调控不力坚决问责！住建部楼市座谈新信号明显|地产·杆
撰文|张银银
杆友Jsy推荐唐朝的“将军”：很有场景的感觉 ！ （ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
住建部迅速行动起来。
8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，提出两大要求：加快制定住房发展规划；对楼市调控不力的城市坚决问责。
如果单看这两句话，并无新意。但放到一定的背景中去理解，特别是认真研读住建部座谈会的表述，杠杆游戏发现新信号确实越来越明显。
1
稳房价已经上升到乌纱帽安全与否的高度
一周前，年中最高层会议召开，财政货币、外资、基建、防风险、房地产五方面工作表述均有新变化。其中地产方面的表述，从过去遏制房价过快上涨，删掉“过快”二字——坚决遏制房价上涨！
就此，杠杆游戏写了《坚决遏制房价上涨！最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》（2018年7月31日）。
表述之坚决、肯定，令市场震动，地产股一度全部下挫。
对此，住建部和相关部门、地方当然不敢怠慢，深圳同一天就出了新政。从上至下，迅速出招意料之中。
还值得注意的是，去年的年中最高层会议压根没提地产。今年单独提出来说，说明，房地产和宏观经济局面的安危更加紧密。
一定程度上说，房价泡沫影响到了国际和国内经济局势，所以不允许乱涨，秩序必须维护；长效机制的一些举措，下半年会陆续推出一些。
于是，住建部部分城市房地产工作座谈会，要求加快制定住房发展规划。其中，明确提到抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场。
这可能有两方面的意思：
一方面，通过长期的住房发展规划，稳定预期。在“对楼市调控不力的城市坚决问责”章节里，住建部明确地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。
另一方面，再次强调租赁市场，意在激活存量和引导开发商供应的结构。
接下来，住建部的措辞开始非常严厉——对楼市调控不力的城市坚决问责。
如上所述，要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。也就是必须坚决贯彻7月最后一天最高层会议“遏制房价上涨”的精神。
如何实现稳房价？杠杆游戏注意到，住建部首先说的是“稳地价”。是的，地价稳定了，房价才急着涨，否则开发商怎么会同意。然后稳预期，预期保证了，房价才可能稳定。
为此，住建部将建立房地产市场监测体系……对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
当然，住建部一家权力有限，怎么问责、问责到哪个程度，是个问题。不过，中央把话说到了这一步，住建部也照章执行，稳房价上升到乌纱帽安全与否的高度，应该不假。
2
信贷、税收都要求支持合理住房消费，目标是维持一定的房价
除了稳地价、房价、预期，对楼市调控不力的城市坚决问责之外。杠杆游戏还注意到，此次住建部在住宅用地供应上的表述是，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场——并没有要求增加宅地供应。
这可能说明两点：
1.土地管理是非常严格的，总量不能随便多批。住房用地要增加，主要在结构上做文章。
2.住宅供地的结构内部也有变化，再次强调大力发展住房租赁市场，说明，租赁用地要多分配。此前，杠杆游戏分析过，较大体量城市未来普遍会如此。
接下来，杠杆游戏还注意到，住建部还要求，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费……
这些话似乎是老话重提，但放到遏制房价上涨的背景下，其实很说明问题。
通常情况下，我国的事情是一放就乱，真一管就死。比如去杠杆，就去出了那么的事情，违约、爆仓、跑路不断。
所以，杠杆游戏认为，这可以理解为，炒房当然要打击，但同时房地产市场影响经济方方面面，绝对不能熄火，不能管太厉害，让房价掉下去。
为了保证一定的地产热度，于是要求完善和落实差别化住房信贷、税收政策。
也就是说，欢迎刚需抓紧买。
通过此举，部分刚需得到解决，同时房地产市场的温度也保证。房价维持一定价格的目标，也就可能实现。
3
为什么一边适度放货币、宽信用，同时要稳房价不准涨？
一般来说，水只要放了，很难不流到股市或者楼市中去。
所以过去的经验一般是，降息、降准周期开启之时，就是新一轮房价周期启动之日。如今，息倒还没直接降，但准和流动性明显改善。一定程度上说，只是适度放货币、宽信用，是说得通的。
与此同时，除了水想放一点之外。某大报以及前央行行长，其实还都已经明示过了，我国将不再简单追求降杠杆，而是稳杠杆。
该报的原话是，“去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段。”而在几天前，年中最重要高级会议上，也说“坚定做好去杠杆工作”，同时“把握好力度和节奏”。
首先，7月23日的国常会（《货币更加宽松！财政更加积极！你懂的》）；接着召开的最高层会议，《坚决遏制房价上涨！最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》，已经说得很清楚了，财政、货币不要吵了，基建也要努力一点。
目标说一千道一万，就是要稳增长。
为什么要稳增长？杠杆游戏觉得，今天和过去还真有不同，众所周知，中美有点纷争、股市、汇市都有压力。
所以最高层会议除了放货币、宽信用外，还提到稳外资。外部世界对我国的信心，我们自己对自己的信心，这个时候必须打起精神来。
信心怎么来？归根结底要用经济增长数据说话。数据怎么保证，结构性改革、质量提升有个过程，还是放货币、宽信用、积极财政、基建发力好用。如果加上房地产，增速就更有保证。
可偏偏，其他招都用了，地产不准动。不仅不用，还要遏制涨！怪了？
并没有。我们房价和收入的比值，已经不比很多发达国家低，你说算不算泡沫都无所谓了。地方政府性债务不管不行，地产越嗨，地价就会越高。地价越高举债就敢越多，玩得就敢更大。
不巧，贸易顺差承压；联储加息缩表继续、美国经济数据靓眼；人民币压力很大，未来外储也有压力。一个国家是不能外储太少的，特别我们这样的大国。
如果这个时候，房地产继续吹大各方债务、负债率，那么和基建发力、放货币、宽信用一道将进一步推升地方政府、家庭在内的各方资产负债表——若此，发生点意外，或者地产泡沫被击穿，想想后果。
所以，我们一边为了经济增长，财政货币基建一起发力，暂时稳杠杆不再激烈去杠杆。一方面，要严防资金过多流入房地产，避免让未来局面更难控。
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