广州今日两块地流拍，释放什么信号？

天黑沉沉地压了下来，雨脚如麻，倾盆滂沱。

看着窗外的天气，PLUS又忍不住浮想连篇。

楼市降温，入夏失败，有目共睹。

只是没想到，连土地市场也降温了，而且还降得如此之快。

今天上午，广州迎来今年下半年首场土拍大战。

增城集中出让4宗地，其中华侨城、合生东宇分食两地，而简村村和庆丰村地块却惨遭流拍。

那么，为什么这两块地会如此遭人嫌弃？

且看PLUS的分析。

 地价过高，是硬伤！

先来看看这两宗地的“简历”。

增城区荔城街庆丰村83001220A19135地块

该地块位于荔城板块西北部，北临荔城大道，临街食肆林立。

值得一提的是，该地块在四宗地中折合楼面地价最高，达13835元/平，其最高限制楼面地价为17999元/平。

若按起拍价算，未来住宅售价将高于2.5万/平。

增城区永宁街简村村83101240A19072地块

该地块西临新新大道和新白广城际铁路（在建中），属于简村改造范围，西面有大片山体和林地。

该地块起拍价12500元/平，最高限制楼面地价达18124.6元/平，仅次于庆丰村地块。

若按起拍价算，未来住宅售价也将接近2.5万/平，比现售一手房还要高30%。

可见，在位置不算好、配套不算完善的情况下，如此高的起拍地价明显是不符的，竞争力显然不够，房企“不买账”很正常。

 流拍，或是以史为镜的结果 

其实，上半年土地市场的变化，无疑让房企们的心里掂量了一番。

首先，从“稳地价、稳房价、稳预期”这简短的9字方针中就可以看到，稳地价是首要的。

例如，上半年苏州地价大幅走高，导致“地王”频现，从而引发苏州政府对楼市进行调控加码。部分房企因拿地激进，被列入暂停公开市场发债业务的名单。

土地市场仍然是政府调控的重点对象。

其次，今天增城两块土地的流拍，又让PLUS想起了一个月前那块让人倒吸一口凉气的番禺易兴地块。

当时，该宗地以33838元/平的起拍楼面价，成为“广州楼面价最高”的地块。

而这无论对于政府还是房企来说，压力都不小。

所以，多盆冷水的连续浇下，难免让房企出手变得更加谨慎。

 房企：不是不想拿，是没信心拿 

房企拿地信心的减弱，在整个楼市大环境中也可以找到蛛丝马迹。

从近两个月国家统计局公布的70城房价数据来看，相比于3、4月楼市小阳春，5、6月楼市出现明显降温。

根据国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。

商品房销售额为70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

另外，融资环境的收紧，对房企们也可谓致命。

自5月银保监会“23号文”对房地产融资乱象整治以来，房企融资收紧信号不断加强，最近就连续两次出击加强监管，一个是信托监管的加码，一个是海外发债的收紧。

6月，在银保监会整治房企融资乱象之后，信托融资占比迅速下降了近10个百分点。

连续的利空信号发出，要是说对房企没有影响，那是不可能的。

 流拍，与周边城市放开限购有关？

除了地块自身的问题，以及大环境的影响，PLUS还在网友的评论中，发现了一个比较有意思的观点：

增城两块地的流拍，和近期限购放松有关。

一个是珠海。

5月底，有市场消息称，珠海部分区域放开港澳居民和外地户口限购政策，购买一手住宅将无社保要求。

其中，非户籍人士可购买一套，港澳居民可购买两套（珠海大桥以西东只能买一套）。

另一个，是中山。

最近，有媒体爆出，外地人在中山购买首套住房，只需提供中山在职证明+中山社保（1个月以上）证明，即可申报网签。

再来看看，增城和珠海、中山的房价对比。

在同样不限购的情况下，在交通、配套、商业等方面，毫无疑问，珠海和中山都比增城更成熟些。

就房价来说，中山属于洼地了，而珠海也与增城相差不大，所以在一定程度上，珠海和中山也许能吸引更多的购房者。

但PLUS觉得，流拍也许是建筑技术问题，而不是市场问题。

正如广东省资深地产专家黎文江所说的，由于增城地质状况较好，地震级别在6度以下。因此，尝试拿30%用于装配式住宅是没有问题的。

而问题在于，广州自从上世纪七十年代唐山大地震之后，己极少做装配式住宅。

原有装配式住宅，以及砖混结构住宅，当年己全部外墙用钢筋砼梁柱箍紧加固。而且广州也有二十年以上，没有工厂生产装配式构件。

因此，这二块要求用装配构件的宅地流拍，是可以理解的。

整体来看，本次增城两宗地块的流拍是一个综合的结果，也可以当作近期土地市场降温的一种信号。

从今年的供地计划来看，下半年广州出让的宅地并没有比上半年少，房企拿地的机会还是充足的。

至于下半年广州土拍市场能否维持上半年的高光时刻，拭目以待。

部分资料来源：克而瑞地产研究、广州中原研究发展部

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