丈夫无权处分出售房屋，妻子作为共有人主张已实际居住使用的买受人腾退、返还，法院未支持？！
编号│易居律师团案例库YJFC190815318|2
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丈夫无权处分出售房屋，妻子作为共有人主张已实际居住使用的买受人腾退、返还，法院未支持？！
——邵某1等与朱某排除妨害纠纷案（二审）法律解析
房屋买卖合同纠纷 排除妨害纠纷 夫妻共有房屋 单方出售 无权处分 合同效力 实际居住 腾退返还
本案中，买受人已支付大部分房款且已实际入住多年，出卖人妻子主张丈夫单方出售夫妻共有房屋其不知情，诉请买受人腾退返还，法院认为应当在解决双方房屋买卖合同纠纷后，再处理买受人是否应当返还房屋问题。
原告: 朱某（被上诉人）
被告：邵某1、孙某、邵某2、贾某（上诉人）
第三人：张某、某房产公司
朱某、张某系夫妻关系。2009年10月22日，张某购得涉案房屋（该房屋于2013年2月4日取得所有权证，登记在张某个人名下。） 2012年4月5日，张某作为出卖人与邵某1、孙某经某房产公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，房屋成交价格319万元，邵某1、孙某先后共计支付房款240万元，2012年4月6日张某将涉案房屋交付邵某1，后房屋由邵某1、孙某与其亲属邵某2、贾某居住使用，房屋交付后的物业费、供暖费及水电费均由其缴纳。朱某向法院诉请：邵某1、孙某、邵某2、贾某将涉案房屋腾退给朱某 。
案情补充：①2014年1月3日，朱某向法院诉请诉确认张某、邵某1、孙某，第三人某房产公司所签订的房屋买卖合同及补充协议无效。2015年10月16日，法院判决驳回朱某的全部诉讼请求。朱某不服该判决提出上诉，上诉法院判决驳回上诉，维持原判。
②2014年4月22日，朱某向法院诉请确认涉案房屋系其与张某的夫妻共同财产，并要求张某办理该房屋的登记手续。经审理，法院于2014年9月15日作出判决，确认涉案房屋为朱某与张某共同所有，并驳回了朱某的其他诉讼请求。该判决已生效。
③2018年9月，邵某1、孙某以房屋买卖合同纠纷为由将朱某、张某诉至法院，诉请朱某、张某协助办理涉案房屋的过户登记手续并支付相应的违约金，该案尚未审结。
【一审】：
邵某1、孙某、邵某2、贾某将涉案房屋腾退并交还给朱某。
【二审】：
一、撤销一审判决；
二、驳回朱某的诉讼请求。
一、无直接证据证明配偶同意,丈夫单方出售共有房屋构成无权处分？！
【详见本公众号2019年8月15日推文】无直接证据证明配偶同意,丈夫单方出售共有房屋构成无权处分？！
二、丈夫无权处分出售房屋，妻子作为共有人主张已实际居住使用的买受人腾退、返还，法院支持吗？
一审认为：首先，朱某是涉案房屋的法定共有人，依法对涉案房屋享有所有权，在张某无权处分涉案房屋时，朱某有权追回；其次，邵某1、孙某是否适用善意取得制度，必须同时满足三个条件，即善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，只要有一个条件不满足，则不构成善意取得。现涉案房屋尚未完成权属转移登记手续，所以邵某1、孙某不构成善意取得，对涉案房屋不享有所有权；最后，因张某的无权处分行为虽不影响张某与邵某1、孙某之间的房屋买卖合同的效力，邵某1、孙某基于该房屋买卖合同确享有对涉案房屋的占有权利，但该权利的性质为债权，根据物权优先性原则，此债权不能对抗朱某所享有的所有权，邵某2、贾某基于与邵某1、孙某的亲属关系而占有使用房屋，亦不能对抗朱某所享有的所有权。综上，朱某作为涉案房屋所有权人，能追回涉案房屋。
二审（改判）认为：根据涉案房屋买卖合同的履行程度及当事人之间的诉讼情况，邵某1、孙某在2012年缔约后即开始使用涉案房屋，且已依约履行了相应的付款义务。现邵某1、孙某以房屋买卖合同纠纷为由将朱某、张某诉至法院，诉请朱某、张某协助办理涉案房屋的过户登记手续并支付相应的违约金，该案尚在审理之中，故，应当在解决买卖双方相关合同纠纷后，再行处理邵某1、孙某、邵某2、贾某是否应当返还房屋，遂撤销一审判决，改判驳回腾退交还诉请。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积
（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
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