高空抛物，这样防范效果好！3个样板小区技防经验及管理规约介绍

No.1

深圳市住房和建设局关于倡议开展

“防范高空坠物 营造安宁天空”活动的通知

各区（新区）住房建设局，市物业管理行业协会，各物业服务企业、各业主委员会：

我市建筑物物体高坠隐患排查专项行动开展以来，各区（新区）在排查过程中发现，业主和住户安全意识不到位、法律意识不强、住户阳台或窗台上物品无防护乱搁放、住户高空抛物等现象屡有发生。为唤起市民防范高空坠物、营造和谐美好居住环境的意识，充分发挥广大业主及房屋使用人自我管理、自我约束、相互监督的作用，我局倡议在全市住宅类物业中开展“防范高空坠物  营造安宁天空”活动。

 一、完善小区防高坠技防监控体系 

提倡业主大会会同物业服务企业通过自筹资金、启动维修金使用等渠道，建设或完善小区视频监控系统，在小区内实现对空或全楼景监控。在为高空坠物事件公开曝光、民事 赔偿、行政处罚、刑事制裁提供证据固定手段的同时，确保监控系统对物业管理区域内高空抛物等不良行为形成震慑作用。

为了畅通监控系统建设资金筹措渠道，我局试行将防高坠技防监控系统建设纳入物业专项维修资金应急使用范畴，并梳理了资金申请流程。具体流程详见附件1。

同时，为了便于各小区了解其他物业项目的有效做法和成功经验，我局分别就不同的建设主体和筹建方式，收集了1监控系统建设的三个案例，供各物业服务企业、业主委员会参考。具体案例详见附件3。

 二、完善临时管理规约和管理规约 

为了防患未然、提高住户自觉性，发挥业主委员会的主观能动性，我局倡议物业服务企业在临时管理规约中，业主委员会在管理规约中，增加防范高空坠物、对高空坠物事件进行公开曝光的约定。关于防范高空坠物相关约定条文的范本可参见附件2。

 三、营造全员参与防范高空坠物的气氛 

各区（新区）住房建设局应通过形式多样、内容丰富的宣传活动将本通知的相关内容告知各住宅小区业主大会，会同各街道办事处鼓励辖区内住宅小区积极开展本项活动。

市物业管理行业协会应在行业内进行广泛动员，要求各物业服务企业协助业主大会完善小区管理规约、建设曝光平台。

各物业服务企业可完善临时管理规约，按职责开展相关检查、提醒（劝阻）、报告、宣传等工作，并协助业主委员会完善管理规约、推进物业管理区域内防范高空坠物相关工作。

特此通知。

附件：

1. 深圳市物业小区安装防高坠“技防”系统使用维修资金业务办理流程； 

2.临时管理规约及管理规约（关于防范高空坠物的建议内容）； 

3.天然居、金泓凯旋城、中海尖岗山名苑等小区防高坠技防设施建设案例 

深圳市住房和建设局

 2019 年 8 月 26 日

No.2

天然居监控系统改造自行采购施工成功经验介绍材料

（业主大会主导型）

天然居小区建成于2001年，面对原配监控系统技术落后、年久老化的问题，为充分解决高空抛物、车辆刮蹭、装修监控等安全管理难题，天然居业委会与天健物业联手，从2015年起经过两 年摸索、一年施工，于2018年3月成功完成具有全面改造、自行施工、自购材料、打通公私区域、多元资金引导、自行维修维护等六项特色的监控改造工程创新实践，小区原配126个同轴电缆模拟摄像头彻底更新为361个固定式、4个无线式高清红外摄像头组成的光纤网络监控系统，工程材料与人工费用总额仅31万余元，完全通过日常账户结余支出，维修金分文未动。现将具体情况报告如下：

 一、基本情况 

天然居位于福田区景田北街1号，小区住宅部分建成于 2001 年，占地27134平方米，建筑面积 120755 平方米，业主共1047户。原配监控系统为126个模拟信号摄像头的同轴电缆监控视频系统，在2017年之前均通过物业费支出实施摄像头等损坏部件的零星维修。

2015年1月，在3年财务共管小区账户由亏转余出现83万元日常结余的情况下，业委会根据业主需求确定了实施监控改造的目标。随后经过两年时间13次月度联席会议多轮讨论，工程方案经反复修改确定形成六项创新：

一是工程思路从部分改造新旧混用转为全面弃用原有模拟信号摄像头彻底改造；

二是工程施工 从材料网购与招标施工相结合转为放弃对外招标以自行施工为主；

三是工程采购从日常网购转为以网购性价比为基准，综合网购、华强北电子采购、公司签约采购等各种方式；

四是工程范围从小区公共区域拓展到业主私家阳台乃至小区之外；

五是工程资金从投入业主共有资金（日常账户收支结余）拓展到引导部分业主投入自有资金；

六是工程维护完全由小区工程人员自主实施后续的维修维护。

经过 2017 年 4 月至 2018 年 3 月整整一年施工，小区共投入日常账户结余业主共有资金 313351.16 元（材料费 232129.16 元、员工加班费79422元、外聘专业人员费用 1800 元），完工后因公安要求硬盘存储30天又投51689元增购硬盘，建成了光纤网络为骨干、361个固定高清红外摄像头与4个无线远程监控摄像头相结合，基本覆盖所有楼层、所有重点区域，全面应对高空抛物、人员出入、车辆刮蹭等管理难题的监控改造工程创新（详见《附 件 1：天然居监控改造2年研讨与1年施工历程》）。

二、天然居监控工程改造六项特色经验 

（一）工程思路：从新旧混用到全部更新，实现摄像头无死角全覆盖

在实践中遭遇面对高空抛物等难题“看得见、看不清”无力无用的窘境，而且年久老化后面对新产品的不断升级换代，维修频率高、成本高，从电缆模拟系统改造升级为光纤高清系统势在必行。

从节省成本的角度，对于既有监控系统进行新旧混用、逐步改造是首选。2015年1月，在此前财务共管出现83万元日常账 户结余的情况下，根据业委会对于监控工程的改造要求，物业公司邀请专业公司提出了新旧混用的改造思路：监控同轴电缆则更换为光纤，借机打造小区光纤信息通用高速干道，预留各种信息化通用端口，原有摄像头全部保留，更换中控系统，新增部分高清摄像头。 

新旧摄像头混合使用的方案，在新增摄像头数量较少并且新旧系统独立分区的情况下成本较低。但是进一步征求意见发现，天然居业主们普遍要求大幅增加摄像头数量，实现监控对所有楼层、所有重点区域的无死角全覆盖。由此，监控系统新旧混用的建设、管理与维护成本反而超过弃旧用新。

全面更新的监控改造方案由此简化为前、中、末端的统一连 接：（前端）监控主机+光纤发送器——光纤线主干网连接——（中端）交换机+光纤接收器——电源线网络线二合一连接——（末端）摄像头，其中末端摄像头的点位与数量如何统筹优化，实现无死角全覆盖的目标，成为改造方案反复公示、反复讨论的重中之重。

（二）工程施工：从公开招标委托统包单位，到自主施工为主、单项外包定制与委托专业人员为辅 

天然居从2012年财务共管开始，就通过物业服务合同约定，明确执行材料网购、公开比价的规定。在此基础上，从 2015 年1月联席会议监控改造方案讨论之初，就已明确所有设备材料执行 天然居已经实施3年的天猫京东网购制度，施工单位仅限赚取工程设计施工与长期维护等费用。

根据联席会议以“材料网购+工程费用单列+企业利润单列” 为前提公开招标的要求，物业公司2015年8月制作了 30 多页的方案组织招标，业委会也动员业主推荐公司投标、多方广邀其他小区监控改造公司投标。但2016年1月联席会议发现，3家投标公司仅229 个摄像头的方案报价就达80多万至100多万元，监控改造随后陷于投标价格远超业委会价格预期的难解僵局。

经过业委会多方考察如意家园、景新花园等小规模监控改造经验，确认各种硬件采购费用相对较低，但工程设计、施工特别是土木工程等人工费用相对很高。2017 年初，业委会与物业服务中心共同考察确认监控改造实际操作技术含量较低，可以“自己动手、丰衣足食”，大幅节省施工与人工费用。

原本“材料网购+工程外包”的思路进而修改为“材料自购、自主施工为主、专业委托与外包定制为辅”：在自购材料、自行施工的同时，光纤熔接的技术工作委托给电信人员，监控主机与显示器安全美观放置所需柜机、室外监控杆等由外包公司量身定制。

最终，所有摄像头、交换机、监控杆等设施设备布线安装等均以小区6名工程人员为主、3名客服与3名保安为辅自行施工，按每人每小时28元的标准，12人共获得加班费79422元；对于小区员工无法完成的光纤熔接，物业公司以25元/点的价格聘请 电信专业人员操作，外包人工费共1800元。这样既大幅规避了工程外包的高额费用，又大幅增加了小区员工收入、锻炼了工作技能、提高了工作积极性，实现了小区利益与员工利益的同增长、 双满意。

（三）工程采购：从“材料网购”到以网购价格为基准，比价采购结合外包定制

实践显示，监控改造方案所需采购与物业管理日常采购有所不同。天然居2012年起即根据物业服务合同约定，要求所有日常采购无特别理由均须从天猫京东公开网购并将规格单价数量网址等一应细节提前发至小区网站交月度联席会议公开审批。监控改造工程采购主要为大量电子产品，联席会议以网购价格为基准，对比物业公司供应商价格与华强北电子市场现场售价，结合安全布线与外观“高大上”的改造需求，实行“材料网购+市场直购+ 协议采购+外包定制”：

 一是完全执行材料网购：对于监控系统所需的液晶显示器、无线移动式夜视双向对讲摄像头实行完全网购，与日常维修同样 所需的管线等同类网购材料未计入工程专项采购清单；

二是华强北电子市场直接采购：对于交换机、光纤等辅材，从比网购更便宜的华强北电子市场直接采购；

三是通过物业公司供应商库协议采购：对于大华品牌录像主机（含硬盘）、200万像素 POE 枪机 与半球机（部分含同步录音功能，用于监控人员出入口）、400万像素 POE枪机（高空抛物监控专用），经网络比价，由物业公司与东海汇能公司签约采购；

四是对于无法网购的实行外包定制：为避免监控室外观凌乱、布线混乱以及相应的安全隐患，由物业公司与赛德实业公司签约，现场测量定制了监控系统机柜与无线摄像头相应的监控杆。

根据广泛调研与长期征集确定的业主需求，天然居监控改造采购范围包含录像与录音功能、200 万与 400 万像素、固定式有线监控与移动式无线远程监控、枪机与半球机等各种设备类型， 充分弥补了原配系统存在的安全漏洞与监控盲区。

（四）工程范围：监控设置以小区公共区域为主，以私家阳台与小区外部为辅 

摄像头的科学布点备受业主关心。在反复的讨论研究中，天 然居确定了从天台到楼道、从地面到地下、从室内到室外的小区 9公共区域监控无死角全覆盖的监控建设目标。

为了有效监控小区外侧高空抛物，联席会议一方面要求物业服务中心主动与相邻两个小区沟通协调，寻求在小区宗地红线之外的对方楼上安装无线移动式远程监控摄像头，相关电费由小区按表或定额支付；另一方面补贴引导业主在阳台、窗外等私家区域安装高空抛物监控摄像头，补贴标准为每个摄像头不超过 500 元、不超过 50%购置费用，安装可由小区工程人员免费实施，相关电费由业主自负。

在实施过程中，一方面目前相邻小区的物业公司对于天然居的协助请求未作回应，导致小区外侧高空抛物总体尚未有效布控；另一方面由于无线移动式远程对讲监控摄像头价格本身比较低 （509 元/台），低于联席会议设定的 500 元/台的补贴标准，因此安装在 C402、E2601 两户业主阳台的 2 台移动摄像头未对业主收取任何费用。

（五）工程资金：从日常账户余额投入到引导业主自发投入

监控改造工程往往金额较大，一般情况下各小区均使用物业专项维修资金，天然居物业服务合同约定物业费、停车费、广告费等所有日常收入均为业主共有资金，经业主大会授权由物业公司提议、业委会和物业公司月度联席会议审批使用。因此在实践中，形成了只要物业日常账户收支有余额，就优先使用结余资金实施各种大中小维修工程的情形。

从 2012 年财务共管的物业服务新合同签订以来，天然居所有电梯维修、漏水维修、监控改造等等大中小修工程，除了2014年AB 栋（部分区域）防火窗维修使用相应楼栋共50万元维修金、 2018年整个小区消防整改工程使用 85 万元维修金之外，天然居维修金分文未动，而且总体每年稳定增加30多万元日常金，目前政府专户与业主大会账户维修金总额已经超过 1550 万元（开发商首期金缴交600多万元）。 

本次监控工程改造在使用物业日常收支账户结余的同时，业委会与物业公司月度联席会议公开制订了引导性补贴政策：业主在阳台、窗外等私家区域安装高空抛物监控摄像头，摄像头购置由业主共有资金予以部分补助（标准为每个摄像头补贴金额不超过500元、不超过50%购置费用），虽然由于网购摄像头价格仅 509 元初期实践未对业主收费，但相关业主已经事实支付了摄像 头相关电费，相关摄像头监控内容可由物业服务中心实施远程监控查看并定期转存重要内容，一定程度上实现了业主共有资金与个别业主共同付费完善小区监控的目标。 

（六）工程维护：完全依靠小区员工自主采购、自行维修，后期维护成本极低 

以网购为基准、自主施工为主的监控工程改造方式，从小区维修员工从安装到调试，已经充分熟悉监控系统特点，一旦发生故障就可以迅速找到原因，后续的维护成本相应大大降低，一般无需外包交由其他公司处理。

例如为了应对雷雨天气可能产生的摄像头损坏，2019 年2月物业服务中心向联席会议申报了预防性维修采购计划，按照日常采购网购原则，从大华品牌天猫网上直营店采购4200万像素同型号半球机，相比2年前改造工程合同每个251.22 元的价格（含 税），会议批准的网购单价为244 元更为低廉。

由于电子科技产业高速发展的特点，同一电子产品在批量生产的周期内其价格总体会不断降低，在光纤骨干网络与接口标准不变的情况下，小区可以自行轻松更新升级摄像头像素等监控系统性能，这些都将使小区监控工程后期维护的自主采购、自行维修性价比不断提升。

 三、高性价比实现小区监控无死角全覆盖，为高空抛物等各类难题应对提供技术支撑

天然居监控系统改造前模拟摄像头126个，改造后的高清红外固定摄像头361个，无线移动式夜视远程监控摄像头4个，基本实现白天黑夜24小时全天候监控与全覆盖无死角监控。 

（一）高空抛物治理实现监控威慑、钢丝防护、宣传倡导、经济赔偿、公开批评、资格惩处多种措施并举

2018年4月投入使用至今1年多，天然居已据此查实高空抛 物肇事业主2 户，在充分的视频证据支持下，联席会议对其均予公开通报批评，公开要求并落实其补偿险些受害的业主 300 元、赔偿公共调查与清洁费用 100 元。 

以高空抛物视频监控为基础，天然居形成了硬件方面实施公共区域覆盖监控摄像头、加装钢丝防护网与补贴业主私人阳台加装摄像头相结合；政策方面落实高空抛物肇事个人赔偿经济责任与通报批评乃至暂停公共资源享受资格（停车卡、游泳卡）公共 惩处相结合，监控威慑、钢丝防护、宣传倡导、经济赔偿、公开批评与资格惩处等多种手段结合的高空抛物小治理新局面（详见 《附件 2：天然居 3 年来高空抛物及应对处理情况》）。

（二）为危险装修、泳池管理、宠物便溺、人员管理等物业 管理提供必要技术支撑

通过监控系统改造后实现的全方位覆盖，天然居还实时监控发现、现场制止了承重横梁切割的危险装修行为，小区泳池杜绝救生员变教练、对宠物随处便溺追究责任、因外来人员乱发卡片责任倒查等物业管理行为也获得了必要的技术支撑（详见《附件 3：天然居监控工程改造后除高空抛物外各方面应用情况》）。 

（三）以小区员工为主体自行施工的实践经验继续应用在消防整改工程 

天然居自购材料自行施工实施监控改造工程的实践经验，在 2018 年底根据有关部门责令通知书实施的消防整改工程进一步成功应用：招标方案明确规定“发挥天然居服务中心工程部人力特色，参照监控改造模式，对于地面以上消防整改工程中探头、广播、手动报警、消火栓按钮、警铃的安装由天然居员工实施（相应软件编码及调试仍由消防工程公司负责），不列入招标范畴”，在招标过程中获得了各家投标公司的积极响应，最终由专业消防公司与小区员工共同施工，节省了工程费用、提高了员工收入，进一步实现了小区利益与员工利益的同增长、双满意。

天然居业主委员会、天健物业天然居服务中心 

2019 年 8 月 16 日

附件 3-1-2： 

天然居 3 年来高空抛物及应对处理情况 

（均为小区网站每月相应《天然居业委会和物业公司月度联席会议通告》原文） 

2016 年 7 月 

上月连发两起严重高空坠物事件，亟待整治。D 栋靠小区广场处高空抛下李子砸伤 9 个月幼儿，F栋东侧一车被擀面扎砸穿车窗。

为遏制高空抛物坠物，业委会要求：

1）服务中心加强宣传提醒的同时，立即着手在小区重点部位安装可移动式高清监控，此外的监控全面改造加快进程，首先分出新装监控点的布设优先级，确保40万元经费有效使用；

2）在易坠物区域、人流量大的通道上方加装防护装置；

3）对于部分户型生活阳台装修设计导致容易坠物的问题，逐户核查并提醒业主自行安装防止坠物的装置；

4）立即收集日常频 受抛物之苦的业主情况，逐户调研由该户以及其上每隔五六层业主安装监控装置、 由小区物业费予以部分补助的可行性。 

2018 年 4 月

会议重点讨论了高空抛物问题。首先在硬件方面，目前小区内侧高空抛物监 控摄像头均已安装，对于ABC 阳台下方的连廊雨棚、2 号门与 3 号门旁的 DEF 连廊 口雨棚要加装防击穿的钢丝网，对于 DEF 外侧高空抛物监控，由物业公司与翔名苑、赛格景苑物业协商在对方建筑物安装监控摄像头。其次在政策方面，一是鼓励业主住户自行加装监控摄像头，首批对10户业主自行加装高空抛物监控摄像头进行不超过 500 元、不超过 50%的资金补贴；二是对于已发生的高空抛物事件，即使未造成人员伤亡，也要进行至少公开房号的公开通报，并由责任住户承担相应 的清洁与人工等额外成本费用。 

2018年9月

高空抛物问题：B302 业主雨棚多次遭受高空抛物，近日更被一支晾衣杆击穿，幸好没有人员伤亡。对此，会议同意将相应可能发生高空抛物区域的空中花园摄像头全部转为高空抛物监控摄像头，以有效追查责任人，保护业主生命财产安全。 

对于已经通过监控摄像头查实 E 栋 408 发生的高空抛物事件，联席会议予以公开通报批评。经服务中心查证，该户此前存在多次高空抛物问题，联席会议审议认为在通报批评之外，一方面要求该户赔偿相应受害业主300元、赔偿公共卫生打扫费用100元，另一方面对于该户存在病患的特殊情况，督促该户加装比较密的隐形防盗网，尽量避免再发高空抛物，为此特殊情况特殊处理，该户加装隐 形防盗网费用的一半由共有资金资助。

2018年10月

公开批评 C1205 高空抛物险致业主受伤事件：2018 年 10 月 7 日，经服务中心监控及现场调查核实，C1205 住户抛下留有部份可乐的塑料瓶，险些对楼下业主及幼儿造成伤害。

C1205 家长出席了联席会议，提交书面道歉，并向险些受伤的当事业主当面道歉。

参照此前高空抛物处罚情况，联席会议对于 C1205 提出公开批评，要求其承 担事件调查及清洁人工费用共 400 元（其中 300 元用于补偿当事业主）。

鉴于近期天然居已发生多起高空抛物事件，业委会在通报批评、经济处罚之外，请业主们积极提出将高空抛物与停车月卡资格办理等公共资源配置挂钩、更加严格有效的管理规约修改建议，并要求物业服务中心组织对高空抛物行为危害 的专题宣传活动。

附件 3-1-3： 

天然居监控工程改造后除高空抛物外各方面应用情况 

（均为小区网站每月相应《天然居业委会和物业公司月度联席会议通告》原文） 

2018 年 4 月 

对于粤 B0F991 声称车辆轮胎在小区内被扎胎申请业主共有资金赔偿的问题，联席会议确认公共责任险不包含对可能的人为破坏责任进行赔偿，确认物业赔偿责任在于未能维护监控系统有效运转的失职责任赔偿，确认双方应就物业责任另行协商。

2018 年6月

会议同意为避免横竖无序游泳出现冲撞的问题，服务中心购买隔离浮漂划分游泳区域。会议再次强调，救生员不得从事任何非救生工作的教练等行为，必须专职专心维护小区泳池游泳救生秩序，小区泳池依照业主大会管理规约仅由业主及住户使用。服务中心应当就此加强监管，业委会及普通业主可以通过视频监控进行抽查监督。

2018年7月

装修擅自切割入户横梁 F1705，通过小区每层新安装的视频监控系统，服务 中心发现 F 栋 1705 装修出现火花飞溅，现场查看发现是其装修切割门口约 1/4 厚度的承重横梁所致。物业公司当场叫停施工并停水停电。经与业委会紧急沟通， 物业公司将承重梁受损的问题形成专项报告上报街道办与区住建局。 

联席会议决定，鉴于该户违规施工破坏承重横梁，危及邻居及整栋房屋安全，其已交装修押金应予全额扣除，在该户依照主管部门要求彻底修复承重横梁并经验收合格之前，禁止其新交押金并装修施工。

2019年5月

鉴于多户业主家门口被外来人员群发广告小卡片确证门岗人员盘查不严、监控室值班人员视频监控工作不到位，会议决定本月3200元门岗严管月度奖只发放1600 元，同意服务中心提出的1600元奖金分配方案，要求服务中心加强员工培训与检查监督，做好安全管理工作，也呼吁广大业主主动出入刷卡，支持小区加强进出严格管理。

2019年7月

有业主反映，部分养犬业主在 D 栋楼门口墙体等位置遛狗难禁宠物大小便， 严重影响他人，建议对该部分养犬业主收缴特别的清洁卫生费用。会议解释新增 收费内容应由业主大会决定，但要求物业服务中心加强管理，对于楼门口墙面等位置，通过视频监控确认狗主并履行应有的清理义务时，应当先行提醒。对经提醒依然不履行应尽义务的，提交联席会议审议公开批评乃至召开业主大会征收特别卫生处理费。

No.3

金泓凯旋城防范高空抛物技防设施建设经验介绍材料

（业主大会与物业服务企业协作型）

一、项目基本情况 

名称：金泓凯旋城 

地址：深圳市宝安区中心区新安一路20号 

四至：东接实验学校、南接新湖路、西接宝安大道、北接新安路 

物业服务单位：长城物业集团股份有限公司 

入驻时间：2014年1月22日 

建筑面积：408628.84 ㎡ 

户型情况：小区有12栋27座塔楼，共2866套住宅。

二、防高坠的措施

（一）小区天面安装69个监控设备。

 1.工程决策过程及资金来源。

经业主大会表决同意后，监控系统着手建设。小区监控更新改造资金来源于小区多种经营收入。 

2.监控系统基本情况。

摄像头型号为：DS-2CD3T56WD-I5，500 万星光级 1/27” CMOS ICR 红外阵列筒型网络摄像机，成本约3000元/个（含布线）。监控系统采用的是高空向下多角度、全楼景监控模式。监控设备对主要人行通道和大堂出入口分高、中、低对整栋楼进行24小时实时监控。监控视频储存时间不少于30天，因防高坠视频涉及到住户隐私问题，对防高坠监控系统的实时及存储视频实行密码保护，未经管理处许可不允许私自查看。密码由管理处指定专人保管。

（二）管理处加强对公共部分的安全监管。

每周对公共区域外墙及外挂物、门窗进行巡查，排除相关设施设备松动 坠落的安全隐患。 

（三）管理处履行发现、劝阻、报告的职责。对业主家 建筑外立面的违装搭建，做到发现、制止、上报。 

（四）对高坠事件进行及时处置。高坠物发生后，通过监控查找源头，如造成重大事故或具有重大安全隐患的情 况，报警处理；如未造成任何后果的，由物业人员上门沟通、警告并做好宣传工作。监控系统投入使用后，已追查高空抛物事件1单。

长城物业集团股份有限公司金泓凯旋城项目管理部

 2019 年 8 月 15 日

No.4

中海尖岗山名苑防范高空抛物技防设施建设经验介绍材料

（物业服务企业主导型）

一、项目情况介绍

项目名称：中海尖岗山名苑 

项目地址：深圳市宝安区西乡街道尖岗山大道龙辉路 

开发商：深圳中海地产有限公司 

物业管理单位：中海物业管理有限公司 

入驻时间：

一期：2014 年 12 月 26 日 

二期别墅：2015 年 12 月 28 日 

三期：2016 年 8 月 20 日 

二期高层：2016 年 11 月 30 日 

楼栋分布信息：

总计 960 套

一期 200 套别墅 

二期 88 套别墅+8 栋高层 528 套

三期 144 套别墅

项目主要技术指标：

占地面积:151780.46 ㎡ 

建筑面积: 182100 ㎡ 

二、防高坠的措施 

（一）小区高层各大堂门口安装32个对空监控设备。 

1.工程决策过程及资金来源。

由开发商根据项目实际情况着手建设，采用的是对空监 控模式。小区监控更新改造资金来源于小区多种经营收入。

2.高坠监控系统基本情况。 

摄像头型号为：DS-2CD3T10D-13，1300万星光级 1/27” CMOS ICR 红外阵列筒型网络摄像机.高坠监控设备对各大堂整栋楼前立面、后立面进行24小时实时监控。监控视频储存时间不少于30天，因防高坠视频涉及到住户隐私问题，对防高坠监控系统的实时及存储视频实行密码保护，未经管理处许可不允许调用和查看。

（二）管理处持续对公共部分安全进行监管。每天对公共区域天台、门窗、阳台进行巡查；对小区内的高大树木进行及时修剪。 

（三）管理处履行发现、劝阻、报告的职责。对业主家建筑外立面违建乱搭等行为做到发现、制止、上报。 

（四）进行防高坠宣传活动。在小区发起了文明养犬、消防安全主题日、拒绝高空抛物等形式的签名和有奖宣传活动，传播物业安全使用知识、提升住户法律意识。

由于监控措施到位、提醒到位，本小区未发生过高坠事件。 

中海物业管理有限公司中海尖岗山名苑项目部 

2019 年 8 月 15 日

附件1

深圳市物业小区安装防高坠“技防”系统

使用维修资金业务办理流程

一、业务办理流程

（一）应急维修认定

街道办组织开展对辖区的物业小区防高坠“技防”的排查与评估工作，经业委会（居委会）或小区20%以上业主提议，要求尽快安装防高坠“技防”系统的，由街道办事处出具评估认定意见。 

（二）成立工作小组 

街道办事处牵头，组织社区工作站、业委会（居委会）、物业服务企业成立小区安装防高坠“技防”系统工作小组（以下简称工作小组），工作小组的成立情况在小区进行公示。 

（三）制定预算方案

工作小组制定本小区安装防高坠“技防”系统工程方案 （以下简称工程方案）并公示。工程方案应包括技术设计、施工与安装、资金筹集方式、预算书、实际费用与预算不一致的处理、分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收、竣工结算、设备定期维保等内容。 

受托人或物业服务企业将预算书提交第三方造价审核机构进行审核（建议选取我市维修资金专户银行免费提供的造价审核服务）。 

受托人或物业服务企业应同时将预算书、第三方预算审核报告按规定通过小区张贴、微信公众号小区公示栏等方式 进行公示，接受业主监督。

 （四）申请维修金应急使用首款 

受托人或物业服务企业通过深圳市物业专项维修资金 管理系统提交物业专项维修资金应急使用申请，并持申请材料前往区维修金管理机构进行申请。 

申请材料包括： 

1、身份证明:法人授权委托证明书（原件）、受托人身 份证（提供复印件、核原件）；

2、街道办事处出具的应急维修认定意见（原件）； 

3、工程方案及公示证明材料（原件，经街道办事处确 认）；

4、维修合同（复印件，核原件）； 

5、第三方预算审核报告（原件）。

 经区维修金管理机构审核通过的，按照预算审核的维修 金申请数额最高 50%比例划拨首款。

（五）组织实施与竣工验收 

工作小组立即组织实施，同时告知物业所在地的区物业管理主管部门和街道办事处。 

工程完工后，工作小组应组织竣工验收与结算，工作小组各成员单位应在工程竣工验收文件上签署验收意见并盖章确认。受托人或物业服务企业应同时将结算报告提交第三方造价审核机构进行审核（建议选取我市维修资金专户银行免费提供的造价审核服务）。 

（六）申请维修金应急使用尾款 

受托人或物业服务企业通过深圳市物业专项维修资金 管理系统提交物业专项维修资金应急使用尾款申请，并持申请材料前往区维修金管理机构进行申请。 

申请材料包括： 

1、身份证明:法人授权委托证明书（原件）、受托人身份证（提供复印件、核原件）； 

2、工程竣工验收文件（原件，经街道办事处确认）； 

3、质量保证书（复印件，核原件）； 

4、结算报告、第三方结算审核报告（原件）；

5、合法票据（复印件，核原件）。 

经区维修金管理机构审核通过的，划拨剩余款项。

二、流程图

三、申请表格

四、示范文本

深圳市区 XX小区物业维修（更新、改造）方案（推荐格式）

为切实做好XX小区物业维修（更新、改造）工作，确保小区住户居住安全和正常生活秩序，规范使用物业专项维修资金，小区业主委员会委托小区物业服务企业组织编制了本方案。

 一、项目概况 

小区坐落于   街道   路   号，于   年   月   日竣工，共有建筑物   栋，总建筑面积    m2，总户数   户（其中    户自住）。

目前，存在以下问题： 

（限共用部位、共用设施设备存在的问题），这些部位（设施设备）已超过保修期，需要申请物业专项维修资金进行维修（更新、改造）。

 二、维修（更新、改造）的内容、措施（技术方案）及标准内容： 

措施（技术方案）： 

通过维修（更新、改造），达到以下目标（标准）：

三、维修（更新、改造）预算费用及分摊办法： 

本工程预算费用经业主委员会同意，由     （造价咨询公司）审核（编制）。 

工程预算总费用为    元，包括：工程费用    元，监理费    元，预算造价咨询费    元，结算造价咨询费    元，招投标费    元。 

本次维修（更新、改造）工程涉及   栋、业主    户、 建筑面积    平方米，工程总费用按照所涉及业主专有部分建筑面积均摊。 

四、维修（更新、改造）组织方式 

1.委托施工：本次维修（更新、改造）工程由业主大会授权业主委员会通过招投标方式委托施工单位（或业主大会 授权业主委员会通过协议方式直接委托施工单位）。 

2.施工组织管理：业主委员会代表业主大会对工程进行监管，并协调物业管理公司具体开展相关施工组织管理工作。（如已委托工程监理的工程：业主委员会代表业主大会督促 工程监理单位对工程进行监管，并协调物业管理公司具体开 展相关施工组织管理工作。） 

3.施工监理：业主大会授权业主委员会直接协议委托监理单位对工程进行监理。 

4.竣工验收：工程完工后，由物业服务企业和业主委员 会共同组织施工、监理等单位进行竣工验收，并邀请（按项 目实际情况选择（可多选）：（1）街道办事处（社区工作站）、 （2）相关主管部门、（3）业主代表）参加。

工程竣工验收 后，由物业服务企业、监理单位和业主委员会共同签署《维修（更新、改造）工程验收报告》。验收合格后，由物业服务企业、监理单位和业主委员会共同出具验收合格证明文件。工程竣工后，施工单位及有关单位出具质量保修文件，质量保修期不能比国家强制规范要求时间短。 

5.竣工结算：业主大会授权业主委员会审核工程造价（或 业主大会授权业主委员会委托造价咨询机构对工程造价进行 审核）。施工过程中，维修（更新、改造）工程发生变更，结算费用超过工程预算费用时，超出部分在工程预算 %以 内的（不含 %），不再召开业主大会表决，由业委会审核 后从物业专项维修资金支出。

五、其他需要说明的事项：

业主委员会             深圳市 物业管理有限公司 

（签名，盖章）                （盖章） 

    年 月 日                          年 月 日

深圳市XX区XX小区应急维修事项认定表 

（推荐格式）

附件2

临时管理规约及管理规约 

（防范高空坠物约定内容范本）

一、物业使用、管理中关于防范高空坠物的禁止性行为 

（一）严禁擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、性状、规格）、设计用途、功能和布局。

（二）严禁违规在建筑顶层搭棚、设架和随意堆放杂物。 

（三）禁止在建筑物阳台边沿，窗口及外墙堆放、吊挂 物品。

（四）禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环 境卫生。

二、违反物业使用、管理中关于防范高空坠物禁止行为的处置

（一）由物业服务企业（业主委员会）口头劝告，经劝告无效的，在本小区公告栏及其他法定有效的公告平台予以公示曝光。 

（二）业主委员会或其他业主、房屋使用人可向相关行 政主管部门报告，由相关部门依法查处。

（三）受侵害的相关业主可依法向人民法院提起诉讼。

责编：王梦乐

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