承诺书中就房屋性质已明确约定，开发商不存在虚假宣传、不构成欺诈，合同应当继续履行！
本案的争议焦点：一、某公司是否构成虚假宣传、存在欺诈行为；二、刘某可否依据双方签订的《无理由退房协议书》主张解除合同。
首先，根据相关法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，刘某以某公司把商住房屋当作住宅宣传，构成欺诈为由要求解除双方之间的合同关系，但双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件的购房提示中均明确约定房屋性质系办公，刘某在购房承诺书中亦签字确认明确了解了售楼现场的规划用途、土地使用年限，并承诺严格按照已购房屋的规划用途使用，刘某作为完全行为能力人，在签订合同时已明确知晓涉案房屋的性质，故此，某公司与刘某签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
其次，根据双方签订的《无理由退房协议书》的相关约定，刘某享有无理由退房的权利应满足以下条件：1、自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间；2、刘某按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为。根据案件事实，刘某应于2017年5月12日之前支付总房款20%的二期首付房款1335702元，但其未按期支付并在2017年5月12日以虚假宣传为由向某公司发送解除通知书并提起本案诉讼，刘某的行为已构成违约，故刘某不符合双方约定的无理由解除合同的条件。
综上，刘某要求解除双方合同关系的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；刘某应继续履行双方之间的合同并支付二期首付房款1335702元及逾期付款违约金。
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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