业主委员会培训资料二：召开业主大会的基本常识、实务操作、重点难点
目 录
第一部分 如何召开业主委员会会议、补选委员
一、如何召开业主委员会会议
【基本常识】
（一）业主委员会职责（二）业主委员会主任、副主任职责（三）业主委员会委员职责（四）业主委员会委员资格终止（五）业主委员会会议类型【实务操作】
（一）准备阶段（二）议事阶段（三）公示阶段【重点关注】
（一）业主委员会的性质（二）召开会议的法定人数要求（三）委员委托代理人参会的情形（四）指定召集会议的情形（五）会议议定事项的限制性规定二、如何补选业主委员会委员
【基本常识】
（一）需要补足委员的情形（二）有候补委员时直接替补（三）无候补委员或候补委员不足时应补选【实务操作】
（一）准备阶段（二）补选阶段【重点关注】
（一）设置候补委员的意义（二）委员低于法定人数时的处理（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施第二部分 如何召开业主大会会议
【基本常识】
一、业主大会会议形式二、业主大会会议类型三、业主大会会议的法定人数要求四、业主大会会议议定事项五、业主大会会议表决通过的法定条件【实务操作】
一、会议筹备二、发布公告三、投票表决或征询意见四、回收统计意见五、通报大会议事决定【重点关注】
一、业主大会会议召开难的应对措施二、业主大会会议表决难的应对措施三、业主代表的履职方式第三部分 如何选聘、解聘物业服务企业
【基本常识】
一、物业服务合同二、物业服务企业退出项目的要求【实务操作】
物业服务企业选聘流程图
一、启动阶段
二、选聘阶段
（一）接受报名和推荐（二）确定备选名单（三）召开业主大会（四）发布表决结果公告三、交接阶段
（一）解聘原物业服务企业（二）签订《物业服务合同》（三）完成交接手续四、备案阶段
（一）备案（二）归档【重点关注】
一、更换前期物业服务企业的注意事项
二、选聘物业服务企业前的准备工作
四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体
五、签订物业服务合同的注意事项
六、物业管理的移交应注意的事项
（一）档案资料的移交（二）承接查验的程序（三）物业服务企业退出时应履行的义务（四）移交的法律监管七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径
八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处理
第四部分 如何申请使用住宅专项维修资金
【基本常识】
一、业委会在申请维修资金中涉及的工作二、维修资金使用申请前提条件三、维修资金使用范围四、维修资金使用分摊【实务操作】
一、常态维修
（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料（二）常态维修维修资金申请使用流程（三）常态维修复核需提交的资料 二、应急维修（一）应急维修的情形（二）应急维修的程序【重点关注】
一、维修资金使用申请主体要明确二、维修项目事实要清楚三、维修方案制定要合理四、维修项目公示要到位五、维修表决要真实
第五部分 如何开展业主委员会日常工作
一、如何管理公共收益
【基本常识】（一）公共收益（二）共有部分（三）共有部分经营【实务操作】（一）公共收益的分配（二）公共收益的使用范围（三）公共收益监管【重点关注】（一）公共收益的来源（二）公共收益在公共维修中的使用（三）前期物业管理期间公共收益的处理（四）公共收益可以用于业主委员会工作经费二、如何管理档案资料
【基本常识】工作档案的内容【实务操作】（一）档案资料的管理（二）档案资料的交接【重点关注】（一）工作档案管理的重要性
（二）档案资料损毁或遗失的责任后果
（三）档案资料不移交的责任后果
三、如何管理印章
【基本常识】（一）印章的种类（二）印章的名称【实务操作】（一）印章的刻制（二）印章的管理（三）印章的移交（四）印章的补刻【重点关注】（一）业主大会印章的使用范围（二）业主委员会印章的使用范围【基本常识】
一、业主大会会议形式
业主大会会议的召开形式，以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式召开。
二、业主大会会议类型
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
业有下列情形之一的，业主委员会组织应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
三、业主大会会议的法定人数要求
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。
四、业主大会会议议定事项
业主大会会议议定事项主要包括：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）决定选聘、解聘物业服务企业；
（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；
（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
此外，以下三项也由业主大会会议决定：
（一）审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；
（二）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（三）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案。
五、业主大会会议表决通过的法定条件
业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。
【实务操作】
一、会议筹备
业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。
二、发布公告
业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。
公告包括以下内容：（一）会议形式；（二）会议日期、地点；（三）提交会议审议的事项；（四）会务常设联系人姓名、联系电话；（五）其他需公告的事项。
三、投票表决或征询意见
采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。
采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。
四、回收统计意见
业主委员会可参照《业主大会议事规则》的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。
回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。
业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。
形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。
五、通报大会议事决定
业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。
【重点关注】
一、业主大会会议召开难的应对措施
业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。根据物业管理区域的规模、业主人数等实际情况，各业主委员会在召开业主大会会议时所采用的形式不尽相同。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，节约时间和成本。
业主大会会议采用集体讨论形式的，主要程序包括：会议公告、核实业主身份、现场投票、开票宣布表决结果、会议记录和决定公告；业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，主要程序包括：会议公告、确定会议工作人员、表决票送达、表决票回收和统计、会议记录和决定公告。
无论采取何种形式，要想顺利地召开业主大会会议以达到预期效果都并非易事，有许多细节需要着重把握。
一方面要做好前期准备工作，确保公告到位。可以书面形式在小区宣传栏、楼道温馨提示栏、小区主要出入口、内部报刊或电梯内进行公告，让全体业主知晓会议召开事宜，做到心中有数。在书面征求意见时，建议采用记名上门发放问卷的方式，回收率高还可现场解答业主疑惑。
另一方向要清楚确认业主资格，确保投票有效。业主委员会可到售楼处、物业公司或产权登记部门获取业主的相关身份信息，并进行核实。开会和征求意见时确保系本人参加，非本人的需提交书面委托证明。
二、业主大会会议表决难的应对措施
业主大会会议表决难，实际上指的是业主大会的决议需要业主书面的签字确认难。目前很多小区物业管理中，如物管解、续聘及动用专项维修资金等事务，都需要业主签名表决，但很多业主反映平常工作忙，很难有时间去专门开会。针对这一难题，深圳、北京等城市建立了业主决策电子投票系统，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决，从而解决业主大会召开难、表决难、表决结果公正公开难的问题。
有些小区已基本采用了类似做法。先由业主本人在业主委员会备案留存手机号码或电子邮箱，并书面承诺自该备案号码和邮箱发送的表决信息等同于本人签字确认，需要投票时，业主就无须现场参与，而是通过网络或手机短信方式简易投票。此种做法可供借鉴。
三、业主代表的履职方式
根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第28、29条的规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
未完待续······
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