恒大、蓝光、奥园背后的神秘野心家

来源丨无冕财经

作者丨方斯嘉

多家房企“门前起火”，捧热了一位债务专家。

近年来，包括华夏幸福、蓝光发展、恒大、奥园等一众房企频频出现流动性危机，债务上爆雷不断。上述房企的公告中，不约而同地提到了一个名字：钟港资本。

如2021年11月22日，中国奥园便发布公告称，将安排钟港资本有限公司、年利达律师事务所作为财务顾问，以评估资本结构、财务状况以及债务与流动性状况。

钟港资本屡屡出现在房企的公告之中

图片来自网络

为何多家头部房企都选择聘请钟港资本作为财务顾问？这家创办于2018年的年轻公司，凭什么包揽下多家千亿房企的偿债业务？

除了“财务专家”之外，钟港资本的另一个身份是TCL的子公司。有趣的是，以家电起家的TCL集团创始人李东生，曾经也期望铺开地产版图，却无疾而终。如今，钟港资本以另一种方式切入地产圈，背后藏着李东生的什么心思？

为什么房企都青睐钟港资本？

正被债务“压顶”的阳光城，在11月松了一口气。

11月29日，阳光城集团股份有限公司完成针对3笔总金额7.47亿美元票据的交换要约及针对另5笔总金额14.97亿美元票据的同意征求。

钟港资本再一次出现在地产人的视野中。此次交易的促成方正是钟港资本，它作为独家交易管理人及征求代理完成了这笔交易。

钟港资本的另一个身份是TCL的子公司

图片来自钟港资本官网

钟港资本位于被称为“香港金融城”的香港中环。钟港资本从属于钟港金融集团，是香港证监会1、4、6、9号牌持牌的金融机构。据其官网介绍，钟港资本着眼于提供债券相关综合性服务，主要从事资产管理业务、全球市场业务、资本市场与咨询业务。

虽然总部位于香港，但钟港资本却是一家中资集团TCL科技旗下的子公司。由于钟港相关公司为中国香港注册，暂无法从中国内地工商资料中检索到持股比例。

2018年，集团业务重组后的TCL启动了资本运作板块，并设立了三大业务群，其中便包括TCL资本。此时，TCL与瑞银亚洲债务融资业务联合主管刘北，联合成立了钟港资本。

图片来自TCL科技2020年财报

初试水时，钟港资本的规模很小。2018年，在钟港资本初创时，刘北接受媒体采访时表示，公司已聘请了三位资深银行家，员工总计11人，他希望将钟港资本有限公司打造成为一家专注于债务的精品投资银行。

钟港资本是怎样赚钱的？

那么，这家包揽了多家房企债务的公司赚钱吗？

2019年年报显示，TCL创投聚焦前沿科技领域的投资机会，报告期内，通过产业金融、投资和创投业务实现利润9.99亿元，其中便包含了钟港资本。不过，相比TCL的主业而言，只不过是冰山一角。根据不完全统计，2019年，在境外债券融资、债务管理方面，钟港资本操盘项目共计约13个，服务对象包括泛海控股、华南城、新湖中宝等。

钟港资本的业务主要来自地产界

图片由无冕财经制作

直到2020年起，钟港资本的项目明显增多，主要覆盖地产业务。由于今年以来，爆雷房企数量逐渐攀升，促使钟港资本收获不菲。仅在2021年年初至年中，钟港资本便促成了约14笔交易，合作对象包括阳光城、融信中国、蓝光、奥园、中南建设等。

一位投行人士曾对风财讯表示：“收费与交易能否达成、交易难度、操作周期等有很大的关系，（投行和法律专家）佣金能够占到整体交易额的0.5%-3%（按不同交易额的部分计算），非常可观。”

不过，刘北认为这是一桩赚慢钱的生意。他曾做出预测：“违约有一个基本周期。因为在过去一两年的信用紧缩的情况下，很多比较信用比较差的（公司），难以再融资。下一次大的周期可能会在三年以后有这样的一个周期。”

钟港资本的另一个竞争因素在于创始人刘北。刘北在创业之前，曾是瑞银亚洲债务融资业务联合主管，由于在瑞银任职的经历，刘北获取许多境外债务融资资源。在创业时，刘北便利用自身的资源及优势，宣布将钟港资本有限公司打造成为一家专注于债务的精品投资银行。

从另一个层面上看，房企并不是青睐钟港资本，而是能与它竞争的同级公司实在太少了。一位投资债券行业的人士表示：“这个业务不好做，尤其债权人比较分散时，小的公司做不了，大的公司看不上。”

钟港资本在本质上是一个处理房企债务的中介方。汇生国际融资总裁黄立冲对《21CBR》分析：“他们的房地产美元债配售业务比较活跃，很多国际投资人通过他们介绍买了房地产美元债，他们跟美元债的投资人比较熟悉，方便与债权人沟通。”

一位行业人士介绍，通俗而言，钟港资本负责将所有债权人召集到一起，根据债券相关法律条款，组织协调债务双方，达成协议，以此收取佣金。

例如在华夏幸福的债务处理中，华夏幸福已委托钟港资本启动与债券人的沟通和识别工作，开展透明对话；恒大也曾与钟港资本及相关机构签订保密协议，共同商讨债务处理问题。

李东生的地产“小心思”

地产债生意风生水起的钟港资本，其母公司TCL集团也有一颗地产野心。

即使TCL创始人李东生曾多次强调：“一个企业还是要专注自己有优势的领域才可能成功。”然而，低调的李东生，多年以来却在地产界默默掘金。

TCL在地产界的第一个明星计划，是在2008年，李东生与冯仑合作成立的工业地产开发公司万通新创，并计划打造成中国第一家工业地产上市公司。但由于工业地的相关规定等多方因素制约，项目最终不了了之。

李东生在与冯仑合作之前，已经尝到了地产的甜头。当时有媒体统计，至2008年，TCL的全国土地储备超过百万平方米，2007年仅旗下房地产公司营业收入就超过5亿元。

不过，李东生在2011年却意外将地产业务出让给花样年（01777.HK）。当时，行业内普遍认为，TCL在地产上不想过多投入，但又不愿意放弃这块蛋糕，于是将地产业务出售给花样年，并以股东的形式获取分红。

“我们尝试过做其他的投资，包括房地产，但是在这个领域里，我们并没有优势，所以很快就退出。我参考很多企业成功和失败的教训，发现要成功一定要有聚焦，所以我们坚持做实业，我认为这个是对的。”李东生对外表示。

实际上，李东生并没有因此舍弃地产。

在2018年12月，TCL集团的“世纪大重组”中，将旗下约9家公司的股权，出让给TCL实业控股（广东）股份有限公司。在共计47.6亿元的转让对价中，包含合计超40亿元货值的房地产资产。资产包中含有TCL产业园的大量项目，包括惠州市TCL国际酒店、广州TCL大厦（琶洲项目）、广州科学城项目等。

TCL的“世纪大重组”

图片由无冕财经制作

有声音质疑，资产包转让评估价值过低。以琶洲项目为例，此前TCL集团以总价16.13亿元、楼面价1.5万元/㎡购入地块。截至今年，同片区由国美开发的国美智慧城项目已达到5万元/㎡，预计价格增长可达3.5倍左右。

最终，这些货值超过40亿元的资产被注入由李东生持股约51%的TCL实业中。这笔交易，也被外界诟病为“左手倒右手”。

除原有资产外，TCL还与包括与招商蛇口、碧桂园等开发商合作开发项目。2020年1月，招商蛇口还为深圳市宝安TCL海创谷科技园发展有限公司贷款提供担保，推动深圳艾美特工业区城市更新项目项目。该公司由招商蛇口与深圳TCL房地产有限公司分别持股42.5%。

TCL实业与开发商合作的部分合资公司

图片由无冕财经制作

李东生的另一部分地产资产在TCL科技中。

在这个上市主体中，地产资产则更为低调。2011年至2013年间，TCL集团先后将资产出让给花样年，并成为其第二大股东。同时，TCL系的李东生、袁浩东进入花样年董事会，成为非执行董事。最高峰时期，TCL对花样年的持股占花样年已发行股份的20.08%。

可惜，这笔财务投资并不顺利。2013年，TCL认购花样年控股股份的价格为1.11港元/股。而花样年上市至今，股价最高也不过在2020年7月达1.85港元/股左右。

直至2021年9月，TCL科技将子公司利嵘发展有限公司100%股权以约6.3亿港元转让给 TCL实业控股（香港）有限公司，该公司含有花样年控股集团有限公司17.54%的股权。据公开信息显示，TCL实业控股（香港）是TCL实业的全资附属公司，是由李东生控股。

倒霉的是，不久后，花样年陷入流动性危机，一度停牌至今。

此外，TCL科技子公司TCL华星光电技术有限公司正在多地拿地。2020年12月，TCL华星光电技术有限公司以底价8.97亿元，拿下位于寸土寸金的深圳湾一宗商服用地。值得注意的是，在一定条件下，地块内的办公室、商业项目可销售。

作为接受过高等教育的“潮汕二代”，李东生改变了潮汕人经营基础制造业、贸易业的单一模式，而是投身家电制造等科技型产业。

不过，他依然沿袭了潮汕人“闷声发大财”的本色。虽多次信誓旦旦宣告不做地产，却难抵这块“肥肉”的诱惑的他，瞅准房地产市场红利，以财务投资等形式默默“收割”地产利益。

这样的小心思，始终深埋在李东生的算盘里。

近年来国家对楼市调控不断收紧，部分头部房企被监管约谈，“三道红线”新规更是让房企日子愈发难捱。经营压力加大、销售回款受阻、资金链紧绷、融资环境紧缩等等情况下，房地产市场 “寒冬”仍在继续。加之疫情影响，陷入困境乃至不良的地产类项目风险逐渐暴露，金融机构地产债券违约风险依然存在，不良债权处置承压，多重压力叠加下，房地产不良市场成为当下热门话题。

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