借名买房中被借名人将房屋变更登记为与其配偶共同共有，借名人请求确权与过户被法院驳回？！
编号│易居律师团案例库YJFC190909321
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借名买房中被借名人将房屋变更登记为与其配偶共同共有，借名人请求确权与过户被法院驳回？！
——沈某等与刘某等合同纠纷案(再审)法律解析
借名买房 合同纠纷 恶意串通 共同共有 产权变更登记手续 排除合理怀疑 合同无效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋所有权证书作为不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。当事人签署的借名买房《协议书》属于内部协议，不能对抗房管部门的产权登记情况。
原告:李某1、沈某（上诉人、再审申请人）
被告：李某2（被上诉人、再审被申请人）
第三人：刘某（被上诉人、再审被申请人）
2014年11月26日，甲方 李某1与乙方李某2签订《协议书》约定，甲方购买1号房屋。为节省税费，借用李某2名义购买，为保证李某1利益，双方自愿执行以下条款：1、新购房屋一切费用由甲方出钱；2、李某1是新购房屋真正所有人；3、李某2有居住房屋权利，没有其他任何权利。
2014年11月27日，出售方张某与买受方李某2签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某2购买张某名下的1号房屋，总价款为273万元。2014年12月24日，沈某通过其账户向 李某2转账340000元；2015年3月19日，李某1向 李某2转账400000元；2015年3月19日，李某1向李某2转账1530000元。期间，李某2陆续向出售方张某支付了全部购房款，并办理了房屋所有权变更登记手续。
2016年2月29日，李某2与刘某签署不动产产权归属约定，载明：本人是1号房屋的不动产产权人李某2，现约定将不动产产权人登记在配偶刘某、李某2名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。同日，双方另签署了不动产约定说明，载明：刘某、李某2共同所有1号不动产，双方约定共同共有，申请分别持证。
沈某、李某1向法院起诉请求：1．确认1号房屋归沈某、李某1所有；2．李某2、刘某协助沈某、李某1办理上述房屋的产权变更登记手续。
【一审】：
驳回李某1、沈某的诉讼请求。
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【再审】：
驳回李某1、沈某的再审申请。
1、为节省税费借用他人名义购房而签订的《借名买房协议》合法、有效吗？
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。”依据上述规定，本案李某1与李某2之间的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。并且，依据沈某、李某1提供的证据，可以明确沈某、 李某1对涉案房屋购房款的支付情况。故李某1与李某2所签订的《协议书》应为真实、有效。
2、借名买房中被借名人将房屋变更登记为与其配偶共同共有，借名人请求确权与过户，法院支持吗？！
跟《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋所有权证书作为不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但有法律规定的除外。本案中，按照物权公示原则，李某2与李某1签订的协议书作为内部协议，不能对抗房管部门的产权登记情况。上述《协议书》仅可在签约当事人之间发生债权范畴下的法律效力，而不能直接发生物权之法律效力。
因涉案房屋登记在李某2名下，刘某在对李某2与李某1的约定不知情的情况下依据该房屋登记的产权情况，在李某2同意的情况下于婚姻关系存续期间获得该房屋的部分产权并无不当。沈某、李某1主张刘某知晓李某1与李某2之间借名买房一事，其与李某2恶意串通，侵犯沈某、李某1二人合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，当事人对恶意串通事实的证明，须达到使人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准。本案中，仅凭沈某、李某1提交的现有证据，难以达到上述证明标准，法院最终驳回了沈某、李某1的诉讼请求。
需要指出的是，李某2做为无权处分人，其将涉案房屋登记为其和刘某共有的行为未征得李某1及沈某的同意，故如其该行为对实际物权人李某1、沈某造成损失的，李某1、沈某有权向其主张损害赔偿。
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
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