房屋买卖约定个税由买受人承担不违法，遇差额20%征收不能继续履行可免责终止？！

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编者│易居房产律师团案例研究部

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房屋买卖约定个税由买受人承担不违法，遇差额20%征收不能继续履行可免责终止？！

---王某与朱某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之一

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 补充协议 个税缴纳 合同解除 继续履行 违约

【要点提示】

二手房交易过程中，个人所得税应由出卖人承担，但交易双方约定该税款最终由买受人承担亦不违反法律强制性规定，若有关个税计征方式未发生导致合同不能继续履行的情形，双方应依约继续履行房屋买卖合同。

【当事人信息】

原告：王某（买受人、反诉被告、上诉人）

被告：朱某（出卖人、反诉原告、上诉人）

【案情简介】

2016年9月18日，朱某（出售方，甲方）与王某（买受方，乙方）在某公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将登记在朱某名下的涉案房屋出售给王某，售价为356万元。合同约定“本次交易应缴纳的所有税、费由王某（买受方）承担全部。”

同日，双方签订《补充协议》，协议第十二条约定“在甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起25个工作日内，如因缴税时个税征收为差额百分之二十非全额百分之一原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。

合同签订后，王某向朱某支付定金25万元,2016年10月21日，双方在缴税问题上产生分歧，房屋买卖合同未能继续履行。

王某向法院诉请，要求解除与朱某之间的房屋买卖合同关系，后又变更诉讼请求，要求继续履行房屋买卖合同，朱某支付违约金35.6万元。

【法院判决】

【后文揭秘...】

【案件解析】

约定的个税条款如何正确理解，涉案房屋买卖合同已自动终止了吗？

出卖人（朱某）主张：从约定的背景、条文内容以及客观公平的角度理解补充协议中的个税条款，该约定应当为三方免责条款，且双方在试税而非缴税时，出现了约定的情形，买卖合同应当自动解除。

买受人（王某）主张：《补充协议》第十二条签订的本意有两点：其一是个税计征方式以税务机关的税收征管系统及房屋信息查询系统的查询结果为准；其二是因个税缴纳数额存在不确定性，相差55.44万元，该部分税款由王某负担，完全有可能造成王某履行困难，所以《补充协议》赋予了王某选择解除权，如果王某无法承受相应的税款，则可以选择解除合同。2016年10月21日，双方在税务机关的缴税过程确定了个税计征方式为差额的20%，但是王某愿意承担税款，可见个税无论以何种方式计征，均不影响房屋买卖合同的继续履行。

法院认为：双方在补充协议中约定如因缴纳个人所得税为差额的百分之二十导致买卖合同不能继续履行，则合同及补充协议自行终止。根据该条约定，买卖合同及补充协议终止的前提条件是因缴纳个人所得税按差额方式缴纳并导致合同不能继续履行，若需按差额方式缴纳但未发生导致合同不能继续履行的情况，则不适用该条款。虽依相关规定，个人所得税应由出卖人（朱某）承担，但双方约定该税款最终由买受人（王某）承担亦不违反法律强制性规定。双方在办理缴税过程中，王某同意依据经税务机关核定差额的百分之二十缴纳个人所得税，故并未发生导致合同不能继续履行的情形，双方应依约继续履行房屋买卖合同。...

【知识加油站：二手房买卖个税计征方式】

北京地区普通住宅交易个税缴纳目前分为三种情况:

1、普通住宅满五年且为业主唯一住宅,个税免征。

2、(无法追溯购房原值且不能提供原始契税发票或契税减免通知单),全额缴纳:个人所得税=计税价格×1%。

3、(能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单)差额缴纳:个人所得税=差额×20%【差额=网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息】

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