经释明仍进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金，法院应当按合同约定判决支付违约金？！
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经释明仍进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金，法院应当按合同约定判决支付违约金？！
——黄某与王某房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析
房屋买卖合同纠纷 变更合同 违约金 违约责任 免责抗辩 调整过高违约金 经纪成交版合同 自行成交版合同 学区房 户口迁出
买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，经法院释明，对方仍以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，应当按双方合同约定支付违约金。
原告: 黄某（上诉人）
被告：王某（被上诉人）
2008年2月28日，黄某与王某签订经纪成交版合同约定，王某将其名下1501号房屋出卖给黄某，房屋价款为68万元，房屋配套设施折价款82万元。在经纪成交版合同的第十条权属转移登记中，载明了“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。庭审中，双方均认可经纪成交版合同以及装修款补充协议中的“王某”并非由王某本人签字。
2008年3月26日，王某与黄某在见证方某房地产经纪有限公司的见证下签订了《补充协议》，在该协议中就1501号房屋的买卖价格、违约责任、房款交付及佣金支付等做出了约定；在该协议中王某认可了前述经纪成交版合同的存在。
2008年4月11日，王某与黄某又签订自行成交版合同，该合同与之前的经纪成交版约定的房屋成交价款相同，不同点在于针对户口迁出事项，双方并未作出任何约定。对此，黄某解释称自行成交版合同是为了避税及符合海淀建委过户备案的要求，该合同条款并非双方真实意思表示，该合同仅为在建委备案时证明房屋“已过户”时使用。王某则辩称，经纪成交版合同上并非其本人签字，且自行成交版合同签署在后。其与黄某之间的合同应以自行成交版合同为准。
2014年10月6日，黄某将涉案房屋出售给案外人文某，在合同中双方约定了户口迁出事宜，即黄某应于2015年2月22日前迁出房屋内户口。此时黄某发现，王某一家五口的户口仍在该房屋内并未迁出，由于黄某未能按照合同约定按时迁出户口，文某诉请黄某支付其违约金，王某在接到黄某通知后于2015年4月17日将户口迁出，法院于2005年6月9日判决黄某支付违约金3万元。
现黄某向法院诉请：王某向黄某支付截止2015年4月10日产生的合同违约金和经济损失赔偿金共计220950元；【一审】：
驳回黄某全部诉讼请求
【二审】：
一、撤销一审民事判决；
二、王某支付黄某违约金220950元。
【再审】
驳回王某的再审申请。
1.为备案而签订在后的自行成交版合同是否构成对在先经纪成交版合同的变更？
【详见本公众号2019年8月21日推文】为备案而签订在后的自行成交版合同是否构成对在先经纪成交版合同的变更？
2.经释明仍进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，法院应当按合同约定判决支付违约金？！
买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。本案中经二审法院院释明，王某坚持认为双方未约定违约责任，且不申请调整违约金，不要求酌情予以降低，故王某应当按双方合同约定支付违约金。按照合同约定，王某应从房屋所有权转移之日起十日后，每日按已付款项的万分之五支付违约金，即每日应支付违约金750元，至2015年4月17日王某将户口迁出。二审法院根据黄某请求判决王某支付黄某违约金220950元，于法有据。
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
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