到底谁赚了？卖朱村，要赢1000个对手，难过高考啊…
最近的广州市场，卖房比买房还要煎熬。
这两天，业主小李告诉楼市君，她的房子近两周以来降了3次价，问的人还寥寥无几...
来源：链家
她说：“你根本不知道，朱村的房子到底有多难买！"
要成功卖出一套房，就要PK掉周围1000+位业主！
1.6万/平入手朱村
亏本放盘，看房寥寥无几...
小李是一名新广，2019年底计划婚前买一套房，而且想要现房，挑三拣四后她买入了朱村凤岗的仁安花园。
一套80平的2房单位，当时以1.6万/平不到、总价130万左右的价格买入。
当时，要论楼市当红炸子鸡，朱村绝对当仁不让。小李对这个价格还算满意，而且小区附近还有地铁21号线，想着未来能涨一波。
去年年初，仁安花园的二手成交价一度达1.7万/平（毛坯）。
谁能想到一两年之后的今天，广州楼市发生了这么大的变化。她直言：“最开始并没有觉得这个房子竟然这么难卖。”
起初她放出140+万的总价，无人问津。无奈之下，小李只得一路下调放盘价，忍痛亏本放到120+万，单价1.5万+/平...”
今年，增城卷哭了开发商，也卷哭了二手业主。
“去年小区的成交价还有1.5万/平以上的，最新一个就是1.24万/平左右，这几年赚的钱都搭在这套房子里面了...”小李直言。
来源：链家
中介告诉她，“因为大家都降到这个价了，周围挂牌数量又多，业主不再降一点，不好卖出去。”
现在的小李急需用钱，想及时止损，但她得先考虑这套房子卖不卖得出。
但是，真的挺难。
一方面，她的房子还未过五年，户型也拼不过目前市面上的新产品。
另一方面，二手放盘量越来越多，竞争真的太大了！
她还表示，只要买家有诚意，这个价格可以再谈，听得楼市君都觉得肉痛。
楼市君数了一下，21号线凤岗站周边，仅链家一个平台就已经超1000套二手房源在卖，还有3-4个盘未满二 。
21号线凤岗站周边二手挂牌量 来源：链家 | |
| 楼盘 | 挂牌量 |
| 中国铁建国际花园 | 167 |
| 西福蓝湾 | 137 |
| 横展江山时代花园 | 101 |
| 保利中航城一期 | 189 |
| 碧桂园城市花园漫绿苑 | 251 |
| 碧桂园城市花园花岸苑 | 202 |
| 总和 | 1047 |
关键这里只是一个地铁站，后面还有朱村、山田、中新等地铁站加起来也是超大供应。
也就是说，要成功卖出一套房，就要PK掉附近1000多名想要卖房的业主。
接下来，朱村板块即将迎来收楼的就有3个新盘，接近千套房源上线。（来源：房天下）
与此同时，一手市场供应还真不少。2022年1月-8月，朱村板块有12个新盘同台竞争，新房库存量接近2000套。（来源：中指院）
今年，保利水木芳华带着1.6-1.7万/平的价格入市，隔壁还有一个中建凤榕台虎视眈眈，同样以1字头入市。
中建凤榕台开盘现场图，中介供图
比如，而上文提到的仁安花园，曾在2018年的报价升至2.3万/平。
朱村的机会
只留给了吃第一口螃蟹的人
虽然不少买家直言“血亏”，但真的有人却能赚得钵满盆满。
楼市君发现，同样是1.2+万/平的朱村，碧桂园城市花园有几套二手房源，打破了整个片区洼地。
该房源从2020年9月挂牌的210万，直降50万，单价跌至如今的1.27万/平。
现在的价格，相当于回到了五年前（2017）了。
不过对于碧桂园城市花园的业主来说，现在就算卖1.2万/平，也确实升值了。
楼市君通过中介了解到，如今低价放盘的房源中，很大一批是2014-2015年项目一二期买入的业主，当时的价格不过8000-9000+元/平。
目前，碧桂园城市花园素质较好的二手房源，成交价也要1.6-1.8万/平，七年时间翻了一番。
这样的案例，当然不止碧桂园城市花园，楼市君早前也报道过。（买增城亏了？不是增城的错，是人的问题…）
所以，买房是讲究时机的。
过去的两三年，朱村房价表现确实不如意，一手有源源不断的供应，二手挂牌量也趋高。
纵观整个朱村市场，21号线等强而有力的上涨动力基本消化完，未来的利好也不明显。
从这个逻辑看，能从朱村楼市赚钱的，只有第一批的业主。
可以说，这批业主的的涨跌意愿，也直接牵动了朱村板块1000+套房源的定价。
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