新冠肺炎疫情期间居住类房屋承租人权利的保护问题

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2024-08-24

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编者│易居房产律师团案例研究部

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新冠肺炎疫情期间居住类房屋承租人权利的保护问题

【关键词】

疫情期间房屋租赁合同变更、解除约定解除法定解除情势变更公平原则不可抗力物业代持房租减免租金差价

【导读索引】

广州女子感染肺炎治愈出院，房东要退租；蛋壳公寓强制业主免租却不给房客免租。疫情期间居住类房屋承租人权利的该如何保护？

1.疫情期间出租人是否享有单方解除合同的权利？如何理解租赁合同的约定解除、法定解除以及情势变更？对于从疫区返回或不是从疫区返回的租户，权利义务有差别吗？

2.疫情期间，承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同？对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，不完全符合法定或约定之解除条件，是否可基于公平原则及时予以解除？承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋，如何认定和处理？出租人不同意解除合同，出租人该怎么办？新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？

3.疫情期间非经营性承租人是否可以要求减免房租？疫情发生是当然的免责事由吗？承租人以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由成立吗？物业代持（长租公寓）模式下，业主、运营商、租户之间是怎样的法律关系？如何评价蛋壳公寓要求业主免租而不给房客免租赚差价的行为？

【前言】

近日，网上媒体的两则报道引起了人们的强烈关注。一则，广州一位女子（承租人）好不容易战胜新型冠状病毒肺炎，欢天喜地地准备出院回家，却万万没想到房东（出租人）要退租。二则，蛋壳公寓在疫情时期“强制”业主免租，但自己不给房客免租。此类事件的发生，对承租人的权利无疑是一种侵害。本文就这两则事件展开，谈谈疫情期间居住类房屋承租人权利的保护问题。

【正文】

一、疫情期间出租人是否享有单方解除合同的权利？

出租人要承租人退租、不允许继续租住，实质为单方解除房屋租赁合同的行为。若双方租赁合同中对解除合同的条件进行了明确约定，且承租人确实存在该情况，符合双方租赁合同约定解除合同条件，出租人有权单方解除合同，不允许承租人继续租住。若双方租赁合同未进行相关约定，需要明确是否存在《合同法》第九十四条所规定的法定解除情形及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定情形。

如承租人从疫区返回，且存在发热、咳嗽等相关症状，或承租人接触过受感染及疑似病患，此种情况下，可认定属于“情势变更”，继续履行租赁合同将导致出租人或他人健康权及生命权受到严重威胁，出租人出租房屋也面临卫生及安全风险，继续履行租赁合同对出租人明显不公平，且将对公众健康安全产生重大威胁，合同基础丧失，出租人有权行使合同解除权，不允许承租人继续租住。如果承租人不是从疫区返回，且没有发热、咳嗽等相关症状，也未曾接触过受感染及疑似病患，亦不存在《合同法》第九十四条之法定解除情形，出租人擅自解除合同，禁止承租人入住，则构成违约。

出租人合法解除租赁合同的情况下，承租人应尽快另寻住处，如确有被感染的可能，应尽快就医，做好安全防护及隔离工作。出租人违法解除合同禁止承租人入住的情况下，承租人有权要求出租人继续履行合同，继续使用租赁房屋；如出租人设置障碍导致承租人无法进入房屋，协商不成的，承租人可向法院起诉，要求出租人继续履行合同，承担违约责任，赔偿其损失。同时，承租人应通过录音录像、拍照、截屏等方式固定、保全相关证据，为后续维权甚至诉讼做好准备。

二、承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同？

在某些特定条件情况下，为发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，即使不完全符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除。（2010）青民一终字第470号民事判决书中，二审法院认为：承租人与出租人签订房屋租赁合同并接收房屋后，于2009年6月10日通过起诉的方式通知出租人解除双方的合同，并明确表示其接收房屋后一直未实际使用该房屋。鉴于承租人并没有实际使用涉案房屋，若不解除涉案房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租人在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。

结合该案例来看，若承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋，的确造成了疫情期间的合同目的不能实现，但这是否足以作为解除合同的事由，还要看租赁合同未到期时间的长短、疫情的发生和持续的时间、承租人个人因疫情带来的身体健康状况。如果疫情发生和持续时间相对于租赁合同期间，以及承租人的个人健康状况，只是暂时的、部分地影响到合同履行，可协商通过延期、变更等方式继续履行合同；如果综合判断前述因素，足以构成了合同目的不能实现的情况，则承租人提出退房，可以援引不可抗力条款解除合同。

出租人不同意解除合同的话，承租人可以采取以下方式履行义务并保留相关证据，待疫情结束后通过调解或诉讼途径解决双方的纠纷：（1）疫情发生后，承租人将受其影响而不能返回的情况及时通知出租人；（2）承租人应将因此而解除合同的通知告知出租人，以便让出租人及时采取措施尽量避免损失；（3）与出租人协商减轻或免除自己一方的责任，主动寻求解决办法，尽可能避免损失扩大；（4）对前述发出通知、采取措施等事项保存好证据。

另，本次疫情具有不能预见、不能避免且不能克服的特征，其性质属于法律上规定的不可抗力事件（2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。）根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。法律对不可抗力的适用也是有限制的，并不可以任意以不可抗力之名免除义务人的所有责任，也不是相关义务人不经任何补救行为，就当然减轻或者解除其责任。具体到某一份合同的履行是否构成不可抗力，还需要结合合同的具体情况来判断。

三、疫情期间非经营性承租人是否可以要求减免房租？

《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但“疫情发生”并不是当然的免责事由。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋，其履行了房屋交付义务，因此，作为承租人的合同义务是支付租金，而当今处于支付手段多样化的信息时代，转账方式极为便利，疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，显然不能成立。

结合以往的案例来看，如在（2004）沪二中民二（民）终字第354号民事判决中，二审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐业相应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，承租人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，法院予以支持，故承租人所欠租金中应扣除三个月的租金。另，最高院在2003年6月11日下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的关于“不可抗力”相关规定妥善处理。

从前述案例和最高院的通知可以看出，公平原则和不可抗力被作为法院据以改变原有合同约定的重要依据。这说明，如何认定疫情这一影响因素要结合具体个案情况。在遇到广泛性疫情背景下，原合同约定的利益分配规则和追责机制是否以及如何进行调整，法官可以根据个案情况，决定适用公平原则、情势变更或不可抗力，进行判断认定。在上述案例中，终审法院并未明确把“非典”疫情作为一种不可抗力，而是作为一种对合同一方利益有重大影响的情形，适用公平原则原则，进行改判免租。而最高院的通知则明确规定，由于“疫情”对履行合同一方权益有“重大影响的”按公平原则处理；而如“疫情”导致履行合同不能的，明确可以适用“不可抗力”原则处理。

因此，在现有立法框架和司法实践中，判断新型肺炎疫情影响下承租人在法律上能否获得利益的弥补或责任的减免，归根结底，要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础，是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能。居住类房屋所签订的住宅租赁合同，承租人的合同目的主要是租赁房屋用来居住，尽管疫情发生，但承租人仍然可以进入所租赁的房屋内居住，房屋的居住功能并未丧失，承租人不能以疫情发生之由认为合同目的无法实现。若承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的，如要求继续履行双方租赁合同的，可以与出租人沟通协商，按照公平原则，要求减免承租人部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商。若承租人确因疫情无法确定返回务工城市的时间，则应当及时与出租人协商变更、解除合同事宜，以免造成不必要的损失。

另外需要指出的是，现在居住类房屋的租赁模式多为物业代持模式，亦可称“中资产模式”，是指长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人签订一定期限的租赁协议，装修改造后对外出租；这种模式在行业内也被称为“二房东模式” ，中介主要从中赚取服务费、保洁费、维修费等利润。市场中自如公寓、魔方公寓等长租公寓运营商亦多采用此种模式。该种模式下，其背后存在两个法律关系，其一，长租公寓运营商与出租人之间的房屋租赁关系；其二，长租公寓运营商与承租人之间的房屋租赁（转租）关系。在物业代持模式下，出租人与承租人之间的法律风险主要存在于运营商将房屋转租给承租人并收取房租后，逾期或不向出租人支付租金，故而造成了出租人要求承租人腾空房屋，但承租人却主张其已经交了房租享有居住权的尴尬境地。正因为此种模式下，承租人的租金不是直接支付给出租人的，所以导致了此次疫情发生后，如蛋壳公寓出现了“两头吃”的行为。根据住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门2019年12月13日联合下发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（现行有效）第六条的规定，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，故此，在疫情期间房屋中介一方面要求业主减免房租，另一方面又向租户收取租金并从中赚取差价的行为是违反规定的。