买方持九年前合同诉请房屋交付并过户，法院未认定效力判决驳回！

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编者│易居房产律师团案例研究部

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买方持九年前合同诉请房屋交付并过户，法院未认定效力判决驳回！

——苗某与陈某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 购房款 办理过户手续 履行合同义务 证明标准 高度盖然性 司法查封

【要点提示】

对于与交易常理、交易习惯明显不符的异常房屋买卖，法院认为相关证据不能达到高度盖然性的证明标准，可以对案涉合同效力不予认定而判决驳回。

【当事人信息】

原告: 苗某（上诉人）

被告：陈某（被上诉人）

【案情简介】

2010年5月1日，陈某作为卖方（甲方）、苗某作为买方（乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定甲方将案涉房屋（面积172.73平方米）作价270万元出售给乙方，乙方应于协议签订之日一次性给付甲方购房款270万元，甲方于协议签订之日起一年内负责偿还该房屋的银行贷款并办理注销房屋抵押登记手续后将房屋过户到乙方名下，所需税费按国家法律、法规予以交纳。甲方将案涉房屋出售给乙方后该房屋所有权及土地使用权均归乙方所有。如有违约，由违约方向守约方支付违约金36万元。此外，各方还约定的其他内容。苗某提供了《收条》一份，载明：“今收到苗某购房款270万元，陈某，2010年5月1日”。上述合同签订后，案涉房屋一直由陈某居住使用，苗某并未曾向陈某主张过腾房或转移登记。苗某称其以现金方式一次性向陈某支付了270万元购房款，陈某否认收到购房款，苗某也未证明其资金筹措过程。（注：诉中查明，案涉房屋已被山东省某开发区人民法院和北京市某区人民法院进行司法查封。）

苗某起诉请求：1.判令陈某立即将以下简称案涉房屋交付给苗某并协助苗某办理过户手续；2.判令陈某向苗某支付违约金10000元；

【法院判决】

【一审】

驳回苗某的全部诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

法院如何认定苗某与陈某之间是否存在真实房屋买卖合同关系？苗某是否已经履行了合同义务，即实际支付270万元购房款？

苗某主张其与陈某之间存在房屋买卖合同关系，虽然其提供了双方签订的书面合同文本，但并不能因此确定该合同有效。

首先，双方签订上述合同后至今已愈九年，案涉房屋仍一直由陈某居住使用，并作为抵押人将该房屋多次办理抵押登记，前述行为明显与交易常理不符，同时苗某也未提供证据证明其曾向陈某主张过相应权利；其次，苗某虽提供了陈某签字的收条，但收条所载为全部购房款270万元，数额巨大，以现金方式交付虽并非不可能，但苗某未进一步提供上述款项的存取凭证以及具体付款细节；此外，苗某认可其与陈某之前并不相识，也未通过中介居间获取涉案房屋出售信息，该交易过程也与通常交易习惯不符。综上，法院最终认定苗某提供的证据未达到高度盖然性的证明标准。

陈某主张其签订的合同并非其真实意思表示，虽未提供相应证据，但鉴于苗某的证据亦不足以证明双方合同的效力，最终法院对于双方合同效力未予认定。

另，因案涉房屋现处于司法查封中，在司法查封尚未解除前，案涉房屋无法进行转移登记，故对于苗某要求陈某协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，法院亦未予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。   

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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