香港楼市牛了这么多年，该歇歇了！

此前香港楼市一直上演狂飙的戏码，为此政府不断推出新版“辣招”，从最新的数据可以看出，香港楼市终于开始降温了。

新版“辣招”压住炒楼

面对高烧不退的香港楼市，政府以及相关部门多次出台楼市措施调控。伴随调控措施的不断发力，最新数据显示香港住宅楼价指数环比增幅持续收窄，楼市下跌的信号似乎已发出。

香港差饷物业估价署最新发布的临时数据显示，全港私人住宅楼价指数在7月继续上扬，连续第9个月创下新高。所有类别住宅单位售价指数报336.8，已连升16个月，再创纪录新高，但环比增幅收窄至0.09%，是过去16个月房价持续上扬以来按月升幅最低的一个月。

美联物业提供的香港楼价走势图则显示，从2015年8月开始香港房价就出现向下的趋势，这种情况一直持续到去年3月至4月，随后震荡走高。不过，截至今年8月，香港楼市以实用面积计算的平均尺价为1.1762万港元（约合人民币12.67万元/平米），环比下跌0.1%，反映房价涨幅有暂歇之势。

与此同时，香港金融管理局公布的数据显示，7月新批出的按揭贷款额较6月份减少23.5%，至337亿港元；新申请贷款个案较6月份按月减少38%，至9090宗。

楼市调控在银行贷款端的收紧，效果立竿见影，香港目前针对外地人出台了房屋贷款比例的限制措施。此前香港也采取了提高楼市印花税率等税收政策，也并没有浇灭香港楼市的熊熊烈火。

自去年11月突破2015年9月的历史高位后，香港楼市成交量和价格持续屡创新高。美国房地产顾问机构Demographia发布的2017年国际住房可负担性调查报告显示，香港连续第七年蝉联全球房价最难负担城市，房价中位数相当于18年的家庭不缴税、没有其他生活开支后的总收入。

楼市的一路走高，引发了香港政府在楼市上屡出辣招，而内地赴港买楼被市场称为香港楼市升温的主要原因。

今年5月香港再次出台房价打压措施，其中就有专门针对内地人的限制。香港金管局推出第八轮调控措施包括三项“辣招”收紧按揭，如降低多重按揭申请的贷款比例，收紧主要收入来自香港以外的借款人，供款与入息比率上限下调10%等。

香港楼市屡创高峰，在这背后，低利率环境也是重要原因之一。由于借贷成本低廉，且首付比例较内地要低，炒房客可以以较高的杠杆涌入香港楼市。放眼全球，楼市火爆的加拿大与美国已经纷纷开启加息模式，以抑制楼市风险。

尽管香港金管局已经跟随美联储自去年年底以来加息多次，但在国际资本与内地资本纷纷进入，市场流动性极为充裕的情况下调控效果甚微，市场利率几乎毫无上升之势。中原地产的数据显示，今年上半年开发商在香港销售了近1万套住房，销售金额总计1360亿港元，比2016年下半年增加了13%，是有史以来最高的上半年销售数据，售出房屋的均价达到1400万港元。

值得注意的是，除了长期的低利率环境为炒房客提供了弹药和各国资本持续的涌入为香港楼市上升提供充足的动力，房屋供应增长的速度无法满足旺盛的需求也是引起香港房地产市场居高不下的关键诱因。

此前政府官员公开表示，遏制房价飞涨，令大家能够负担起房价房价的“最终解决方案”在于增加供应。

楼市下跌即将来临？

随着调控威力的日益显现，香港住宅楼价指数环比增幅持续收窄，对于香港楼市未来的走势，业内专家众说纷纭。

花旗预计，随着香港新上市房源超过短期需求，明年2月前香港房价将会下跌10%。

事实上“唱空”香港楼市的不只是花旗，就在之前德意志银行的报告显示，对香港楼市大吹淡风，预料香港住宅空置率由目前4%，大幅升至9%，房价由现水平直至2026年的期间大跌48%才能达到平衡。

美联物业指出，今年楼价进一步上扬，尤其是上半年，导致近期有部份准买家追价乏力，并观望后市，楼价于高位整固。

但也有观点认为，香港楼市将继续火热。仲量联行就曾预计，在今年迄今上涨约10%的房价情况下，2017年下半年将接着再上涨5%。

一些经济学家也认为，楼市短期不会出现泡沫爆破的情况，中长期来看楼市仍处于牛市阶段，现时楼市与97年的底蕴不同，很难重演当年大跌情况。

本刊建议，现在香港楼价已处于高峰状态，未来经济环境还将面临美国加息、缩表等措施，都会影响到香港的利率，港息与美息一定会趋同，加上特区政府增加供应，这些因素都会慢慢影响楼市，投资者不要对房价抱有无限上涨的预期，未来的风险需要引起重视。

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