交易未满五年的经济适用房合同无效,卖方被判赔偿买方房屋升值损失近290万元【成交净房价仅105万】
交易未满五年的经济适用房合同无效,卖方被判赔偿买方房屋升值损失近290万元【成交净房价仅105万】
——陈某等与杨某等房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
经济适用房 房屋买卖合同 合同无效 房屋升值损失
【导读要点】
经济适用房因所有权证未满五年按市场价格上市出售致房屋买卖合同无效,房屋升值的,卖方应当按照过错比例向买方赔偿房屋升值损失,损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。
【当事人信息】
原告/反诉被告/被上诉人: 纪某、杨某(纪某之妻)
被告/反诉原告/上诉人:韩某、陈某(韩某之妻)
【案情简介】
2006年9月26日,韩某取得案涉经济适用房,后变更登记为韩某、陈某按份共有,其中,韩某共有份额为99%,陈某共有份额1%。
2009年7月7日,韩某作为出卖人,纪某作为买受人,双方在经纪公司居间服务下就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》,约定:房屋共有权人对出售该房屋的意见:同意出售。土地使用状况为划拨;房屋性质为商品房;房屋成交价格(净房价)为人民币1 050 000元;买受人自愿承担办理产权过户所产生的所有税费;出卖人应当在2009年7月12日前将该房屋交付给买受人。……后杨某按上述合同约定支付了相应价款。
2015年,韩某以签订该合同时所售房屋不符合经济适用房的销售政策,未能与纪某就该房屋进行网签《北京市存量房屋买卖合同》,双方签订的买卖居间合同违反国家政策的规定为由起诉到法院,诉请确认案涉2009年7月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效。法院经审判认为:经济适用住房在性质上属于具有保障性质的政策性住房,在限制上市交易期限内属于限制流通物。2008年4月8日,北京市建设委员会发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,其中规定自通知发布之日起,已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合的购房人,由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。本案中,韩某于2006年9月26日取得涉案房屋所有权证明,与纪某于2009年7月7日签订《房屋买卖居间合同》时,尚未满五年,且未有证据证明具有确需出售的条件及情形,故双方在相关政策的限制上市交易期限内转让已购经济适用房,与国家制定和推行经济适用住房的政策相悖,也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人的利益,故应当认定该《房屋买卖居间合同》无效。
2019年,陈某,韩某向法院起诉请求纪某、杨某返还房屋并支付自2009年7月10日至2020年10月31日房屋占用费共计90余万元。纪某、杨某提出反诉请求韩某、陈某返还购房款103万元及利息197.4万元,赔偿房屋升值损失697万元等。
【法院判决】
【一审】:
纪某、杨某腾空房屋返还给韩某、陈某;
韩某、陈某向纪某、杨某返还购房款103万余元;
韩某、陈某向纪某、杨某赔偿房屋升值损失287余万元。
【二审】:
驳回上诉,维持原判。
一、交易未满五年的经济适用房房屋买卖合同无效,买方诉请卖方赔偿房屋升值损失,法院支持!如何界定房屋升值损失的时间节点?如何判定买卖双方的责任和过错负担比例?
合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。关于纪某、杨某反诉要求韩某、陈某赔偿房屋升值损失697万,一审法院认为本案中,双方当事人买卖房屋的时间为2009年7月,涉案房屋买卖合同被确认无效的时间为2016年6月,此间,案涉房屋所在区域价格大幅上涨,合同无效后,房屋价值的增幅即成为购房人的损失,且合同确认无效后,双方即应积极主张返还和赔偿,故后续的房屋价值的涨跌不应纳入考虑,损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。本案中,经向当事人反复释明,当事人均不申请房屋价值的评估认定,鉴于双方之间所涉纠纷持续数年,为尽快解决双方争议,法院依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础,结合全案情况酌定升值损失为3 599466.94元。对于双方的责任比例,法院依据卖方、买方的地位关系、纪某、杨某的付款情况、韩某的工作情况等,酌定韩某、陈某承担80%的责任,纪某、杨某负担20%的责任。二审法院认为,应综合考虑市场因素、房屋性质、当事人过错程度等予以认定。案涉合同被确认无效的时间为2016年,买卖双方本应就合同无效的法律后果积极协商,虽本案起诉时间为2019年,但以合同被确认无效之时作为认定损失的时间点为宜。依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础,一审法院结合案涉房屋保障性住房的性质,以购房当时的成交价与当年市场均价的比例关系确定2016无效时的房屋价值,并予以酌定并无不当。就过错程度来看,韩某、陈某明知案涉房屋的性质却出售,其对于合同的解除以及损失的产生应付主要责任。而对于房屋的性质等问题的查验亦不存在客观障碍,纪某、杨某作为买受人未尽到合理的审慎和注意义务。一审法院依据买卖双方的地位关系、纪某、杨某的付款情况、韩某的工作情况等,酌定过错负担比例亦无不当。
二、经济适用房房屋买卖合同无效,卖方主张房屋占有使用费,买方主张购房款利息,法院均不支持!
对于韩某、陈某要求纪某、杨某支付自交付房屋至2020年10月31日房屋占用费的诉求,以及纪某、杨某要求韩某、陈某支付197万余元利息的诉求。一审法院认为,韩某、陈某此间占用纪某、杨某支付的购房款,款项在个人手中,占有人可以产生存款利息,相对方损失利息。故在此情况下,结合款项的金额以及存款利率、房屋市场租金等因素,双方无需互付租金或存款利息。二审法院认为,考虑到纪某、杨某一直使用案涉房屋,其作为占有标的物一方应当支付房屋使用费,该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销,故韩某、陈某仅须支付本金。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。
【延伸阅读】
更多“经济适用房”“房屋升值损失”相关文章及链接(点击标题可阅读全文):
裁判要旨:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。合同无效的,一方因合同而取得的财产应当予以返还,不能返还或者无必要返还的,应折价赔偿,有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。
2. 没有资格而借名购买经济适用房,行为效力及法律后果如何?
裁判要旨:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
3. 法官审查借名买房合同:目的合法才有效、不得损害他人合法权益;为低价购买经济适用住房合同无效,为获得信贷资格或优惠合同有效!
裁判要旨:在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
文章要旨:“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。
6. 婚内购买的军产无证经适房,离婚时双方均主张居住使用权,法院如何处理?
裁判要旨:在《民法典》背景下军人离婚案件中若夫妻一方是军职人员,另一方是非军职配偶,以家庭为单位申请购房的,以双方协商为主,根据双方的协商确认一方居住,给予另一方一定的货币补偿或确认双方共同居住;双方协商未果的,房屋取得房产证的,房屋归军职一方所有,根据房屋市场价,给付未取得房屋一方一定的货币补偿;双方协商未果,且无能力支付货币补偿给另一方,判决双方共同居住。
原文要旨:在房价高企的当下,一些早前曾经把经济适用房卖掉套现的人纷纷反悔。对于买家而言,当然全都以悲剧收场,因为此类房屋买卖合同因违反国家经适房管理规定,全都被判无效。
先付一些钱,等五年的上市交易限制过去了,再付余款完成过户,这是很多购买经济适用房的人经常使用的招数。在房价高企的当下,一些早前曾经把经济适用房卖掉套现的人纷纷反悔。对于买家而言,当然全都以悲剧收场,因为此类房屋买卖合同因违反国家经适房管理规定,全都被判无效。而对于卖家而言,虽然房子留在了手上,但因为很多人当初都是卖给信任自己的亲戚朋友,由此导致的亲情友情的损失,怕是永远都无法挽回了。从这个角度来说,此类官司可以说是没有赢家。
原文要旨:认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则;但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的;关于北京市经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界。换言之,2008年4月11日(含)以前签订,且并非是通过摇号程序取得的购房指标,不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。
版权公告
易居房产·张涛律师团队原创文章;如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处;本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售,代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注:易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
易居房产律师团法律咨询热线
13911056513(张涛律师)
Email:13911056513@139.com
18501380726(团队助理)
团队微信号:zhanglvteam
Email:18501380726@139.com
扫
码
关
注
点击下方文章标题,可阅读更多文章
更多原创文章,在本订阅号“查看历史”
☞最高法院公报案例:公司债务产生后,股东会未经债权人同意延长出资期限的,不得对抗债权人
☞最高法院:农村房屋买卖协议无效,双方在签约时已预见到房屋被征收、征用的可能并作出约定的,应视为对拆迁安置中所涉经济利益的自由处分
☞协议约定不属于人防车位交付却发现位于人防区域内,合同标的物显然与实际交付物不相符,法院判决解除合同开发商返还款项及利息
☞国家关于商住房政策调控是否能成为买受人因贷款受阻继而要求解除房屋买卖合同的免责事由?
☞无证房屋已交付出卖人仍一房二卖,在后买受人未实际看房即过户,能否构成善意?合同是否有效?
☞草签合同仅为收定金,未就房屋位置、面积明确约定,出卖人亦不得拒绝继续履行!
☞无证房一房二卖已交付,再过户给未实际看房的另一买受人,是否构成恶意串通?如何判断?
☞买受人逾期还贷致使开发商保证金被扣划,商品房买卖合同判解除!