男方婚前购房并按揭，婚后按揭款由男方父母偿还，离婚时房子应如何分割？
编号│易居律师团案例库YJFC20352
编者│易居房产律师团案例研究部
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男方婚前购房并按揭，婚后按揭款由男方父母偿还，离婚时房子应如何分割？
【目录】
一、问题的提出：男方婚前购房并按揭，婚后按揭款由男方父母偿还。男方父母偿还贷款的行为性质如何认定，是借款还是赠与？若为赠与，是对自己子女的单方赠与还是对夫妻的双方赠与？离婚时该按揭房屋应如何分割？女方是否有权主张分割该房屋？女方应如何维护自己的合法权益？
二、问题的分析
三、相关法条梳理
1、《婚姻法》（2001.04.28发布，2001.04.28实施，现行有效）
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（2003.12.25发布，2004.04.01实施，2017.03.01补充修改第二十四条，现行有效）
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（2008.08.09发布，2008.08.13实施，现行有效）
4、《物权法》（2007.03.16发布，现行有效）
四、类案裁判规则(案例均来源于中国裁判文书网)
【正文】
一、【问题的提出】
男方婚前按揭购买一套房屋，婚后由其父母偿还按揭款。现男女双方欲办理离婚，因房屋的分割问题产生纠纷。
1、离婚时该按揭房屋应如何进行合理分割？女方是否有权主张分割该房屋？
2、婚后男方父母帮助偿还按揭是赠与还是借款？
3、女方应如何维护自己的合法权益？
二、【问题的分析】
1、离婚时按揭房屋应如何进行合理分割？女方是否有权主张分割该房屋？
（1）什么是住房按揭贷款？
住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭，是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。就按揭房屋而言，支付首付款、以银行贷款支付剩余按揭款的行为都是购房方履行房屋买卖合同的行为，购房方取得房屋所有权的时间是房屋登记即房屋产权证书上填发的时间。
（2）按揭房屋离婚时应如何分割？
本案中，男方结婚前按揭购买房屋，支付了部分房款(包括支付按揭房屋首付款和分期还款)，结婚后以由其父母支付按揭款，该房屋取得所有权的时间应为婚后，婚姻存续期间或离婚后。此时房屋如何分割应分以下情况讨论：
①婚姻存续期间取得房屋所有权，产权证登记为夫妻双方所有
此时，可推定为结婚前双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有（此种情况下，通常购房合同及按揭合同均应以男女双方的名义签订），法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理，分割时，对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理，对未还房款按夫妻共同债务处理。
②婚姻存续期间取得房屋所有权，产权证登记为一方所有
《婚姻法司法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
据此，房屋产权在结婚后登记，产生了物权变动的结果，但并不意味着购房方在结婚前什么权利在都没有，签订购房合同、办理按揭手续、支付部分房款，购房方已实际取得债权。此时产权登记为购房人一方，房屋应归购房方个人所有，至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为，属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，形成了一种新的债权债务关系，不影响对房屋权属的认定。
③离婚时尚未取得房屋所有权的按揭房屋如何处理
根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”之规定，离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的，法院可判决按揭房屋归一方使用，待房屋产权证发放下来后，再作处理。
（3）女方是否有权主张分割该房屋？
我国《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可。
本案中，若女方能举证证明夫妻双方约定房屋是夫妻共同财产，或房屋产权证登记为夫妻双方所有，即使女方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质，女方有权主张分割该房屋。
若双方明确约定了按揭房屋归一方所有或双方无约定或无证据证明双方约定该房屋为夫妻共同财产，且房屋产权登记为购房方，根据《婚姻法司法解释三》第十条规定，女方只能要求男方对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分进行补偿，无权要求分割房屋。
2、男方婚前按揭购买的房屋，婚后由其父母偿还按揭，该行为性质如何认定，是借款还是赠与？若为赠与，是对自己子女的单方赠与还是对夫妻的双方赠与？
（1）婚后男方父母偿还按揭款的行为性质如何认定，是借款还是赠与？
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。应予理解该条款适用于夫妻离婚分割共同财产之时，解决的是赠与夫妻一方还是双方的问题，但前提是父母出资款能够被认定为赠与性质。反言之，父母出资款并非必然就应定性为赠与性质。
实践中，四川高院在一份民事判决中（案号：(2017)川民申4120号）这样陈述：
“在当前高房价背景下，部分子女经济条件有限，父母在其购房时给予资助属于常态，但不能将此视为理所当然，也绝非法律所倡导。子女成年后，父母已尽到抚养义务，并无继续供养的义务。子女买房时父母出资，除明确表示赠与的以外，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。”
本案中，若男方父母无明确表示代为偿还按揭款这一行为是对其儿子或夫妻的赠与，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。因男方父母的出借行为在男女方婚姻存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》(2001修正)第四十一条有关共同债务的规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”由上述规定可知，夫妻关系存续期间所产生的共同债务是需要由夫妻双方共同偿还的。因此，夫妻关系存续期间双方向任何一方父母的借款都属于夫妻双方的共同债务，无论是否离婚，都需要夫妻双方共同偿还。
（2）若为赠与，是对自己子女的单方赠与还是对夫妻的双方赠与？
若男方父母表示代为偿还按揭款这一行为是赠与但未明确是仅对自己儿子还是对夫妻双方的赠与，则应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定，认定该出资应当为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3、女方应如何维护自己的合法权益？
（1）夫妻双方对房屋归属进行明确约定且书面留证。
我国《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。故，若女方与男方之间能够明确约定该房屋为夫妻共同财产并签订书面协议，离婚时，女方便可根据该书面协议的明确约定主张对该房屋按夫妻共同财产进行分割。
（2）婚姻存续期间取得房屋所有权，产权证及时变更登记为夫妻双方。
我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
综上，若产权登记为夫妻双方，可认定为夫妻双方共同享有对该房屋的物权，同时也可证明结婚后双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有。故离婚时女方可以主张按夫妻共同财产分割该房屋。
三、【相关法条梳理】
《婚姻法》第十九条 【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
第四十一条 【共同债务】离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
四、【类案裁判规则】(案例均来源于中国裁判文书网)
1.马某与庞某离婚纠纷
案号：（2014）天民一终字第158号
争议：马某婚前个人出资按揭购买一套房屋，按揭贷款办理在马某名下。马某称婚后按揭由其父母偿还，未举证证明。离婚时房屋所有权产生争议。
判决：房屋按揭贷款办理在马某名下，马某也未提供由其父母偿还房屋按揭款的证据。因此，该按揭款应当认定是由马某的工资在进行偿还，婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资属于夫妻共同财产，马某用部分工资偿还房屋按揭款，属用夫妻共同财产偿还按揭款的行为，在离婚时，房屋归一方所有的，应当给予另一方相应补偿。故原审法院判决由马某付给庞某房屋补偿款并无不当。
2. 黄某、余某民间借贷纠纷
案号：（2017）川民申4120号
争议：购房由父母出资，该出资应认定为赠与还是借款？
判决：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，系基于父母有赠与意思表示的前提下，赠与对象不明确时的认定依据，并不适用于本案的情况。子女成年后，父母已尽到抚养义务，并无继续供养的义务。子女买房时父母出资，除明确表示赠与的以外，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。一、二审法院以借贷关系处理本案纠纷并无不当。
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