商品房买卖合同纠纷十大典型案例|涉及预约、预售、现房销售等不同合同类型，“商办房”、不利因素告知、延迟交付、逾期交付等争议热点

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编者│易居房产·张涛律师团案例研究/编辑部

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商品房买卖合同纠纷十大典型案例|涉及预约、预售、现房销售等不同合同类型，“商办房”、不利因素告知、延迟交付、逾期交付等争议热点

随着经济社会的发展，商品房买卖合同纠纷成为近年来常见的矛盾纠纷。这类纠纷涉及的商品房价值大、化解难度大，通常以楼盘为单位集中爆发、易形成群体性诉讼，成为社会热点。

为保护购房人合法权益，维护房地产业健康发展，珠海市中级人民法院在先后走访珠海市住房和城乡建设局、珠海市消费者权益保护委员会，召开珠海市重点房地产企业座谈会的基础上，近日，从全市法院近三年生效案件中选取出商品房买卖纠纷十大典型案例向社会发布。

此次发布的十大案例综合考量了社会生活中常见多发的商品房买卖合同纠纷案件，涉及商品房预约、预售、现房销售等不同合同类型，“商办房”、不利因素告知、疫情导致延迟交付、逾期交付责任承担、格式条款效力等多个争议热点，具有代表性、典型性和示范性。

每个案例总结提炼出相应指引意义，以期发挥司法裁判的规则引领和价值导向作用，从源头上减少商品房买卖合同纠纷，维护珠海地区社会和谐稳定、保障人民安居乐业。（本报记者 郭秀玉）

案例一

在认购阶段开发商未告知购房人商品房为“商办房”性质的，购房人有权拒绝签订正式合同——杜某诉某房产公司商品房预约合同纠纷案

【案情简介】杜某与某房产公司为购买商品房签订《认购书》，约定了签署《商品房买卖合同》的时限等内容，但未约定商品房是住宅还是商业办公性质。当日杜某支付定金10万元。后因商品房系商业办公性质，杜某拒绝签订《商品房买卖合同》，并诉至法院请求判令退还双倍定金20万元。

【法院裁判】某房产公司未举证证明杜某在签订《认购书》时明知商品房为商业办公性质，应认定某房产公司未尽告知义务。购房人在购买商品房这一大宗财物时应充分了解商品房的性质，杜某作为购房人亦未尽审慎义务。双方对《商品房买卖合同》未能签订均存在过错，故对杜某主张的双倍返还定金、某房产公司主张的没收定金的违约责任均不予支持，判决返还定金10万元。

【指引意义】目前珠海商品房销售市场上的在售房屋一般分为住宅和商业两种性质。其中商业性办公项目的房屋往往被开发商冠以“酒店式公寓”“可商可住LOFT”的名义对外销售，但实际上此类“商办房”在土地性质、土地使用年限、建筑功能、上下水配备等方面均与普通商品住宅存在差异，开发商在商品房销售过程中应向购房人明确告知商品房性质，建议开发商与购房人签订购房协议的同时签订《非住宅物业购房告知书》，以避免相关纠纷的产生。

案例二

约定商品房交付条件低于取得“竣工验收备案”这一法定标准的，应按法定标准履行——赵某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

【指引意义】国务院2000年取消竣工验收许可制后，竣工验收备案成为行政主管部门对工程质量验收进行行政管理的主要方式，开发商依法应以办理竣工验收备案作为交付条件。购房人在验收商品房过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，亦应关注开发商有无出示商品房《竣工验收备案表》、有无发放《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等文件。开发商未出示《竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房。开发商逾期交房的，应承担逾期交房违约责任。

案例三

开发商销售时未如实全面告知商品房存在采光、遮挡物等不利因素的，应向购房人承担相应的民事责任——孙某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】孙某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，附件《开发商关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明“该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况”。孙某收房后发现商品房阳台被毗邻会所屋顶遮挡，影响采光和景观，遂诉至法院请求判令某房产公司赔偿损失。

【法院裁判】商品房客厅阳台正向被毗邻的小区商业文化活动中心的屋顶和挑檐遮挡，影响了商品房采光，活动中心屋顶平台上放置的一些配套设备亦影响商品房观景视线，同时活动中心屋顶平台与商品房客厅阳台间距很近，商品房住户存在一定安全隐患。孙某与房产公司签订《商品房买卖合同》时，上述不利因素尚未形成。某房产公司在销售时仅向孙某告知商品房与活动中心相邻，未告知活动中心的楼高、与商品房的间距以及对商品房的遮挡程度等，未完全尽到提示说明义务，法院判决其按购房总价款的3%赔偿孙某的损失。

【指引意义】在商品房销售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况。开发商未履行提示说明义务，而已售商品房的瑕疵影响整体使用功能和价值，造成购房人预期的心理舒适度降低的，开发商应承担赔偿责任。

案例四

因商品房存在一般质量问题，购房人拒绝收房的，开发商不承担逾期交房违约责任——胡某与某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】胡某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案文件。后商品房已取得《竣工验收备案表》，某房产公司通知胡某收房。胡某在验房时发现商品房存在电视背景墙有水渍痕迹、卫生间若干瓷砖空鼓、主卧若干地板起翘等质量问题，因此拒绝收房，并诉至法院请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月修正）》第九条、第十条的规定，只有在商品房主体结构质量不合格或者商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房人才有权拒绝收房。案中商品房在交付时已符合合同约定的交付条件和法定交付条件，且不存在严重影响正常居住使用的质量问题。对一般质量问题，购房人应当在商品房保修责任框架下向开发商主张予以维修，购房人拒绝收房的，开发商无需承担逾期交房违约责任，故法院对胡某主张的逾期交房违约金不予支持。

【指引意义】我国商品房实行保修制度。在查验商品房的过程中，购房人往往会发现商品房存在瓷砖空鼓、踢脚线不水平、柜门安装不齐整等诸多质量瑕疵，这些问题在精装房交付中尤其普遍。对于不涉及主体结构质量、不严重影响正常居住使用的一般质量问题，购房人有权要求开发商按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任或赔偿责任，但一般质量问题不构成拒绝接收商品房的正当理由，开发商无需因此承担逾期交房违约责任。

案例五

开发商在推销楼盘过程中发布的广告亦可能构成要约，对开发商具有约束力——陈某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】某房产公司在商品房销售广告中宣称将为小区业主提供免费楼巴，并详细说明了楼巴数量、开行频率、往返地点等。为购买商品房，陈某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，合同中无楼巴内容的约定。后陈某入住小区，发现某房产公司实际提供的楼巴与广告内容不一致，遂诉至法院请求判令某房产公司按照广告内容提供楼巴。

【法院裁判】某房产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，并且由于案涉楼盘位于公共交通不便的地区，该广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约，但提供楼巴相关服务的义务不适于强制履行，法院酌情按照购房款0.5%的标准判决某房产公司向陈某支付违约金。

【指引意义】为达到促销的目的，开发商在销售商品房时往往通过电视、报纸、网站、微信、抖音等多渠道进行广告宣传。开发商在广告宣传过程中，应实事求是，避免言过其实、名不符实。一旦广告内容构成了要约，该内容对开发商具有约束力，开发商就应当按约履行；无法履行的，应主动通过金钱给付的方式对购房人予以折价补偿。

案例六

购房人在收房前不履行交纳住宅专项维修资金义务的，开发商可拒绝交付商品房——王某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】王某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定在购房人未交纳完毕全部购房款、逾期付款违约金、住宅专项维修资金等款项情况下，开发商有权不交付商品房等内容。后王某依约支付全部购房款，但未交纳住宅专项维修资金，某房产公司因此拒绝交房，王某遂诉至法院请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】《商品房买卖合同》明确约定购房人未交纳住宅专项维修资金，开发商有权不交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条亦规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王某作为购房人应当在办理收房手续前交纳住宅专项维修资金，否则某房产公司有权不予交房而无需承担逾期交房违约责任，故判决驳回王某的诉讼请求。

【指引意义】住宅专项维修资金的收取是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，涉及小区全体业主的共有权利和公共利益。及时交纳住宅专项维修资金是业主的法定义务。购房人在取得商品房的所有权后即为业主，其在办理收房手续前应交纳住宅专项维修资金。

案例七

新冠肺炎疫情构成不可抗力，受疫情影响，交房期限可适当顺延——许某与某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】许某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商须在2020年4月30日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，逾期交付超过90日的，购房人有权解除合同。同时《补充协议》约定遭遇例如类似“非典”的普遍性流行性疾病等不可抗力或非开发商所能控制的客观原因，交付期限相应顺延。2020年8月25日，商品房取得《竣工验收备案表》，某房产公司通知许某收楼。许某诉至法院主张某房产公司逾期交房超过90日，请求判令解除合同等。

【法院裁判】某房产公司按约应在2020年4月30日前向许某交付商品房，但《补充协议》约定了交付期限顺延的情形。广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，某房产公司受其影响停工，直至2020年2月中下旬经报备后逐步复工。综合考虑上述情形，法院认定新冠肺炎疫情构成不可抗力，酌定收房日期顺延一个月即至2020年5月30日止。商品房于2020年8月25日取得《竣工验收备案表》，某房产公司当日通知许某收楼。则2020年5月31日至2020年8月25日为逾期交房期间，尚未超出合同约定可解除合同的90日，故法院判决驳回许某的诉讼请求。

【指引意义】自2020年1月下旬开始，全国各地各行各业均因新冠肺炎疫情受到不同程度的影响，房地产业也不例外。若《商品房买卖合同》约定的交房时间在2020年1月下旬之后，由于疫情影响导致超过约定期限交房的，开发商可主张交房期限随疫情影响期间适当顺延。

案例八

开发商故意隐瞒商品房已经抵押的事实而与购房人签订《商品房买卖合同》的，应依法赔偿购房人的损失——翁某与某房产公司商品房销售合同纠纷案

【案情简介】2020年4月27日，翁某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定翁某向某房产公司购买现房商品房。当日，翁某支付全部购房款100万元，某房产公司向其交付商品房钥匙。经查，早在本次售卖前的2019年9月21日，商品房已被某房产公司设立抵押，且债权金额巨大。翁某购房后因商品房已被抵押无法办理商品房的产权转移登记，遂诉至法院请求判令解除合同、退还购房款、赔偿损失等。

【法院裁判】某房产公司故意隐瞒商品房被设立抵押的事实而与翁某签订商品房买卖合同，导致翁某合同目的无法实现，翁某有权解除合同，法院判决合同解除，某房产公司向翁某返还购房款100万元。《商品房买卖合同》因某房产公司的过错被解除，翁某可要求其赔偿购买同等商品房的差价等损失，故法院判令某房产公司赔偿翁某损失30万元。

【指引意义】社会生活中，“一房二卖”“一房多卖”“先抵后卖”的现象屡见不鲜，有的开发商为解决资金短缺或其他债务问题，通过多次售卖、抵押商品房获利，严重损害购房人的权益。本案中，开发商将其自行开发建设的商品房抵押给银行获得贷款后，又将设定抵押的商品房出卖给购房人，且在签订合同后未能涂销抵押权，造成《商品房买卖合同》无法履行，严重损害了购房人的根本利益。购房人在签订《商品房买卖合同》前应查明商品房的权属登记情况，包括有无存在设定抵押、司法查封等权利障碍情况。

案例九

《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金不超过某一上限，但约定违约金低于造成的损失的，购房人可请求增加违约金——张某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商应当在2017年2月28日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。又约定如逾期交房，开发商自约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过商品房总价款的1%。2018年8月28日，商品房取得《竣工验收备案表》，张某于次日收房。张某向法院起诉请求某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】依照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算、且最高不超过商品房总价款1%的约定，开发商在逾期交房100天后，不管再逾期多长时间，逾期交房违约金均限定为商品房总价款1%这一固定金额而不再增长。某房产公司自2017年2月28日至2018年8月28日逾期交房长达500多天，上述约定违约金限额显然无法弥补购房人的实际损失，故法院酌情按照实际逾期天数计算逾期交房违约金。

【指引意义】根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，法院可根据当事人的请求予以增加。开发商提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额或某一限额承担迟延履行违约金，金额低于购房人实际损失的，购房人可依据该规定请求增加违约金。

案例十

《商品房买卖合同》条款明显限制购房人合同解除权的，该格式条款无效——林某与某房产公司商品房预售合同纠纷案

【案情简介】林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商在2020年12月30日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，同时约定逾期交付超过180天后，购房人有权解除合同。双方又在《补充协议》中约定购房人应在解除事由发生之日起10天内行使约定解除权，否则视为放弃解除合同的权利。因商品房迟迟未办理竣工验收备案，林某在某房产公司逾期交房超过180天后的2021年10月17日，诉至法院请求判令解除《商品房买卖合同》、返还购房款等。

【法院裁判】合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利。《补充协议》关于解除权应在解除事由发生之日起10天内行使、否则视为放弃解除权的约定，属于格式条款，该条款将合同解除权的行使期限限定为10天，明显不合理地限制了购房人的重要权利，应为无效。案涉商品房逾期交付超过180天，林某依约有权解除合同，林某虽未在《补充协议》约定的10天内提出解除合同，因法院认定该条款无效，遂法院判决《商品房买卖合同》解除、支持返还购房款等。

【指引意义】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。一般情况下，商品房买卖合同条款属于典型的格式条款，即开发商为与不特定的购房人重复使用而预先拟定的合同条款。目前开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》为政府相关部门制定的示范文本。在签订示范文本合同的同时，开发商往往与购房人另行签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》中的相关条款内容予以补充或变更。开发商拟定的《补充协议》存在限制购房人主要权利、免除开发商义务的条款，应认定无效。

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