停贷与销售：长沙武汉房地产调研报告
摘要
■长沙和武汉楼市都表现出了一定的需求结构性收缩特征，长沙追求“品质盘”，武汉追求“性价比”。
■长沙和武汉的停工项目具有三大特征，大体可以分为四类。总体来看，当前风险可控，但预计处置难度较大，化解时间可能较长，未来不确定性较大，防范未来可能发生“部分楼盘停贷-本地楼市销售大幅走弱-更多楼盘交付压力增大-更多楼盘停贷”的负反馈。
■项目停工是房企流动性困境的次生结果，若不能从“先救活房企，后盘活项目”的角度进行化解，则需要进一步压实房企的直接责任，同时需要地方政府积极纾困，处置停工项目可以直接减轻银行坏账压力，减少停工停贷对本地楼市销售的负面冲击。在当前房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化销售，继续放松楼市调控政策是防范负反馈发生的直接有效手段。虽然主要二线城市已调低了社保要求，但对“降维”和“跨市”购房人群仍有障碍，而且“限购”约束了首付下限，在居民收入预期下降的背景下，不利于销售快速见底回升。为了更好地“支持刚性和改善性住房需求”，限购限贷政策或有继续放松的空间。
■风险提示：“停贷”超预期，政策超预期等。
正文
7月19日-7月26日，我们对长沙和武汉房地产市场进行了为期一周的实地调研，重点考察了“停工项目”，并对本地楼市销售情况做了摸底。
1关于销售：结构性收缩初现端倪
长沙总体房价不高，政府限价较严，房企利润空间受到较大控制，政府提高限价往往伴随着房企提高售价，因此长沙房价呈现出“小幅稳步上升”的态势，但从近期供销情况看，“长沙新政”的实际效果低于预期，利好有限。结构上，长沙市场对楼盘“品质”的倾向性明显增强，郊区项目销售普遍偏弱，内五区（主城区）具有独特资源优势的项目比较畅销，普通楼盘销售较弱，改善好于刚需。总体来看，长沙楼市初现结构性收缩特征，虽然市场向“品质盘”收缩在一定程度上与长沙二套房的资格获取难度较大有关，但本地居民收入预期下降和房价上涨预期减弱可能是主要原因。
当前，“停贷事件”对长沙楼市销售的影响不大，主要源于长沙房价不高，区域选择和品质选择仍是当前长沙购房的首要决策因素，具有独特江景、湖景、山景、园景的民企项目和国企项目比较畅销。
武汉房价较高，调控政策相对较松，但今年房价出现了明显回落。6月下旬，武汉取消江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区的“限购”要求后，四区成交量大幅上升，但与“量升”相对应的并非“价涨”，而是不少楼盘都出现了“打折降价”的情况，主城区的非民营房企楼盘也不乏通过“特价房”进打折销售的案例。与长沙不同的是，武汉刚需好于改善，相比长沙追求“品质盘”，武汉更追求“性价比”，这可能与武汉房价与库存双高有关。总体来看，武汉楼市的收缩程度比长沙更明显一些，取消限购带来的首付比例下降和房企直接打折降价是四区成交量大幅飙升的主要原因，收入预期下降和房价高企使得居民对“房价”的敏感度明显提高。
当前，“停贷事件”对武汉楼市销售有一定影响，非出险民企和国企的影响相对较小，总体影响可控。
2关于停贷/停工：当前风险可控，未来不确定性较大
统计下来，长沙和武汉预计有20个左右已停工或工程进度明显较慢的项目，这些项目具有如下特征：
（1）大多数项目集中于出险民营房企，少数是小房企。
（2）大多数主城区项目的住宅部分已基本售罄或接近尾盘，郊区项目多是滞销盘。
（3）大多数主城区项目的住宅楼体已接近封顶或主体工程基本完工。
从占比来看，长沙和武汉已停工或工程进度较慢的项目数量与当前在售项目数量之比，可能都在5%左右，总体比例不高，再考虑到未出险民营房企所剩不多以及大多主城区项目住宅楼体的主体工程已基本完工，预计停工项目的当前风险可控。
但是，由于停工项目主要集中于出险房企，且多数主城区项目的住宅部分已基本售罄，郊区项目普遍滞销，预计处置这些项目的困难较大，化解时间可能较长。从化解难易程度的角度可以把项目分为四类：第1类，具有明显市场价值的项目，项目自身条件不错且剩余货值远大于工程支出；第2类，剩余货值有限，但主体工程基本完工且处于政府重点发展的板块，形象价值较高；第3类，剩余货值有限且形象价值不高；第4类，郊区滞销项目，特别是开发进度处于早期的超级大盘。统计下来，前两类项目比较稀少，后两类项目比较普遍，预计处置难度较大，化解时间可能较长。
由于项目处置难度较大和化解时间较长，在房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化当地楼市销售，长沙和武汉楼市均已开始初现需求结构性收缩特征，防范未来可能发生“部分楼盘停贷-本地楼市销售大幅走弱-更多楼盘交付压力增大-更多楼盘停贷”的负反馈。
3关于防范化解风险：积极妥善处置存量项目，大力促进销售尽快回升
项目停工是房企流动性困境的次生结果，若不能从“先救活房企，后盘活项目”的角度进行化解，则需要进一步压实房企的直接责任，同时需要地方政府积极纾困。
压实房企直接责任，主要包括：（1）督促第1类项目尽快市场化处置。（2）严格要求所有销售款项都必须转入预售资金监管账户，并通过冻结等方式尽量追回前期违规操作的户外资金，对当前楼盘销售过程中为了规避“限购”等理由而不将销售款项转入预售资金监管账户的行为进行严格规范，对本市内发生停工停贷的房企的所有开发项目进行资金统筹。
地方政府积极纾困，主要包括：（1）对商办体量较大但楼体尚未建设的项目重新规划，改变土地用途，办理新土地证后重新挂牌或拍卖，对分期开发项目后期尚未开发的净地也可参考执行。（2）对完全“资不抵债”项目，需要政府成立专项基金协助纾困。
积极处置存量项目可以直接减轻银行坏账压力，减少停工停贷对本地楼市销售的负面冲击。在当前房地产销售总体偏弱的背景下，停工停贷会进一步弱化当地楼市销售，继续放松楼市调控政策是防范负反馈发生的直接有效手段。虽然主要二线城市已调低了社保要求，但对“降维”和“跨市”购房人群仍有障碍，而且“限购”约束了首付下限，在居民收入预期下降的背景下，不利于销售快速见底回升。为了更好地“支持刚性和改善性住房需求”，限购限贷政策或有继续放松的空间。
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