又是深圳！
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
又是深圳，深圳作为示范区，有些东西确实走在前面。
10月21日上午，深圳市规划和自然资源局召开深圳市标定地价成果及《深圳市地价测算规则》新闻通气会。
按照当日开始施行的《深圳市地价测算规则》，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。
与此同时，会议发布《深圳市2018年度标定地价成果》，2018年度，深圳全市住宅标定地价的平均楼面地价为25757元/平方米，商业首层为30527元/平方米、办公为19059元/平方米，工业为1132元/平方米。
很多杆友不明白这是什么意思？这对深圳房价意味着什么，对其他城市有什么带头示范作用吗？
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阳光地价对深圳楼市影响不大
媒体和专业人士，都用的标定地价这个词汇。当然，这也是官方表述。不过这一表述，对于普通人说，其实是云里雾里的。
解释起来就是，通过《深圳市地价测算规则》，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。
无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。谁测算都这样。
简单说，就是深圳给每一块地定了价，登录政府官网可查询地价地图。
比如，某企业想要选择深圳某区落户建厂，只需要通过深圳市规划和自然资源局官网，便可以查到该片区附近同类功能建设用地的价格，并清楚地计算拿地成本。
以后，标定地价将每年更新一次。
用官方的表述就是：
在地价标准上，深圳建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反映市场价格水平；
在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。
在杠杆游戏看到最早的文献里面，早在22年前的1997年，深圳就创新性使用了电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度。
当时这么做，就是为了排除人为干扰，最大程度提高地价的透明度。这被称为“阳光地价”。
而当年，很多城市出让土地，其价格很多时候还是“勾兑”状态，太多说不清道不明的秘密、交易在里头。
深圳为什么要搞标定地价？在杠杆游戏看来，很大一个原因是，深圳市域面积较小，开发总量也已经很大。
从2018年度标定地价评估情况来看，深圳全市共设立了1270个标准宗地（含住宅410个、商业424个、办公180个、工业256个）——就这么点地块了。
在今天的技术条件下，完全具备，也可以这么做。同时这么做，也可以让开发商、购房者、产业投资者，都清晰明白，自己大概要花多少钱。
从目前的情况看，部分开发商认为，标定地价调整总的来说提高了基准地价。不过话说回来，深圳地价摆在这里，拟开发的土地相对有限。
从这个角度上说，杠杆游戏认为，标定地价对深圳商品住宅市场的影响不会太大。游戏该怎么玩还是怎么玩，不会说拍出来的地多高或者多低。
市场行情摆在那里。而决定溢价率的，则永远是供应和当下的市场预期。
2
安居房、人才房地价三四折，产业用地优惠，利于深圳保持经济活力、人才吸引力
上文杠杆游戏说了普通的商品房宅地，接着我注意到，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。
也就是打三四折。这比此前，差不多又打了50%的折扣。
深圳前几年制定了庞大的安居房、人才房计划，如今来看，正通过各种方式去落实和兑现。
这是深圳为自己的长远考虑，而不仅仅是追求一时的卖地收入。
从绝对价格和可以实现的土地营收上说，深圳可以很高。但是，深圳的税源比大部分城市要丰富很多，是少有可以不需要依赖土地财政的城市。
要保持人才吸引力、经济活力，就更不应该、也不必要处处想着卖地那点钱。
唯一的问题是，土地总是有限的，特别是深圳可供土地计划如何完成，包括安居房、人才房，这是个难题。
尽管深圳未来10多年，计划建设100多万套房子，其中过半是有保障性质的安居房、人才房、公租房等。但深圳的供地难度，杆友们都是知道的。
且人才的定义是很宽泛的，什么样的人算，住上安居房、人才房的平均等待时间又是多久？
这些是后话。政策怎么制定，是否真的在努力，这是清晰可见的。
比如，杠杆游戏就注意到，深圳方面表示，对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，深圳市不仅有地可供，而且还努力降低企业用地成本。
鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数，重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数，同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数……
深圳一方面防止房价挤出人才的效应；一方面也和其他城市一样，产业用地依旧是提供优惠。
两方面着手，核心无非就一点，为了这座城市的长远。这和其他城市抢人、产业优惠政策，其实本质上都一样。
无非是深圳土地太有限了，能发挥的只能这样。
3
其他城市会不会效仿深圳标定地价？
其实，技术上不是问题，每个城市都可以。
不同在于，深圳是一个完成了城市化、无农村、无农民的城市。城市的扩张，主要只针对既有城市土地，以及城中村、老旧城区拆迁改造等。
而很多城市还会涉及新增的农业用地征收，这个过程会复杂很多。一定程度上说，这对其他城市标定地价造成了点不确定性。
其实这不是最大问题。核心在于，如果采取一个统一、简单的测算规则，去标定地价，很多城市，无论是地价的控制、容积率的调整、城市规划等的操作空间就都要同步受影响。
比如，土拍行情不好时，很多城市又希望促成交易，策略往往就是选择相对低开。落袋为安。
比如卖地火热、行情大热时，往往在容积率设置、起拍价格上又希望更多利好。
说来说去，也就是地价这个东西，对于很多城市来说，它依旧还是不得不倚重的东西。不仅如此，产业用地更是。如果定高了，怎么招商引资？
所以这东西不能定下来，每个产业招商项目的地价，不管是高端商办还是工业，很多时候是具体谈判谈出来的。
多数时候，反映的是投资方的价格期待。
但是，学习深圳完善地价管理体系，这是应该的。最大程度透明、一个测算规则，慢慢进步则是可以的。
小结一下，杠杆游戏的看法就是，深圳的标定地价新政，暂时对其他城市的拍地价格变动、房价都不会有影响。
每个城市有自己的玩法，而地价、房价当下的走势，还是楼市预期决定。