卖方诉请延期付款违约金，买方能否以出售方系未成年人致无法取得贷款抗辩免责？
编号│易居律师团案例库YJFC20351|1
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卖方诉请延期付款违约金，买方能否以出售方系未成年人致无法取得贷款抗辩免责？
——杜某与白某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之一
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 未成年人 逾期付款 违约金标准 银行贷款 贷款审批 违约责任
【要点提示】
据双方约定，杜某应在其未获得贷款的情况下，于2015年1月31日前将拟贷款部分购房款全额支付给白某。即根据上述合同约定，无论何种原因导致不能取得银行贷款的，杜某均应自筹剩余房款按期支付，因杜某未依合同约定给付购房款，其应负担相应违约责任。
【当事人信息】
原告: 白某（被上诉人）
被告： 杜某（上诉人）
第三人：中介公司
【案情简介】
2014年9月25日，出卖人白某（甲方）法定代理人谭某(白某之母)与买受人杜某（乙方）以及居间方中介公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：房产位于顺义康柏园，建筑面积655平方米，成交价人民币17500000元；付款方式：银行贷款。乙方签合同当日，支付定金500000元；2014年10月31日前，支付4200000元。乙方采取银行贷款的方式来支付部分房款，经办理贷款的银行审批，会给予乙方一定额度的贷款，贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》，将批准的部分房款一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。剩余房款乙方应在2015年1月31日前，产权过户后由银行支付给甲方。银行贷款不足以支付剩余房款的，由乙方支付给甲方。如因乙方自身原因或其他任何原因不能取得银行贷款的，乙方需自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的形式支付给甲方。乙方未按合同约定期限付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0.05%的违约金，合同继续履行；若超过60日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金...
房屋过户后，白某认为杜某恶意逾期付款、违约严重，应按合同约定承担违约责任。杜某认可白某所述的已付款时间、金额，但称对后续如何付款合同中没有明确约定，不认可违反约定，逾期付款。
白某遂向法院诉请：杜某支付白某逾期付款违约金535150元。
【案情补充】
中介公司出具《房屋银行放款延缓情况说明》，内容为：…在后期的合同履行过程中，买受方积极准备相关材料并向银行申请房屋按揭贷款。因为出卖方（白某）尚属未成年，所以银行在审批贷款环节进展比较慢。三、在2015年4月20号买受方自行筹集全款支付卖方，办理了产权过户转移手续。四、在银行的贷款审批期间，因出卖方（白某）尚属未成年，而国家和银行在为了保护未成年房屋产权不被侵占做了很多规定，并且需要提供相关材料，导致整个交易流程时间有所退后，实属不可抗力，故双方免责。白某对此不认可。
杜某向白某发出《告知函》（2015.2.11），内容为：…甲方应积极配合乙方办理银行贷款并协助乙方出示办理贷款所需文件，如因甲方原因导致乙方办理贷款事宜拖欠或无法办理，由甲方承担责任。有鉴于此，…贵方未在约定内向银行提供贷款资料，导致银行不能放贷。…贵方人长期未在北京，在办理房屋过户等具体的相关事宜上，与我方、银行、居间方无法同步…故我方书面通知贵方，尽快补齐银行材料和安排相关事项的时间并承担因此带来的所有后果！…
杜某提交其付款银行历史交易明细，载明：2015年3月31日杜某向白某1（白某之父）账户共汇款三笔，分别为3000000元、300000元、500000元；2015年4月21日，杜某向白某1账户汇款7000000元；2015年5月15日，杜某向白某1账户汇款1000000元；2015年5月26日，杜某向白某1账户汇款550000元；2015年11月26日，杜某向白某1账户汇款200000元，共计12550000元。拟证明其向白某1支付购房款共计17558000元。白某认可杜某一共支付购房款17558000元，但其中58000元是违约金。
【法院判决】
【一审】：
【下文揭秘…】
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
1.卖方诉请延期付款违约金，买方辩称出售方系未成年人致无法取得贷款应免责法院为何不支持？
白某与杜某双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
双方于合同中约定：杜某给付剩余房款应在2015年1月31日前，产权过户后由银行支付给白某。银行贷款不足以支付剩余房款的，由杜某支付给白某；如因杜某自身原因或其他原因不能取得银行贷款的，杜某自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的方式支付给甲方。即双方约定了杜某未取得贷款情况下应付款的时间和履行内容。据双方约定，杜某应在其未获得贷款的情况下，于2015年1月31日前将拟贷款部分购房款全额支付给白某。如因杜某自身原因或其他原因不能取得银行贷款，应由杜某自行筹集购房款。即根据上述合同约定，无论何种原因导致不能取得银行贷款的，杜某均应自筹剩余房款按期支付。现因杜某未依合同约定给付购房款构成违约，其应负担相应违约责任。
2.买方逾付房款情况下多打款给卖方如何理解，主张违约金高于实际损失请求调整法院支持吗？
【详见后文解析…】
3.从未成年人处购买房产法律风险有多大你知道吗，该如何防范、化解？
【详见后文解析…】
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
【作者简介】
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